2.5 Структура управления недвижимостью
Рассматривая управление недвижимостью как систему, следует исходить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управлением понимают руководство созданием, функционированием и развитием объекта недвижимости, с другой стороны, – деятельность субъектов по распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.
Управление – функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей.
Система управления – совокупность управляемого объекта и управляющей системы, действие которой направлено на поддержание или улучшение работы объекта (недвижимости и др.).
Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения потребностей клиентов в конкретном виде недвижимости. Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволит включить ее в группу эффективно работающих активов. Главной проблемой, которую следует рассмотреть при разработке системы управления недвижимостью, является формирование цели системы.
При приобретении объекта недвижимости покупатель предъявляет к объекту и сделке следующие требования:
- объект должен максимально удовлетворять обоснованные требования покупателя;
- по сравнению с аналогичными объектами приобретаемый объект должен иметь минимальную удельную цену (отношение цены к важнейшему параметру или комплексному показателю полезности объекта);
- прогнозируемые удельные затраты на техническое обслуживание и ремонты объекта за срок его службы должны быть минимальными по сравнению с аналогичными объектами;
- документы, подтверждающие право собственности, а также вспомогательные документы должны быть тщательно проверены на юридическую чистоту.
Для выполнения этих требований покупатель должен самостоятельно или с привлечением риэлтерской фирмы провести маркетинговые исследования, сравнительный анализ аналогичных объектов, комплексную (строительную, экологическую, правовую, экономическую) экспертизу объекта, прогнозировать его цену и будущие эксплуатационные затраты, проверить комплект документов на чистоту.
Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая за счет и в интересах потребителей и связана с определенным циклом жизни объекта недвижимости:
- Программа наилучшего использования земельного участка (объекта недвижимости, территории).
- Проектирование, как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улучшений.
- Инвестирование.
- Изготовление (возведение, строительство, монтаж) как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улучшений.
- Оценка объекта.
- Маркетинг.
- Обращение (купля-продажа, аренда), лизинг, залог (ипотека), доверительное управление, передача прав хозяйственного ведения и оперативного управления, дарение и т. д.
- Употребление (сервис).
- Техническое обслуживание, эксплуатация и ремонты (текущий, непредвиденный).
- Капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация.
- Перепрофилирование по функциональному назначению.
- Утилизация (снос и захоронение).
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника.//
Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п. Орган управления, вырабатывающий управленческое воздействие образует, вместе с управленческой системой единый хозяйственный комплекс.
Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур (или их уполномоченных) и саморегулируемых профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
Рисунок
2.6 - Управление недвижимостью.
Эффективность управления недвижимостью во многом зависит от реализации совокупности подходов и принципов при решении проблем. Рассмотрим содержание этих подходов. Если любой бизнес должен быть ориентирован на потребителя, то управление недвижимостью – в первую очередь. Клиент должен чувствовать, что его запросы имеют для вас первостепенное значение. Весь персонал, осуществляющий управление недвижимостью, должен быть настроен на постоянную готовность качественно обслуживать клиентов. Этот подход называется маркетинговым.
На эффективное управление недвижимостью оказывает влияние качество различных услуг (риэлтерские, брокерские, девелоперские и др.).
В основе системного подхода лежит принцип исследования объекта недвижимости как системы взаимосвязанных элементов. Основными элементами системы являются подсистемы, вход, процесс в системе, выход, обратная связь и внешняя среда. Системный подход предусматривает анализ всех элементов, обеспечивающий поиск наиболее эффективных средств для достижения поставленных целей.
Воспроизводственный подход к управлению недвижимостью подразумевает создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи, а не проектирования.
Основное внимание в проектах создания объектов недвижимости необходимо акцентировать на следующих элементах:
1) использование инновационных ресурсосберегающих строительных технологий;
2) соблюдение генерального плана и норм плотности застройки, разработанных местной администрацией;
3) строгое соблюдение экологических требований.
Особое внимание надо уделить развитию инфраструктуры района. Наличие места для парковки, кафе, спортклубов, зеленых уголков, детских площадок и других объектов инфраструктуры повысит конкурентоспособность объекта недвижимости.
Функциональный подход предусматривает рассмотрение объекта недвижимости как носителя совокупности главных и второстепенных функций, удовлетворяющих конкретную потребность, и их оптимизацию. Применение этого подхода позволяет также смоделировать параметр развития объекта на стадии его проектирования. Изменение запросов потребителей заставляет застройщика переориентировать свою деятельность либо направлять ее на улучшение наиболее важных потребительских характеристик объекта, либо снижать издержки, привлекая покупателей относительной дешевизной своей застройки.
