3. Порядок учреждения предприятия

Занятие 1. Создание и регистрация нового предприятия

Цель занятия:

1. Усвоить методику создания предприятия.

2. Рассмотреть влияние внешней и внутренней среды на созданное предприятие.

Основные сведения:

Государственная регистрация, перерегистрация и прекращение деятельности осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 26.06.2003 № 76-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц».

Основную роль при изучении этой темы играет описание предприятия, его внешней и внутренней среды.

Рис. 4. Внутренняя среда фирмы

Рис. 5. Внешняя среда фирмы

Задание 1. (Самостоятельная работа) Ответить на вопросы теста:

1. Предпринимательство – это…

а) процесс создания нового, обладающего ценностью (да, нет);

б) деятельность людей в рамках общественной собственности (да, нет);

в) деятельность люде в коммерческом вузе (да, нет);

г) процесс, предполагающий принятие на себя финансовой, моральной и социальной ответственности (да, нет);

д) деятельность людей в государственных предприятиях (да, нет);

е) процесс, приносящий денежный доход и личное удовлетворение.

2. Определите авторов (А. Смит, Ж.-Б. Сей, Й. Шумпетер, А. Маршалл) нижеследующих высказываний:

а) предприниматель – это собственник, идущий на экономический риск ради реализации коммерческой идеи и получения прибыли;

б) предприниматель – это экономический агент, комбинирующий факторы производства;

в) предприниматель – это специалист по менеджменту.

3. Определите типы предпринимательства по видам деятельности:

а) производство товаров информации и других услуг;

б) операции по перепродаже товаров и услуг;

в) возмещение страховых сумм в случае наступления обусловленного договором случая;

г) купля-продажа денег, валюты, ценных бумаг;

д) соединение по интересам заинтересованных во взаимной сделке сторон.

4. Доминирующими целями предпринимателя являются (да, нет):

а) внутренняя потребность в труде;

б) материальная выгода;

в) меценатские устремления;

г) забота о благе народа;

д) внутренняя удовлетворенность результатами своего труда;

е) желание «порадеть за Отечество»;

ж) стремление использовать нововведения.

5. Разграничьте производственное, коммерческое, финансовое, посредническое и страховое предпринимательства:

а) разновидность коммерческого предпринимательства; объектом купли-продажи являются деньги, валюта, ценные бумаги;

б) создание товаров, услуг, информации, духовных ценностей;

в) операции и сделки по перепродаже товаров и услуг. Прибыль образуется путем продажи товара по цене, превышающей цену приобретения;

г) деятельность, соединяющая заинтересованные во взаимной сделке стороны;

д) особая форма финансового предпринимательства, когда предприниматель получает взнос, который возвращается только при наступлении застрахованного случая.

6. Общей чертой, характерной для коммерческих и некоммерческих организаций, является:

а) наличие юридического лица;

б) реализация социальных проектов;

в) распределение прибыли между участниками.

7. Основной признак коммерческой организации, это:

а) ведение благотворительной деятельности;

б) ориентация на социальные цели;

в) распределение прибыли между участниками.

8. Некоммерческая организация не может быть создана в следующих организационно-правовых формах:

а) учреждение;

б) государственное унитарное предприятие;

в) акционерное общество;

г) фонд;

д) производственный кооператив;

е) общественная организация.

9. К функциям некоммерческих организаций не относятся:

а) создание общественных благ;

б) социальная защита населения;

в) реализация профессиональных интересов членов общества;

г) создание частных благ.

10. Основной деятельностью некоммерческой организации является:

а) деятельность, которая приносит наибольший доход;

б) предпринимательская деятельность;

в) деятельность, ради которой создана некоммерческая организация.

11. Основным признаком некоммерческих организаций, занятых рыночным производством, является:

а) реализация продукции по рыночным ценам;

б) безвозмездное предоставление благ потребителям;

в) финансирование за счет средств госбюджета.

12. Преимущества корпорации состоят в том, что:

а) объединение партнеров позволяет привлечь дополнительные средства;

б) деятельность не останавливается даже после ухода из нее ее членов.

13. В крупной корпорации:

а) управление находится в руках акционеров;

б) единственным собственником является Совет директоров;

в) разделены функции владения и управления.

14. Корпорация является юридическим лицом, поэтому:

а) ее трудно организовать;

б) она может привлечь лишь ограниченное количество капитала;

в) она может обращаться в суд и преследоваться по суду;

г) она имеет право заключать контракты;

д) она должна платить налоги.

