3 Инвестиционные риски в управлении недвижимостью

3.1 Виды инвестиционных рисков

Бизнес невозможен без риска. Предпринимателю необходимо знать, как уменьшить степень вероятности риска до наиболее низкого возможно­го уровня. Он должен предусмотреть возможность уменьшения негативных последствий риска даже в случае самых неблагоприятных для фирмы собы­тий.

За рубежом распространенным способом уменьшения риска является хеджирование (в переводе — ограждение от потерь) — создание встречных валютных, коммерческих, кредитных и иных требований и обязательств. Хеджирование – это процесс страхования риска от возможных потерь путем переноса риска изменения цены с одного лица на другое. Однако значительная часть риска (ошибки менеджеров, изменения цен, спроса, неправильно выбранный проект и т.д.) полностью ложиться на предпринимателей.

Предпринимательский риск – это риск деятельности компании, обусловленный характером бизнеса. Надо научиться прогнозировать события, оценивать предпринимательский риск. К основным его видам можно отнести производственный, коммерческий и финансовый (кредитный) риски. Хеджирование всех рисков – единственный способ их полностью избежать.

Производственный риск – это риск, связанный с производством продукции, услуг, с осуществлением любых видов производственной деятельности. Причины возникновения производственного риска: возможное снижение предполагаемых объемов производства, рост материальных затрат, недовольство работников, ошибки менеджеров, уплата повышенных отчислений и налогов и др.

Коммерческий риск возникает в процессе реализации товаров и услуг, произведенных или закупленных предпринимателем. Причины коммерческого риска: снижение объема реализации продукции, повышение закупочной цены материальных ресурсов, непредвиденное снижение объема закупок, действия конкурентов.

Финансовый риск возникает в сфере отношений предприятия с банками и другими финансовыми институтами. Причины финансового риска: высокая величина соотношения заемных и собственных средств, зависимость от кредиторов, пассивность капиталов.

При выборе конкретного средства разрешения финансового риска инвестор должен исходить из следующих принципов: нельзя рисковать больше, чем это позволяет собственный капитал; нельзя рисковать многим ради малого; следует предугадывать последствия риска. Всегда необходимо рассчитать максимально возможный убыток по данному виду риска, потом сравнить его с объемом капитала предприятия, подвергаемого данному риску, и затем сопоставить возможный убыток с общим объемом денежных средств. И только тогда определить, не приведет ли данный риск к банкротству предприятия. Это и есть общая стратегия управления риском.

Угрозу убытков по степени значимости можно разделить на три вида: угроза банкротства; потребность в дополнительных ресурсах для предот­вращения убытка, неизбежная потеря части активов.

/1Гр с.156./ Инвестиционные риски – это решения, влекущие за собой значительные расходы, изменения положения работников и предприятия в целом. В строительной отрасли можно дать такое определение: Капитальные вложения (капитальное инвестирование) подразумевают принятие решений о долгосрочном, рисковом вложении средств в активы предприятия. Эти решения принимаются во внутренней социальной среде хозяйствующего субъекта и влияют на все аспекты жизнедеятельности предприятия.

Инвестор, рассматривающий возможности вложения в определенную компанию, должен принимать во внимание общепринятый набор таких инвестиционных рисков, как:

• деловой риск;

• финансовый риск;

• риск ликвидности;

• риск обменного курса;

• политический риск.

Деловой риск - это риск, определяемый спецификой того вида деятельности, в который вовлечена компания. Каждая компания, предприятие подвержены влиянию условий, складывающихся в их отраслях (на его рынке), что проявляется в снижении спроса или цены на продукцию, уве­личении затрат, действиях конкурентов, принятии органами власти нормативных актов, касающихся социальных и эконо­мических сторон хозяйственной деятельности. Все эти факторы вызывает неуверенность относительно будущего потока доходов компа­нии и, следовательно, неуверенность инвесторов в получении дохода от инвестиций в эту компанию. В качестве компенса­ции за риск, вызванный условиями основной деятельности компании, инвестор должен потребовать дополнительную премию, величина которой зависит от условий рынка, на ко­тором эта компания действует.

Финансовый риск - риск, определяемый спецификой используемых компанией способов финансирования. Если для финансирования инвестиций, помимо выпуска обыкно­венных акций, компания привлекает кредит, то она должна будет нести дополнительные постоянные затраты по финан­сированию (в виде процентов по кредиту). Такой способ фи­нансирования влечет за собой увеличение неопределенности в отношении дохода инвесторов (держателей обыкновенных акций). Это увеличение неопределенности называется финан­совым риском. В такой ситуации инвестор требует соответ­ствующую компенсацию в виде дополнительной премии за риск. Если инвестиции финансируются исключительно за счет выпуска обыкновенных акций, то финансовый риск ра­вен нулю.

