Расчет параметров строительства придорожного комплекса
Расчет экономических параметров строительства придорожного комплекса сводится в табл. 2.3.
В колонку 1 табл. 2.3 заносятся краткое наименования объектов, в колонку 2 величина инвестиций для их создания, в колонку 8 нормативный период строительства объектов. Информация заносится из таблицы 1.
В колонке 3 указывается дефицит (с минусом) или профицит (избыток с плюсом) инвестиций для строительства данного объекта на момент окончания строительства предшествующего объекта. Дефицит инвестиций величины определяются как разность потребности инвестиций по данному объекту и значения накопленных ресурсов за период строительства предшествующего объекта, которое заносится в графу 10 (значение на строкой выше в колонке 11) и потребности инвестиций по данному объекту (колонка 2).
Исходя из условия, что собственник располагает достаточными денежными ресурсами для строительства первого объекта, дефицит ресурсов в первой строке равен нулю.
В колонке 4 указываются номера объектов, обеспечивающие получение дохода в период строительства данного объекта. В период строительства первого объекта поступлений дохода нет.
В колонку 5 заносится месячный доход, получаемый от объектов, указанных в колонке 4 из таблицы 2.2.
В колонку 6 заносится период накопления инвестиций на текущий и следующий объект. В шапке колонки 6 находится упрощенная формула определения периода накопления инвестиций. Возможны два варианта использования формулы.
Первый вариант в случае дефицита инвестиций. Возможны три варианта.
Вариант 1. Деньги накапливаются от работающих объектов одного или нескольких. Период накопления инвестиций находится по упрощенной формуле и заносится в графу 6:
Тi= 1/ (Дм/ ∑ДI + о,4* Ем); (1)
где, Дм- месячный доход от работающих объектов;
∑ДI дефицит инвестиций на очередной объект.
Ед-месячна ставка платы по депозиту.
Значение периода накопления инвестиций используется для расчета точки окончания строительства текущего объекта.
Значение колонки 7 “Начало строительства объекта” рассчитывается суммированием периода накопления инвестиций и точки окончания строительства предшествующего объекта, если имел место дефицит инвестиций или периода начала строительства предшествующего объекта, если имел место избыток инвестиций.
Значение колонки 9 “Окончание строительства объекта” определяется суммированием значений колонки 7 и колонки 8.
Вариант 2. Деньги накапливаются от работающих объектов одного или нескольких. В этот период строится новый объект. Если период строительства нового объекта меньше периода накопления инвестиций на очередной объект, то определяется сумма накопленного дохода по формуле 2 и заносится в графу 10.
∑Дt = Дм*((1+Ед)t -1) /Ем (2)
где, ∑Дt – доход, накопленный за заданный период t;
Дм- ожидаемый месячный доход;
Ем –ставка платы за депозит месячная (годовая ставка делится на двенадцать)
t – период, получения дохода.
Затем определяется дефицит инвестиций с учетом уже накопленного дохода и период его ликвидации с учетом дохода от вновь пущенного (нового объекта) по формуле 1.
Вариант 3. В случае профицита инвестиций, он заносится в графу 11. Дефицит инвестиций будет равен разности потребности инвестиций и профицита. Далее расчет проводится по варианту1 или 2.
Дополнительная строка «доход от последнего объекта» вводится, если строительство последнего объекта завершается раньше, чем будут построены предшествующие объекты.
Значение колонки 11 в конечной строке таблицы показывает неиспользованную наличность собственника на момент завершения строительства комплекса.
Расчет рыночной стоимости объектов на дату завершения строительства комплексного объекта недвижимости
Расчет рыночной стоимости объектов сведен в табл.2.4. В таблице имеются комментарии. Рыночная стоимость комплекса на момент завершения строительства составляет сумму рыночной стоимости объектов комплекса на момент завершения строительства.
Эффективность «Программы развития комплексного
объекта недвижимости»
Период реализации «Программы развития комплексного
объекта недвижимости»
Период реализации «Программы» по базовому варианту строительства комплекса: Т = 10,2 года.
Период реализации «Программы» по заданному варианту строительства комплекса соответствует времени от начала реализации «Программы» до завершения строительства последнего объекта. Период реализации «Программы» находится по табл. 2. «Расчет параметров строительства придорожного комплекса».
Расчет коэффициентов финансового менеджмента
Численно каждый коэффициент финансового менеджмента (FMRR) определится по формуле:
где, FVP -неиспользованная наличность на момент завершения программы, обеспеченная потоком неиспользованного чистого дохода работающих объектов;
Pi - рыночная стоимость i-го объекта на момент завершения программы (Т);
PVI – сумма дисконтированных инвестиций собственника, вложенных в комплекс, без учета реинвестированных вложений.
По базовому варианту строительства комплекса: FMRR= 0,15
По заданному варианту строительства комплекса коэффициент финансового менеджмента необходимо рассчитать.