15. Фирма, заботящаяся о своей репутации, заинтересована:

а) в том, чтобы найти самый легкий и быстрый путь увеличить прибыль;

б) в качестве, упаковке, маркировке продукта, в безопасности потребителя;

в) в сокращении себестоимости производства, даже если при этом пострадает качество;

г) только в том, чтобы получить высокую прибыль.

16. Какой признак из нижеперечисленных является характерным только для корпорации:

а) использование наемного труда;

б) выплата дивидендов;

в) деление прибыли между собственниками;

г) привлечение к управлению наемных менеджеров.

17. Риск в предпринимательстве – это:

а) непредсказуемость поведения партнеров;

б) стихийные бедствия;

в) вероятность убытков или недополучения дохода по сравнению с прогнозом;

г) результат хозяйственной деятельности, связанный с природными факторами;

д) все ответы верны.

Задание 2. Попробуйте выполнить несложное упражнение – считайте, что это начало вашего бизнеса. Продумайте и сделайте отметку в соответствующем прямоугольнике напротив каждого вопроса «Да» или «Нет»:

1. Есть ли у вас мотивация для занятия бизнесом?

2. Знаете ли вы, какие ресурсы вам необходимы?

3. Есть ли у вас коммерческая идея?

4. Есть ли у вас опыт работы в бизнесе?

5. Есть ли у вас соответствующие знания?

Как вы ответили на первый вопрос? Если вы ответили отрицательно, не тратьте усилий в пустую, не начинайте свой бизнес. Вы достигнете успеха только в том случае, если готовы работать 24 часа в сутки 7 дней в неделю.

Как вы ответили на остальные вопросы? Если отрицательно, то вам следует еще раз все обстоятельно обдумать, может так случиться, что вы не добьетесь успеха.

Задание 3. На этом этапе студентам необходимо разделиться на группы по 4-5 человек, которые будут на протяжении всего последующего обучения представлять различные предприятия.

Студентам предлагается создать предприятие, исходя из любых соображений. Необходимо сформулировать и зафиксировать эти соображения (обоснования), так как данная работа дает огромный материал для дальнейшего анализа.

Описание каждого предприятии должно состоять из двух моделей (внешней и внутренней).

При выборе продуктов и услуг, которые будут производиться на предприятиях, необходимо избегать дублирования.

После того как учащиеся поострили самую общую модель внутренней и внешней среды, необходимо обсудить, в каких направлениях она затем будет конкретизироваться при дальнейшем изучении рынков, потребителей, конкурентов и товаров.

Например, при организации бумажной фабрики будут вовлечены следующие предприятия (смотри рис. 6).

Рис. 6. Модель внешней и внутренней среды бумажной фабрики

Задание 4. Разработать этапность регистрации следующих видов бизнеса (использовать Федеральный закон от 23.06.2003 № 76-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц»):

1. Станция технического обслуживания.

2. Производство прохладительных напитков.

3. Продажа и распространение газет.

4. Строительство.

Обосновать:

- выбор между физическими и юридическими лицом;

- выбор организационно-правовой формы.

Задание 5. Вопросы для самопроверки

1. Перечислите учредительные документы, необходимые для регистрации предприятия. Общие требования к учредительным документам юридических лиц.

2. Что такое юридическое лицо.

3. Что такое физическое лицо.

4. Общие положение государственной регистрации.

5. Постановка на учет юридического лица в различных органах. Документы, необходимые при первичной регистрации юридических лиц.

6. Процедура регистрации индивидуального предпринимателя. Отказ в государственной регистрации.

7. Юридические основы учреждения предприятия.

8. Лицензирование.

9. Сертификация.

10. Гигиеническая оценка производства, поставки и реализации товара.

11. Источники средств для формирования уставного капитала при создании собственного дела.

12. Покупка предприятия.

13. Денежная оценка стоимости предприятия.

Занятие 2. Капитал организации

Цель занятия:

1. Ознакомиться с сущностью и структурой капитала.

2. Охарактеризовать виды капитала, порядок его формирования.

Основные сведения:

Капитал организации – это совокупность средств, которыми она располагает для осуществления своей деятельности.

Рис. 7. Структура капитала организации

Собственными средствами будут являться накопленный в процессе деятельности капитал в виде чистой прибыли, остающейся после уплаты налогов, и полученный добавочный капитал.

Рис. 8. Структура собственного капитала организаций

Таким образом, к собственному капиталу организации относят:

- уставный капитал (80) – стоимостное выражение совокупного вклада учредителей в имущество организации в размерах, определяемых в учредительных документах. Например, для ОАО – 1000 размер месячной минимальной оплаты труда (ММОТ), для ООО – 100 кратный размер ММОТ;

- собственные акции (81);

- резервный капитал (82) – образуется за счет отчислений от чистой прибыли. Используется на покрытие убытка организации за отчетный год, на погашение облигаций акционерного общества.

