5. Оценка физического износа конструкции здания

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости.

Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются:

• качество применяемых строительных материалов;

• периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

• качество технической эксплуатации;

• качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

• период не использования здания;

• плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания	Физический износ, %
Хорошее	0-10
Вполне удовлетворительное	11-25
Удовлетворительное	25-35
Не вполне удовлетворительное	35-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

Оценка физического износа конструкций здания ВСН 53-86(Р)

Таблица 4

Наименование элемен-	Удельные веса	Удельные веса	Расчетный удельный	Физический износ элементов здания, %
тов здания	укрупненных конструктивных элементов по сб. № 28, %	каждого элемента по таблице прил. 2 настоящего сборника, %	вес элемента, li100, %	по результатам оценки ФК	средневзвешенное значение физического износа
1. Фундаменты железобетонные сваи	5	-	5	40	2
2. Стены крупнопанелные	44	-	44	35	15,4
3. Перегородки гипсолитовые	12	-	12	25	3
4. Крыша рубероид	6	-	6	30	1,8
5. Полы: дощатые, линолиум, кафель	11	-	11	35	3,85
6. Окна три створных переплёта	5	48	2,4	30	0,72
7. Двери: филенчатые, остеклённые простые		52	2,6	30	0,78
8. Отделочные покрытия: побелка, обои покраска	4	-	4	30	1,2
11. Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	11	-	11	40	4,4
В том числе:
отопление
холодное водоснабжение
горячее водоснабже­ние
канализация
газоснабже­ние
электроснабжение
12. Прочие	2	-	2	40	0,8
отмоски, крыльцо
	100		100		Фз = 33,95

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания – 34%.

Моральный износ

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки:

• отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более);

• деревянные перекрытия и перегородки;

• отсутствие ванных комнат;

• планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

• средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

• планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.