Риск ликвидности - риск, определяемый условиями вторичного рынка инвестиций. Ликвидность – это способность быстро продать или купить активы без существенной потери в цене. Когда инвестор приобретает ценные бумаги, то он рассчитывает, что эти ценные бумаги будут погашены в надлежащий срок или их можно перепро­дать. Инвестор надеется на то, что в любой момент он сможет обратить ценные бумаги в наличные деньги. Чем труднее может быть проведена такая операция, тем выше величина риска ликвидности. Увеличение неопределенности в отноше­нии того, на сколько быстро инвестиции могут быть проданы, а также вероятность их продажи со значительной уступкой в цене повышает риск ликвидности. Инвесторы, не уверенные в возможности легко реализовать приобретаемые инвестиции, потребуют дополнительную премию, чтобы компенсировать этот риск.

Риск обменного курса - это риск, который несет ин­вестор, приобретающий ценные бумаги, номинированные в валюте иностранного государства. Курсовой риск – это риск изменения ставки процента возникает в случаях:

• риска повышения процента относительно задолженности с плавающей ставкой процента;

• риска изменения валютного курса в случае, когда доходы получаются валютами, отличающимися от расходов.

Увеличивается число случаев, когда хеджирование риска проводится при помощи свеп-операций и кэп-операций с процентами, покупки и продажи валюты на срок (фьючерсные операции) и т.п. При этом необходимо оценить способность компании по разработке и осуществлению проекта к управлению этими способами хеджирования риска.

Риск, который несет инвес­тор, работающий с ценными бумагами по всему миру, гораз­до выше, чем риск инвестора, приобретающего и продающего бумаги внутри одной страны. Американские инвесторы, по­купающие акции казахского предприятия, номинированные в тенге, должны оценивать не только неопределенность относи­тельно предполагаемых доходов, но и неопределенность бу­дущего обменного курса тенге и доллара. Чем более подвер­жен колебаниям валютный курс, тем выше неопределенность в его будущем значении, а значит, и выше степень риска об­менного курса. Повышение степени риска приводит к увели­чению премии за риск, требуемой инвестором.

Политический риск - это риск, вызванный возмож­ностью значительных изменений в политической или эконо­мической сферах страны. Страна со стабильной политико-экономической системой имеет небольшую степень полити­ческого риска. Инвестор, работающий в стране с нестабильной политико-экономической системой, потребует дополнительную премию за политический риск, увеличивая ставку дохода. Снижение премии за политический риск и, соответственно, требуемой ставки дохода может быть достигнуто предоставлением инвес­тору правительственных гарантий.

К политическим рискам следует отнести:

• риски, связанные с обеспечением общественной безопасности, в том числе войны, мятежа, политических потрясений и т.п.;

• риск, связанный с национализацией предприятий;

• риск, связанный с обменом валюты и валютным контролем;

• риск, связанный с изменением государственного строя, налоговой системы, политики в области промышленности, политики привлечения иностранного капитала, бюрократические проволочки; на­ционализация и экспроприация собственности и т.д.;

• риск, связанный с экономической и общественной обстановкой (инфляцией, трудовыми проблемами и пр.;

• риск, связанный с экологическими проблемами.

Меры по уменьшению риска:

• использование страхования от политического риска;

• компенсация правительством принявшей страны в отношении отчуждения;

• передача и прием денежных средств за пределами принявшей страны и др. меры.

Кроме того, инвестор может оценивать такие виды ри­сков, как:

1. проектные риски:

• бюджетный (превышение затрат утвержденного бюджета);

• контрактный (невыполнение обязательств поставок);

• рыночный (низкий уровень маркетинговых исследований рынка);

2. общеэкономические риски:

• установление административного контроля за валютными операциями;

• жесткие экономические меры правительства в области на­логообложения экспорта (импорта);

• развитие неконтролируемых инвестиционных процессов;

• возможность прекращения прав собственности;

• возможность возникновения других форс-мажорных об­стоятельств;

3. коммерческие (предпринимательские) риски:

• отсутствие прибыли (дивидендов);

• банкротство компании (ее ликвидация) ценовой риск;

• возможность недобросовестности руководства компании;

• вероятность повышения курсовой стоимости валюты;

• риск завершения (не будет построен и не будет пущен);

• риск эксплуатационный (не будет эксплуатироваться).