- добавочный капитал (83) – образуется в результате прироста стоимости основных средств при их переоценке, а так же за счет продажи акций организации по цене, превышающих их номинальную стоимость. Используется при увеличении уставного капитала, погашения суммы снижения стоимости внеоборотных активов;

- нераспределенная прибыль (убыток) (84);

- целевое финансирование (86) – это средства бюджетов всех уровней, благотворительные пожертвования от юридических и физических лиц.

II. Заемным капиталом являются краткосрочные и долгосрочные кредиты и займы, а также лизинг. Использование заемных средств вызывает у организации дополнительные расходы, но в результате их привлечения у организации повышается рентабельность использования собственных средств. такое приращение рентабельности собственных средств, получаемое благодаря использованию заемных средств, несмотря на их платность, называется эффектом финансового рычага (ЭФР).

III. Привлеченный капитал представляет собой кредиторскую задолженность поставщикам, подрядчикам, бюджету, работникам по оплате труда, срок оплаты которой уже наступил.

Имеющийся капитал организация размещает в различные активы. Активы организации и источники их образования отражаются в бухгалтерском балансе.

По совей форме он представляет таблицу, в левой части которой отражается имущество организации, то есть те объекты, в которые вложены средства (актив баланса). В правой части отражены источники образования имущества, показывающие, пере кем организация несет обязанности (пассив баланса). Обе стороны равняются друг другу.

Задание 1. Решить задачи

Пример решения задач

Задача 1. Первоначальная стоимость цеха 18 000 у.е. Норма амортизации – 10%. Какова остаточная стоимость цеха через два года после ввода в эксплуатацию?

Решение.

Используя формулу остаточной стоимости (см. занятие 2.2 «Производственное предпринимательство»), находим

Задача 2. На предприятии на 1 января 1995 года стоимость фондов была следующей: здания – 50 000 у.е., рабочие машины и оборудование – 20 000 у.е., транспорт – 15 000 у.е.

С первого марта введено дополнительного оборудования на 10 000 у.е.

С первого июня введен дополнительно транспорт на сумму 10 000 у.е.

При этом выбыло с первого ноября транспорта на сумму 5 000 у.е.

Какова среднегодовая стоимость основных производственных фондов на предприятии?

Решение.

Используем формулу среднегодовой стоимости производственных фондов (см. занятие 2.2. «Производственное предпринимательство»):

Среднегодовую стоимость фондов находим суммированием ее элементов:

Решите самостоятельно:

Задача 1. Определить первоначальную стоимость и остаточную стоимость оборудования, если его стоимость по прейскуранту 25 000 у.е., транспортные расходы и монтаж составляют 10% от прейскурантной цены. Норма амортизации – 15%, период его работы – три года.

Задача 2. Определить первоначальную и остаточную стоимость оборудования в цехе, если было сделано три закупки:

1. В 1995 году купили 10 станков по цене за штуку – 2800 рублей, норма амортизации – 9%.

2. В 1997 году купили 7 станков по цене 3800 рублей за штуку, норма амортизации – 11%.

3. В 1999 году купили 12 станков по цене 11000 рублей за штуку, норма амортизации – 10%.

Расходы на транспортировку и монтаж составляют 13% от оптовой цены.

1. Произвести расчет на 1 января 2001 года.

2. Произвести расчет на 1 января 2003 года.

3. Сравнить, сделать вывод.

Задача 3. Используя данные Таблицы 2.1., рассчитать по вариантам первоначальную стоимость оборудования по цеху.

Задача 4. Какова среднегодовая стоимость основных производственных фондов на предприятии? Исходные данные смотрите в Таблице 2.2.

