Глава 38. Оценка недвижимости

393

вскрыта большая часть ренты, теряемой в «профильных» зонах и присваи­ваемой землепользователями. Изъятие более точно рассчитываемой и доказываемой ренты — это важный элемент регулирования деятельности независимых субъектов рынка, основанный на поддержании равенства условий.

Технически наиболее простым и понятным способом сравнительной. оценки качественных свойств земельных участков является расчет бал­льных оценок отдельных параметров и их суммирование в гипотетичес­ких точках регулярной сети (задающей определенные интервалы между точками, например в 20 или 50 м). Балльная оценка отдельных свойств предполагает их экспертное ранжирование и выделение зон интенсивно­сти проявления этих свойств.

38.2.3. Общая характеристика объекта оценки

На основе данных по налоговым поступлениям или расчету налога на землю можно судить о состоянии и использовании городских земельных ресурсов в целом. Наиболее прибыльными для бюджета являются земли промышленности и транспорта. В Иркутской области на них приходится всего около 7 % всех налогооблагаемых площадей, однако их доля в об­щей сумме земельного налога превышает 75 %, в то время как для земель сельскохозяйственного назначения соотношение обратное — 75 % нало­гооблагаемых площадей и около 5 % поступлений. Около 80 % земель, занятых под промышленное и транспортное использование, располага­ется на территории вне городов, однако по объему получаемых платежей районы значительно уступают городам, поскольку для промышленных земель вне городской черты законодательством предусмотрены фикси­рованные ставки, значительно уступающие городским.

Для промышленных городов области (Ангарск, Братск, Усть-Илимск, Усть-Кут, Шелехов и др.) в структуре налогооблагаемых площадей характерно преобладание земель промышленного использования при не­большой доле земель жилой и общественной застройки. Доля земель сель­скохозяйственного использования также незначительна. Экономический кризис в наибольшей степени затронул именно такие поселения, ориен­тированные на крупные предприятия, создававшиеся в эпоху регулируе­мого межрайонного разделения труда и не приспособленные к рыночным условиям. Огромные земельные площади, отведенные предприятиям в прежние годы, становятся дополнительной обузой для производства и увеличивают счет недоимок. С другой стороны, остановка предприятий, поиски альтернативных источников существования заставляют город пе­ресматривать свою земельную политику и стимулировать перераспреде-

394 Раздел X. МАРКЕТИНГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ление земли. Этот процесс неизбежен во всех городах области, но наибо­лее остро он стоит в монофункциональных поселениях.

Возможности оценки земельных ресурсов с позиции спроса на них со стороны тех или иных групп потребителей представлены на примере г. Усть-Кута, где работы по экономической оценке территории проводи­лись по заказу городской администрации в связи с необходимостью диф­ференциации территории для целей налогообложения (в условиях, когда основы кадастровой оценки земель только разрабатывались, поэтому ад­министрация была относительно свободна в выборе подходов к системе распределения налога). В соответствии с Законом «О плате заземлю» го­родам предписывалась усредненная ставка налога, распределение кото­рой по площади и категориям плательщиков оставлялось на усмотрение местной администрации.

Усть-Кут является административным центром района, лежащего в северной части области. К Усть-Куту в послевоенное время была прове­дена ветка железной дороги от Тайшета, давшая возможность построить крупные промышленные комплексы Среднего Приангарья (Братск и др.), из этого пункта началось строительство Байкало-Амурской магистрали (БАМ). В Усть-Куте на р. Лене расположен крупнейший речной порт стра­ны (Осетрово), в котором осуществляется перевалка грузов для северных районов с железной дороги на водный транспорт.

Внутренняя планировочная структура города необычна и интересна с позиций распределения земельных ресурсов и управления землепользо­ванием. Территория города общей площадью 5,5 тыс. га вытянута узкой полосой по берегам Лены и отграничена от окружающей местности вы­сокими береговыми уступами. Ширина заселенной полосы, тянущейся на протяжении более 25 км, колеблется от 1,5 до 4 км. Такая конфигурация означает ограниченность жизненного пространства города, повышенную роль линейных структур, объединяющих цепь отдельных микрорайонов в единый город. Через территорию Усть-Кута вдоль береговой полосы проходят железная дорога и автомобильная трасса.

Транзитная роль Усть-Кута как ворот на север, его важная функция опорного города при строительстве БАМа предопределили характер го­родского землепользования и приоритеты в его развитии. Здесь наглядно проявляются отрицательные последствия ведомственного распределения земельных площадей. На протяжении десятилетий наиболее удобные в инфраструктурном отношении площади вдоль дорог вблизи центра от­давались складским и строительным организациям. Жилые кварталы за­полняли пустоты между производственными участками, и город, который по своему природному ландшафту должен был стать одним из красивей-