Суть понятия финансирования строительных проектов – это финансирование, источником возврата которого служат прибыли (кэш-флоу), получаемые в результате осуществления проекта и залогом которого служит имущество проекта (в том числе и права, вытекающие из контрактов, связанных с проектом). Финансирование проекта может производиться для всякого предприятия, которое может самостоятельно создать кэш-флоу для обеспечения оплаты постоянных и переменных издержек, расходов на финансирование и др., т.е. проект, жизнеспособность и кэш-флоу которого можно прогнозировать и предполагать. Например, в 30-е годы США прошлого века появился метод оплаты продукцией (Production Payment) для разработки месторождений и природного газа (предоставление ссуды маломощным предприятиям по разработке природных ресурсов. В качестве залога ссуды принимались предполагаемые прибыли, получаемые в результате освоения прибылей)

В то же время премия за риск - это дополнительный доход, на который рассчитывает инвестор, вкладывающий средства в рисковые проекты, по сравнению с проектами, связанными с нулевым риском.

При строительстве крупных объектов возможна задержка в их реализации, что может привести для заказчика к такому увеличению стоимости работ, которое превысит первоначальную стоимость проекта. Например, в результате несвоевременной передачи строительной площадки под строительство. В этом случае штраф за задержку, который должен заплатить подрядчик, окажется значительно выше потерь заказчика. Выход из такой ситуации заключается в том, что к участию в проекте необходимо привлекать страховые компании. Страхование риска – это по существу передача определенного риска страховой компании.

В современных условиях быстро развивающейся строительной индустрии одним из реальных и облегчающих методах снижения риска при реализации проекта являются следующие виды страхования: от повреждения имущества; страхование гражданской ответственности третьих лиц; страхование от загрязнения окружающей среды; страхование от задержки пуска оборудования; страхование гражданской ответственности работников; страхование от временного прекращения предпринимательства.

При анализе риска целесообразно использовать понятие «область рис­ка», т.е. некоторой зоны общих потерь рынка, в границах которой потери не превышают предельного значения установленного уровня риска.

В условиях рыночной экономики можно выделить пять основных облас­тей риска деятельности любого предприятии.

Безрисковая область - при совершении операции предприятие ничем не рискует, отсутствуют какие-либо потери, предприятие получаст как мини­мум расчетный доход. Теоретически при выполнении проекта доход пред­приятия не ограничен.

Область минимального риска — в результате деятельности предприятие рискует частью или всей величиной чистого дохода.

Область повышенного риска — предприятие рискует тем, что в худшем случае произведет покрытие всех затрат, а в лучшем — получит доход на­много меньше расчетного уровня. В этой области возможна производствен­ная деятельность за счет краткосрочных кредитов.

Область критического риска — предприятие рискует потерять не только расчетный доход, по и предполагаемый доход (выручку) от реализации продукции (работ, услуг) и затраты будет возмещать за свой счет.

Область недопустимого (катастрофического) риска — деятельность пред­приятия приводит к банкротству, потере инвестиций.

При анализе риска следует выявить источники и причины риска. По ис­точнику возникновения различают риск: собственно хозяйственный; свя­занный с личностью человека; обусловленный природными факторами. По причине возникновения выделяют риск, являющийся следствием: неоп­ределенности будущего; непредсказуемости поведения партнера; недостат­ка информации.

Во всех случаях риск так или иначе связан с состоянием информацион­ной обеспеченности решения.

Анализ рисков можно подразделить на два взаимодополняющих друг друга вида: качественный и количественный.

Качественный анализ риска может быть сравнительно простым. Его главная задача заключается в определении факторов риска, этапов и работ, при выполнении которых риск возникает, т.е. установить потенциальные области риска, после чего определить все возможные риски.

Все факторы, влияющие на степень риска, можно подразделить на объективные и субъективные. К объективным относятся факторы, не зависящие непосредственно от самого предприятия: инфляция, конкуренция, политические и экономические кризисы, экология, таможенные пошлины и т.д. Субъективные факторы характеризуют непосредственно данную форму: производственный потенциал, кадровый состав, хозяйственные связи, финансовое положение.

Количественный анализ риска — это определение конкретного размера денежного ущерба по отдельным подвидам и финансовому риску в целом. Определение размеров отельных рисков производится различными мето­дами анализа, наиболее распространенными из которых являются: статис­тический; анализ целесообразности затрат; метод экспертных оценок; ис­пользование аналогов.

Суть статистического метода заключается в том, что изучается статисти­ка расходов и доходов, имевших место на данном или аналогичном произ­водстве, устанавливается величина и частность получения той или иной экономической отдачи и составляется наиболее вероятный прогноз на бу­дущее.

Производят расчет вариации, дисперсии и стандартного отклонения.