Таблица 2.1.		10	две	1) 65 2) 169	1) 15 2) 11	1) 10 2) 10	1)+2)= 11	1) 9 2) 6	Произвести расчет на 1 января 2004 года
	Варианты к задаче 3	9	две	1) 44 2) 86	1) 4 2) 6	1) 9 2) 10	1)+2)= 14	1) 7 2) 4
		8	две	1) 20 2) 19	1) 10 2) 9	1) 10 2) 11	1)+2)= 13	1) 9 2) 7
		7	две	1) 33 2) 104	1) 3 2) 2	1) 10 2) 9	1)+2)= 10	1) 6 2) 2
		6	две	1) 45 2) 201	1) 5 2) 1	1) 11 2) 11	1)+2)= 11	1) 7 2) 1
		5	две	1) 20 2) 94	1) 10 2) 9	1) 10 2) 11	1)+2)= 13	1) 8 2) 3
		4	две	1) 40 2) 30	1) 5 2) 2	1) 11 2) 10	1)+2)= 10	1) 5 2) 4
		3	две	1) 20 2) 19	1) 10 2) 9	1) 10 2) 9	1)+2)= 10	1) 9 2) 7
		2	две	1) 17 2) 9	1) 4 2) 5	1) 9 2) 11	1)+2)= 9	1) 5 2) 2
		1	две	1) 25 2) 19	1) 13 2) 7	1) 10 2) 11	1)+2)= 13	1) 4 2) 3
		Исходные данные	Количество закупок	Цена единицы оборудования, тыс. руб.	Количество оборудования, шт.	Норма амортизации, %	Транспортно-монтажные работы, %	Период эксплуатации, лет

Таблица 2.2.		10	1) 384 2) 256 3) 787	Изменение в стоимости по месяцам: + ввод; - выбытие.			1) 50		2) 74					3) 250		Произвести расчет на 1 января 2004 года
		9	1) 456 2) 782 3) 254							1) 444	2) 335	3) -20
		8	1) 789 2) 450 3) 382			1) -570				2) -200					3) 799
	Варианты к задаче 4	7	1) 350 2) 117 3) 204					3) 450			3) 345
		6	1) 100 2) 150 3) 160				1) 756				2) 250
		5	1) 742 2) 544 3) 240		1) -450			2) 340	1) 240
		4	1) 275 2) 304 3) 120					3) -84					2) -100	2) 250
		3	1) 7 2) 157 3) 145			2) 25			1) 450		3) -95	3) 298
		2	1) 154 2) 178 3) 305				2) 157	2) 340				3) 180
		1	1) 55 2) 34 3) 51			1) 150		3) -30
		Исходные данные	Стоимость на начало года 1) здание 2) оборудование 3) транспорт		Февраль	Март	Апрель	Май	Июнь	Июль	Август	Сентябрь	Октябрь	Ноябрь	Декабрь

Задача 5. Определить среднегодовую стоимость ОПФ (в том числе по элементам), годовую сумму амортизационных отчислений на основе данных.

Структура ОПФ на начало года, %:

- здания 20%;

- передаточные устройства 9%;

- рабочие машины и оборудование 62%;

- транспорт 4%;

- прочее 3%.

Общая стоимость ОПФ на начало года (на 1 января) 3 250 000 рублей.

Вводится ОПФ:

- рабочие машины и оборудование с 1 марта – 150 000 рублей;

с 1 ноября – 100 000 рублей;

- транспорт с 1 мая – 80 000 рублей.

Выводится:

- рабочие машины и оборудование с 1 октября 140 000 рублей;

- транспорт с 1 июня 20 000 рублей;

- прочее с 1 ноября 30 000 рублей.

Норма амортизационных отчислений по элементам ОПФ соответственно:

2%, 9%, 12%, 11%, 20%.

Задача 6. При создании фирмы возникла необходимость приобрести оборудование на сумму 270 000 рублей. В оборотные средства необходимо вложить 150000 рублей и в конце года произвести продукции на сумму 1200 000 рублей. На стадии проектирования было выявлено, что организация производственного цикла, что позволит увеличить коэффициент оборачиваемости на 20%. Определить, сколько всего денежных средств можно сэкономить; общую сумму сложенных средств в первом и втором случаях.

Задача 7. Определить, сколько оборотных средств сэкономится благодаря ускорению процесса реализации продукции на 4 дня, если объем реализованной продукции на отчетный год составил 300 000 рублей, а среднегодовая сумма нормируемых оборотных средств 100 000 рублей.

Задача 8. По плану должен реализовать продукции на 18 000 000 рублей. Среднегодовая сумма оборотных средств запланирована в 3000 000 рублей. В результате перевода сварки машин на поток длительность одного оборота сокращается на 10 дней. Определить, на какую сумму можно увеличить план при той же сумме оборотных средств; сколько оборотных средств высвобождается с каждого оборота благодаря ускорению процесса реализации.

Задача 9. По группе заводов, изготавливающих редукторы, были пересмотрены нормы расхода проката. Определить потребности в прокате до и после пересмотра норм; абсолютное изменение потребностей в прокате; изменение в % норм расхода проката по каждому изделию и по всей продукции в целом (смотри таблицу 2.3.).

