Глава 38 Оценка недвижимости

399

38.2.5. Некоторые результаты оценки городских земель

Введение разработанной схемы зонирования и начисления земельных платежей выявило ряд проблем в экономике и землепользовании города. Как уже говорилось, со времен БАМа к периоду оценки здесь остался ряд строительных и геолого-разведочных организаций, которым во времена ведомственной системы распределения ресурсов были отведены значи­тельные массивы лучших земель города. Введение повышенных плате­жей вынудило предприятия, не имеющие прибыли и сокращающие свое производство, пересмотреть потребности в земельных участках. Жесткая налоговая политика заставила ряд предприятий отказаться от излишков земельных наделов, которые нашли новых пользователей или остались в резерве у городской администрации.

Резко повысился земельный налог для нефтебазы, являвшейся фили­алом иркутского предприятия, поставлявшего горючее в северные регио­ны. Ставка налога на единицу площади нефтебазы в Усть-Куте превышала ставку налога материнского предприятия в Иркутске, что казалось руко­водству предприятия необоснованным. Однако разница в местоположе­нии относительно других элементов городского обустройства, а особенно дефицитность земельных ресурсов в Усть-Куте в целом и в наиболее бла­гоприятной приречной полосе центра города в частности, делает эту раз­ницу логичной, и город отстоял свое право на получение повышенных платежей.

Для использования пустующих погрузочных площадок Осетровский речной порт разрабатывает планы создания мощностей по переработке древесины на существующей материально-технической базе. Прекрати­лось нерациональное использование территории вблизи уреза воды круп­ной перевалочной базы из Я кутии, которая пользовалась землей со времен строительства БАМа безвозмездно.

Современные перспективы Усть-Кута таковы, что строительства круп­ных промышленных предприятий в ближайшей перспективе не ожида­ется. Однако перспективы развития предприятий среднего уровня у го­рода есть — это переработка сырьевой продукции собственного района: углеводородных ресурсов, древесины, сельскохозяйственного сырья для местного продовольственного рынка, продукции охотопромысловой де­ятельности.

Налоговая политика, основанная на раздельной экономической оцен­ке земельных ресурсов, должна заставить новые производства и предпри­ятия искать площадки для размещения вне пределов береговой зоны. Для небольших предприятий не требуется значительных площадей с ровным рельефом, оснащенность технической инфраструктурой окраинных рай-

400 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

онов невелика, но достаточна для создания промышленных или иных мощ­ностей с достройкой собственных инженерных сетей от городских магис­тралей. Для вывоза продукции достаточно будет использовать существующие ветви примыкания к железной дороге и воде.

Насущной задачей перестройки городского землепользования явля­ется социальное направление — улучшение условий жизнеобеспечения, рационализация жилищной застройки. Жилье должно спуститься ближе к воде, береговую зону нужно обустроить для отдыха. Экономическое воз­рождение городского хозяйственного комплекса должно стать средством улучшения условий жизни жителей города, а не целью, как это было при ведомственном использовании ресурсов территории.

Сопоставление альтернативных оценок проблемных ареалов дает воз­можность целенаправленно передавать земли под оптимальное для теку­щего момента землепользование.

Вовлечение земли в рыночный оборот и последующая ее капитализация не могут произойти механически или административно, для этого долж­на быть подготовлена соответствующая информационная и институцио­нальная база. Функциональное зонирование и кадастровая оценка дают административные рычаги управления, слабо связанные с требованиями рынка. Административные способы регулирования должны дополнять­ся экономическими методами или предусматривать их трансформацию в соответствующих случаях. Каждая точка пространства обладает своеоб­разием и набором качеств, которые динамичны по своей экономической сути. Фискальная сторона земельной или пространственной политики направлена на изъятие дифференциальной ренты, которая должна, с од­ной стороны, перераспределяться между остальным населением в целях социальной справедливости, а с другой — выравнивать объективные ус­ловия хозяйствования.