Глава 38 Оценка недвижимости

397

рода, состоящего из цепи последовательно расположенных микрорайо­нов, является автомагистраль как средство консолидации территории и повышения доступности мест различного социального назначения. Учи­тывались магистрали общегородского значения, охваченные автобусным сообщением.

Далее следовали линейные элементы технической инфраструктуры, формирующие благоустройство жилья: централизованный водопровод, тепловые станции и идущие от них теплотрассы, канализация и водоснаб­жение. Их удельные веса изменялись в соответствующем порядке. Зоны влияния у всех факторов были определены одинаковыми, за исключени­ем электричества, зона которого увеличена вследствие меньшей стоимо­сти прокладки ветви до места потребления.

Следующий показатель отражал близость к местам приложения тру­да, и здесь учитывались только самые крупные предприятия города как наиболее вероятные работодатели для населения, проживающего в опре­деленных ареалах. Близость предприятий к жилым микрорайонам не яв­ляется положительным моментом по экологическим соображениям, но эта сторона взаимоотношения двух зон нами была отнесена к анализу ареалов загрязнения, в данном же случае учитывалось только удобство жителей микрорайона в отношении экономии времени на дорогу к месту работы.

Последняя группа факторов — близость к основным объектам соци­альной инфраструктуры. Объекты, связанные с детьми, были оценены в баллах выше, чем прочие, из-за нежелательности ежедневного передви­жения детей на городском транспорте. Магазины играют значительную роль в жизнеобеспечении населения, но они оценены ниже из-за их «под­вижности» — в настоящее время они сами идут за спросом и приходят в жилые микрорайоны с меньшими затратами, чем другие объекты притя­жения, начиная работу в любых приспособленных помещениях. Учреж­дения здравоохранения также важны, но они не относятся к регулярно посещаемым объектам. Полосы влияния этих факторов значительно шире, чем у инфраструктуры, и обусловлены физической возможностью преодоления расстояния человеком без излишних усилий.

Полученные значения в баллах суммировались по точкам на местнос­ти аналогично тому, как это делалось для оценки промышленной ценно­сти земли. Затем сумма баллов каждой точки умножалась на поправочные коэффициенты, связанные с воздействием природных факторов.

В этом виде оценки также учитывались геоморфологические условия для строительства, но в иных пропорциях. Жилищное строительство бо­лее неприхотливо к рельефу местности, серьезным ограничением для него

398 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

является качество грунтов, в связи с чем были применены более щадящие поправочные коэффициенты по сравнению с промышленным использо­ванием.

Экологическая составляющая выражалась через зоны загрязнения, которые представляют собой результаты воздействия на среду жилого района со стороны промышленных предприятий и иных источников за­грязнения. Экологическая ценность территории в данном случае обрат­но пропорциональна степени воздействия, что отражалось соответствующими поправочными коэффициентами.

По итоговым балльным показателям также было выделено семь ареа­лов различной ценности территории города для использования под жи­лищную застройку.

Ценность территории для обслуживающих отраслей определялась че­рез степень так называемой социальной нагрузки, выражавшейся в ин­тенсивности посещения тех или иных ареалов или точек. Для размещения предприятий торговли, общественного питания, культурно-бытового обслуживания в качестве наиболее благоприятного фактора рассматри­валось их положение относительно мест постоянного проживания насе­ления, путей интенсивного перемещения в суточном режиме и мест активного посещения с различными целями.

При количественных расчетах в качестве базовой была принята гра­витационная модель. Потенциал каждой условной точки рассчитывался в зависимости от массы источников нагрузки и расстояния до этих ис­точников. Само понятие потенциала означало потенциальный спрос на товары или услуги предприятия, расположенного в определенной точке.

По рассчитанным изолиниям потенциалов социальной нагрузки так­же было выделено несколько зон различной ценности земельных участ­ков города для обслуживающих население отраслей.

Компьютерная обработка данных и дифференциация территории го­рода на основе изолиний позволили городской администрации сформи­ровать ступенчатую шкалу платежей для каждой категории пользователей в зависимости от распределения участков по этим зонам с ориентиром на установленную законом среднюю величину. Любые изменения в опреде­ляющих ценность земель факторах могли вноситься в соответствующий тип карты в текущем режиме. Все три зонирования не влияли друг на друга при установлении платежей, и земельный налог каждого плательщика ориентировался только на его собственную дифференциальную ренту.

Отклонения от средней для города ставки в зависимости от преиму­ществ или недостатков участков легко объяснялись плательщикам при разверстке суммы баллов за определенные факторы.