Введение

Процесс управления рисками в недвижимости рассматривается как взаимосвязанное единство теоретических и практических примеров по оценке рисков, подходы и особенности технических, экономических и управленческих обоснований, инвестиционно-строительных проектов, решений, экспертиз с учетом фактов риска, методы управления недвижимостью и управления рисками.

В пособии рассмотрены: системная характеристика рисков; управление рисками при организации финансирования инвестиционно-строительных проектов, методы управления рисками при реализации проектов.

Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. Управление недвижимостью включает в себя такие аспекты, как:

- технические экспертизы, обеспечивающие адекватное представление о реальном состоянии объекта недвижимости;

- экономические экспертизы, важнейшей из которых является оценка, позволяющая получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости;

- управленческие решения, дающие возможность определения наиболее эффективного варианта использования недвижимости.

Управление рисками в недвижимости реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

В условиях бурного строительства большое место занимает вопрос изъятия земель населенных пунктов. Этот вопрос имеет не только экономический, юридический статус, но и социальный. Отчуждение, выкуп, изъятие земельных участков для государственных надобностей приобретает в городах республики, а в частности, в Алматы особую социальную значимость и затрагивает имущественные, финансовые и административные интересы различных сторон: владельцев имущества, инвесторов (девелоперов) и Акимата.

Особенностью оценки выкупаемой недвижимости является невозможность или ограниченность использования двух основных традиционных подходов – сравнительного и доходного, имеющих, в обычных условиях, приоритет при расчетах рыночной стоимости. Рекомендуется, по возможности, использовать данные подходы, но при отсутствии достоверной рыночной информации – опираться на результаты расчетов, основанных на принципе «наиболее эффективного использования земельного участка».

Нормативно-правовой базой Пособия явились Законы РК, постановления Правительства РК, постановления, правила, рекомендации и другие документы Правительства РК и других административных органов, регламентирующие управленческую и оценочную деятельность.

В качестве справочно-информационной базы использованы данные Национального банка РК, РГП «Центр по недвижимости по г. Алматы», Ассоциации риэлтеров Казахстана, агентств по недвижимости, риэлтерских компаний, специализированных изданий, Национального банка РК, Агентства РК по статистике, опыт изъятия (выкупа) земельных участков для государственных нужд в г.Москва.

Система управления рисками в недвижимости в Республике Казахстан проходит стадию становления, необходим системный подход к ее созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно–экономического механизма управления рисками в недвижимости уже действует, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в ближайшем будущем.

В пособии изложены основные положения по управлению недвижимостью; даны понятия и термины, применяемые в дисциплине; рассмотрены виды рисков в недвижимости и методы управления рисками в недвижимости.