Таблица 2.3.

Данные к задаче 9

Изделия	Выпуск продукции в плановом году, шт.	Норма расхода проката, кг. На единицу
		До пересмотра	После пересмотра
Р 500 Р 650 Р 800 Р 1000	80 000 60 000 50 000 20 000	60 90 110 140	58 87 112 137

Задача 10. Рассмотреть порядок расчета эффекта финансового рычага в условиях действующей налоговой системы.

Таблица 2.4.

Данные к задаче 10

Показатели	Предприятие № 1	Предприятие № 2
1. Сумма актива, тыс. руб.	1000	1000
2. Сумма пассива, тыс. руб. в том числе собственные средства заемные средства	1000 1000 -	1000 500 500
3. НРЭИ (результат эксплуатации инвестиций, определяемый как сумма балансовой прибыли и процентов за кредит, учитываемых при налогообложении прибыли)	200 (дано)	200 (дано)
4. Годовая ставка банковского процента	-	15
5. Сумма процентов за кредит, тыс. руб.	-	……
6. Балансовая прибыль, тыс. руб.	……	……
7. Сумма налога на прибыль (24%), тыс. руб.	……	……
8. Чистая прибыль, тыс. руб.	……	……
9. Рентабельность собственных средств, %	……	……
10. ЭФР, %	-	……

Задание 2. Повторить и устно ответить на следующие вопросы.

1. Сущность капитала организации, его структура.

2. Первоначальный капитал, источники его формирования.

3. Основной капитал, виды стоимости.

4. Методы оценки ОПФ.

5. Физический и моральный износ ОПФ.

6. Амортизация. Расчет амортизационных отчислений (способы).

7. Показатели уровня использования основных и оборотных производственных фондов.

Занятие 3. Денежная оценка стоимости бизнеса

Цель занятия:

1. Рассмотреть методику получения денежной оценки предприятия.

2. Закрепить полученные знания на конкретных примерах.

Основные сведения:

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупках и продажах предприятия, его акционировании, слияниях и поглощениях, а также во многих других бизнес - ситуациях. Перечень этих ситуаций можно составить следующим образом:

1. Сделки купли – продажи фирм.

2. Слияния и поглощения фирм.

3. Определение налога на имущество фирмы, на недвижимость или на наследование.

4. Страхование предприятия.

5. Залоговое обеспечение кредитной линии.

6. Разработка инвестиционного проекта.

7. Ликвидация предприятия.

В целом аналитические методы в зарубежной практике оценки бизнеса представлены тремя подходами, в которых фирма рассматривается с различных сторон бизнеса: «затратный» подход, «доходный» подход, а также подход «сравнимых продаж». Каждый из этих подходов может быть реализован различными методами. Как правило, чтобы получить действительно реальную оценку, применяют все три подхода, а затем проводят обоснование единого значения оценки предприятия.

1. Затратный подход. Включает:

1.1. Метод чистой балансовой стоимости.

1.2. Метод скорректированной балансовой стоимости.

1.3. Метод восстановительной стоимости.

1.4. Метод ликвидационной стоимости.

2. Доходный подход. Включает:

2.1. Метод капитализации чистого дохода.

2.2. Метод капитализации дивидендов.

2.3. Метод дисконтирования денежного потока.

3. Подход сравнимых продаж. Включает:

3.1. Метод сравнимых продаж.

3.2. Метод мультипликаторов («цена акции к доходу фирмы»).

Задание 1. Используя литературу и лекционный материал, подберите расчетные формулы для указанных выше методов оценки бизнеса.

Задание 2. Ответьте на вопросы теста.

1. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

а) стоимостью действующего предприятия;

б) инвестиционной стоимостью;

в) обоснованной рыночной стоимостью;

г) балансовой стоимостью.

2. Что из нижеперечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости:

а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности;

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности;

в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту;

г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора;

д) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства.

3. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену и пользуется наибольшим спросом, является принципом:

а) замещения;

б) соответствия;

в) прогрессии и регрессии;

г) полезности.

4. Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате:

а) оценки основных активов;

б) оценки всех активов компании;

в) оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств;

г) ничего из вышеперечисленного.

5. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых оперативных расходов:

а) действительный валовой доход;

б) платежи по обслуживанию долга;

в) потенциальный валовой доход.

6. Что из нижеследующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выделении его с помощью метода кумулятивного построения:

а) безрисковая ставка;

б) премия за низкую ликвидность;

в) премия за риск;

г) премия за управление недвижимостью;

д) все является.

7. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки стоимости земли:

а) рыночный;

б) затратный;

в) доходный;

г) все вышеперечисленные.

8. В какую из статей обычно не вносятся поправки при корректировке баланса в целях определения стоимости чистых активов:

а) основные средства;

б) дебиторская задолженность;

в) запасы;

г) денежные средства.

9. Рост коэффициента абсолютной ликвидности показывает:

а) снижение кредитоспособности;

б) увеличение оборачиваемости средств;

в) увеличение кредитоспособности;

г) повышение уровня самофинансирования.

10. Каким с позиции кредитоспособности является предприятие, если его коэффициент абсолютной ликвидности составляет 0,99?

а) кредитоспособным;

б) ограниченно кредитоспособным;

в) некредитоспособным.

11. Чтобы составить мнение о финансовом положении компании в определенный момент времени, следует изучить ее:

а) рекламный проспект;

б) балансовый отчет;

в) счет прибылей и убытков;

г) годовой отчет.

12. Что относится к нематериальным активам:

а) книги;

б) денежные переводы в пути;

в) репутация фирмы;

г) акции.

13. На какие группы основных фондов не начисляются амортизационные отчисления:

а) передаточные устройства;

б) инструмент;

в) земельные участки;

г) производственный и хозяйственный инвентарь.

14. Предприятие считается банкротом, если:

а) оно не способно удовлетворять требования кредиторов;

б) его обязательства превышают его активы (имущество);

в) оно некредитоспособно;

г) арбитражный суд признал его банкротом.

15. Рост коэффициента автономии по Данным бухгалтерской отчетности свидетельствует:

а) об увеличении степени финансовых затруднений;

б) о снижении риска финансовых затруднений;

в) о кредитоспособности;

г) об эффективности использования финансовых ресурсов.

16. Владельцы обыкновенных акций получают часть дохода акционерного общества в форме:

а) процента;

б) заработной платы;

в) дивидендов;

г) увеличения стоимости капитала.

17. Предположим, что доходы некоторого акционерного общества возросли на 50%. Какие из ценных бумаг этой корпорации скорее всего поднимутся в цене?

а) обыкновенные акции;

б) привилегированные акции;

в) облигации;

г) краткосрочные векселя.

18. При каком коэффициенте немедленной ликвидности у предприятии больше возможности погасить свои долги?

а) 0,1;

б) 0,3;

в) 0,5;

г) 0,7.

19. Какая стоимость из перечисленных ниже стоимостей соответствует определению?

… - это оцененная валовая величина в денежном выражении, которая может быть получена при продаже объекта при наличии достаточного периода времени для поиска покупателя и при необходимости у продавца «как есть и где есть»?

а) обоснованная рыночная стоимость;

б) полная стоимость замещения;

в) остаточная ликвидационная стоимость;

г) стоимость при упорядоченной ликвидации.

20. Какой принцип лежит в основе затратного подхода:

а) иерархии;

б) равновесия;

в) конкуренции;

г) замещения.

21. Формой какого износа является устаревание конструкции (дизайна):

а) физического;

б) функционального;

в) внешнего;

г) экономического.

22. Износ может быть разделен на две категории:

а) внутренний и внешний;

б) устранимый и неустранимый;

в) наблюдаемый и рассчитываемый;

г) все перечисленные выше.

23. Какая стоимость из перечисленных ниже обозначает стоимость воссоздания новой точной копии объекта собственности на базе нынешних цен и с использованием точно таких же или очень сходных материалов:

а) полная стоимость замещения;

б) обоснованная рыночная стоимость;

в) ликвидационная стоимость;

г) полная стоимость воспроизводства.

24. Какой из нижеперечисленных объектов гражданского права не входит в понятие «имущество»:

а) движимое имущество;

б) недвижимость;

в) деньги;

г) ценные бумаги;

е) информация;

ж) все входят.

25. К «промышленной собственности» не относят:

а) изобретения;

б) промышленные образцы;

в) производственные цеха.

26. Является ли муниципальная собственность разновидностью государственной собственности?

а) да;

б) нет.

27. В какой момент сделки купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности на предмет сделки?

а) в момент подписания акта сдачи-приемки;

б) в момент фактической передачи;

в) в момент государственной регистрации.

28. Какое из нижеперечисленных определений является синонимом понятия стоимость в обмене?

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного пользователя;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость.

29. Какое из перечисленных ниже определений является синонимом понятия «стоимость в пользование»?

а) собственная стоимость;

б) стоимость для конкретного пользователя;

в) ликвидационная стоимость;

г) рыночная стоимость.

30. Какой подход к оценке собственности основан на экномическом принципе ожидания?

а) сравнительный;

б) затратный;

в) доходный.

31. Что из нижеперечисленного не входит в определение инвестиционной стоимости:

а) стоимость для конкретного пользователя;

б) субъективная стоимость;

в) наиболее вероятная цена;

г) стоимость при определенных целях инвестирования.

32. Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости должно удовлетворять следующим критериям:

а) физическая возможность;

б) правомочность;

в) экономическая осуществимость;

г) максимальная продуктивность;

д) все вышеперечисленное.

33. Восстановительная стоимость недвижимости – это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.

а) верно;

б) неверно.

34. Что наиболее точно характеризует правильные действия оценщика при определении окончательной стоимости объекта?

а) усреднение показателей стоимости, полученных тремя методами;

б) принятие в качестве окончательной величины стоимости максимального значения;

в) принятие во внимание степени достоверности и уместности использования каждого из методов.

35. Датой оценки имущества:

а) дата, по состоянию на которую произведена оценка имущества;

б) дата заключения контракта на услуги по оценке;

в) дата сдачи отчета об оценке;

г) дата, на которую запланирована продажа объекта оценки.

36. Ликвидационная стоимость имущества:

а) стоимость имущества при его вынужденной продаже;

б) сметная стоимость ликвидации (уничтожения) объекта оценки.

37. Предприятие выступает как:

а) объект различных сделок;

б) субъект различных сделок;

в) и то, и другое.

38. Под правомочие владения понимается:

а) возможность содержать имущество в своем хозяйстве;

б) возможность эксплуатации имущества с целью получения выгоды;

в) возможность изменения принадлежности имущества, его состояния или назначения;

39. Законодательством предусмотрены следующие формы собственности (убрать лишнее):

а) частная;

б) коллективная;

в) муниципальная;

г) государственная.

40. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:

а) метод прямой капитализации;

б) метод дисконтированных денежных потоков.

в) оба эти метода.

41. Износ в оценочной деятельности – это процесс распределения первоначальной цены актива на весь срок его службы без определения его текущей стоимости:

а) верно;

б) неверно.

42. Какой подход применяется для оценки недвижимости особого назначения?

а) подход сравнительного анализа издержек;

б) затратный подход;

в) доходный подход;

г) все вышеперечисленные.

Задание 3. Решить задачи.

Задача 1. Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. руб., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?

Задача 2. Стоимость здания - $800 000; коэффициент капитализации для здания – 16%; чистый операционный доход - $200 000; коэффициент капитализации для земли – 11%. Определите стоимость земельного участка.

Задача 3. Чистый операционный доход 70000 у.е., коэффициент капитализации для улучшений – 20%, коэффициент капитализации земли – 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Задача 4. При оценке загородного участка земли площадью 20 соток собрана информация о продаже пяти объектов сравнения. Выполнить корректировки продажных цен и определить рыночную стоимость оцениваем ого участка (см. таблицу 2.5.).

Задача 5. Оценить земельный участок общей площадью 500 кв. м., расположенный в 8-ой зоне градостроительной ценности г. Санкт-Петербурга. Участок находится в частной собственности. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование участка. Данные для решения – в таблице 2.6.

Таблица 2.5.		Аналог № 5	980	40	Электриче-ство		Освоен	1ч. 30 мин.
	Информация к задаче 4	Аналог № 4	1450	23	Электриче-ство, вода, газ	канализ.	Не освоен	35 мин.
		Аналог № 3	1300	20	Вода		Освоен	30 мин.
		Аналог № 2	1200	37	Газ		Освоен	1ч. 25 мин.
		Аналог № 1	110	35	Электриче-ство, вода		Не освоен	1ч. 15 имн.
		Оцениваемый участок	-	28	Электриче-ство, вода, газ	канализ.	Освоен	45 мин.
		Характеристика	Цена 1 сотки исходная	Корректировка 1 Расстояние от границы города (1 км+/-1,5%)	Корректировка 2 Инженерное обеспечение. Величина корректировки 50% (электричество 20%, газ 10%)	Вода 10%, канализация 10%	Корректировка 3 Степень освоенности участка. Величина корректировки 5% (освоен + 5%, не освоен – 5%)	Корректировка 4 Транспортная доступность. Величина корректировки 15% 10 мин+/-2%

Таблица 2.6.

Данные к задаче 5

	Сценария использования
	1 Жилое здание	2 Офисное	3 Промышленное
Площадь вводимых зданий, м2	7000	5000	8000
Стоимость строительства зданий, $/м2	200	250	150
Чистый оперативный доход, руб.	2000000	2700000	1800000
Коэффициент капитализации зданий	23%	22%	24%
Коэффициент капитализации земли	20%	20%	20%

Задача 6. С использованием коэффициента капитализации необходимо оценить четырехзвездочную гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у.е. Имеется информация о недавних продажах аналогичных гостиниц: гостиница 1 была продана за 8 400 000 у.е., ее использование приносить ЧОД в 1000 000 у.е., гостиница 2 была продана за 8000 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 200 000 у.е.; гостиница 3 была продана за 11 550 000 у.е., ее использование приносит ЧОД в 1 500 000 у.е.

Задача 7. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных ресурсов не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около трех месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации методом суммирования.

Задача 8. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, составляет 100 000 у.е. в год. Величина арендной платы за земельный участок под ларьком 75 000 у.е. в год. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13%. Монтаж ларька обходится в 140 000 у.е. На том же месте можно построить кирпичный ларек. Стоимость строительства составит 300 000 у.е., а величина ежегодного дохода повысится до 105 000 у.е. Определить лучший вариант организации торговой точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно невелик.

Задача 9. На рынке продаются типовые булочные по цене 100 000 у.е. Коэффициент капитализации для таких булочных составляет 0,18. Процентная ставка по 10-летнему кредиту, обеспеченному залогом недвижимости, - 10%. У покупателя имеется 100 000 у.е. собственных средств. Определить, какое вложение собственных средств в приобретение булочных даст наибольший доход на собственные средства:

а) приобретение одной булочной;

б) приобретение двух булочных;

в) приобретение трех булочных;

г) вложить собственные средства в банк.

Задача 10. При проведении оценки используется сравнительный объект, имеющий 70%-ное отношение заемных средств к стоимости. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определите ставку дисконта для собственных средств.

Задача 11. Ожидается, что объект недвижимости будет приносить чистый оперативный доход, равный 350 000 у.е. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ой нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен самоамортизирующийся кредит в 1750 000 у.е. Ипотечная постоянная составляет 17%.

Оцените стоимость объекта.

Задача 12. Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД (чистый оперативный доход) в размере 120 000 у.е. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5% ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500 000 у.е. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирования?

Задача 13. Найти стоимость нового строительства с использованием данных таблицы 2.7.:

Таблица 2.7.

Данные к задаче 13

Конструктивный элемент	Единица измерения	Количество	Стоимость единицы
1. Фундамент ленточный	100 м2	2	20 000
2. Стены, кирпич	1 м3	1000	150
3. Перекрытия, железобетонные панели	100 м2	20	2500
4. Внутренние стены, перегородки	100 м2	50	1500
5. Полы, линолеум	100 м2	18	100
6. Кровля, кровельное железо	100 м2	5	2800

7. Отделка, простая	100 м2	22	1300
8. Инженерные коммуникации: -канализация – водоснабжение (холодная вода) – отопление - электроснабжение	Компл. Компл. 100 КВт 100 м	8; 16; 0,1; 40	380; 294; 1900; 200

Косвенные издержки составляют 18% от прямых, прибыль предпринимателя 30%.

Задача 14. Определите стоимость квартиры, для покупки которой 3 года назад был получен кредит в размере 150 000 руб. под 15% годовых на 5 лет при ежемесячных платежах. Предполагается, что к концу четвертого года квартира будет продана за 500 000 руб. Чистый оперативный доход составляет 80000 руб. Инвестор рассчитывает на получение 18% отдачи на собственные средства.

Задача 15. Определить стоимость грузового автомобиля грузоподъемностью 10 тонн, который эксплуатируется на междугородних перевозках с прицепом грузоподъемностью 10 т. Реальная ставка дисконта для данного бизнеса 30%. В Таблице 2.8. приведены показатели эксплуатации оцениваемого автомобиля с прицепом.

Таблица 2.8.

Показатели эксплуатации оцениваемого автомобиля с прицепом

	Показатель	Значение
1	Средний годовой пробег, тыс. км.	150
2	Средний годовой объем транспортной работы, тыс. км.	2380
3	Тариф на перевозку (без НДС) при среднем расстоянии одной перевозки 300 км, $/ткм	3,12
4	Себестоимость транспортной работы (без амортизации)	3,115

	$/ткм
5	Срок службы автомобиля и прицепа, годы	6
6	Стоимость здания (гаражи и ремонтное хозяйство) на один автомобиль с прицепом, $	20 000
7	Стоимость прицепа, $	7000