Комплексный подход предполагает обязательный учет строительных, экономических, экологических, социальных, организационных, инновационных, информационных и др. аспектов управления недвижимостью в их взаимосвязи.
Динамический подход предполагает изучение объектов в развитии, на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирования параметров объекта (включая затраты ресурсов в сфере потребления) на 5-15 и более лет вперед.
Эффективность управления недвижимостью определяется не только применяемостью научных подходов, но рациональностью построения системы управления недвижимостью.
Рассмотрим структуру системы управления объектами недвижимости на основе вышеперечисленных научных подходов и ряда новых разработок в области организации управления недвижимостью.
Система управления состоит из следующих основных элементов:
Внешняя среда.
Подсистема формирования цели.
Управляющая подсистема.
Функциональная подсистема.
Обеспечивающая подсистема.
Рисунок 2.6 – Структура системы управления
Рассмотрим элементы системы управления более подробно.
Внешняя среда
Подсистема формирования цели
Управляющая подсистема
Функциональная подсистема
Обеспечивающая подсистема
Формирование и реализация любой цели целевой подсистемы возможны при управлении по всем макрофункциям:
- планирования;
- организации процесса;
- обеспечения учета и контроля;
- мотивации;
- регулирования процесса.
Обеспечивающая подсистема должна способствовать выполнению заданной цели по следующим направлениям: правовое обеспечение; научно-методическое; ресурсное; информационное; организационное и маркетинговое.
Процесс создания и управления недвижимостью невозможен без эффективного планирования. Заранее должна быть разработана предварительная концепция развития проекта, вплоть до конечной продажи. Планирование включает анализ, прогнозирование, нормирование, оптимизацию, разработку и оценку планов.
Основной задачей организации процесса по управлению недвижимостью является обеспечение функционирования и развития подсистем, которые контролируют весь процесс на фирме, поддержание самого существования системы.
Важное место отводится в системе макро-функциям учета и контроля. Учет должен быть полным, своевременным, достоверным. Он должен охватывать весь комплекс работ. Система всестороннего контроля должна охватывать всю организацию, группы персонала, что позволит осуществлять постоянный скоординированный контроль за ходом создания объекта и эксплуатации у потребителя.
Макро-функция мотивации затрагивает все уровни управления и все стадии жизненного цикла объекта недвижимости. Персонал должен не только понимать свои конкретные функции, но и знать общую цель: получение прибыли путем удовлетворения нужд потребителей.
Правовое обеспечение включает выбор подходящей организационно-правовой формы предприятия, правовое регулирование эффективной реализации функций в системе управления недвижимостью. Важно увязать требования законодательных и нормативных актов, постановлений и распоряжений различного уровня управления. Особое внимание должно уделяться выполнению требований по обеспечению безопасности и экологичности проекта.
Научно-методическое обеспечение включает в себя разработку и внедрение научных методов и средств достижения запланированных параметров качества объекта. Методические документы должны отвечать требованиям международных стандартов, возможности их применения на практике, содержать современные методы исследований и разработок.
Ресурсное обеспечение включает комплексное и пропорциональное обеспечение материальными, финансовыми и трудовыми ресурсами, улучшение их использования. Стратегия развития проекта должна предусматривать дополнительные денежные резервы для устранения возможных неожиданностей.
Организационное обеспечение системы управления недвижимостью представляет собой комплекс работ по анализу рыночной стратегии фирмы, ее хозяйственной деятельности и финансовой устойчивости, разработке программы по реализации проекта, организации технической подготовки проекта, специальной подготовки кадров.
Процесс управления недвижимостью невозможен без качественного информационного обеспечения, с учетом следующих аспектов:
1.Характеристика недвижимости:
2.Сведения о районе, в котором расположена недвижимость:
3. Карты республики, области, города, района.
4. Сведения об основных покупателях и арендаторах.
5. Сведения о бывших арендаторах (покупателях), цели аренды.
6. Особые условия аренды (покупки):
7. Охрана недвижимости
8. Инспектирование внешней и внутренней части недвижимости
9. Коммунальные услуги:
10. Формы и организация страхования недвижимости.
11. Система налогообложения.
12. Анализ использования объекта в прошлые периоды.
13. Прогнозы бюджетных показателей.
14. Бюджет капитальных расходов.
15. Планы технического обслуживания и ремонтов.//
В составе обеспечивающей подсистемы предусмотрено маркетинговое обеспечение системы управления. Оно предполагает возможность исследования всех аспектов в развитии рынка недвижимости.
В подсистеме маркетингового обеспечения можно выделить три самостоятельных функции:
- предварительное (исходное) маркетинговое исследование и обоснование управленческой стратегии;
- разработка и реализация плана маркетинга;
- текущее исследование потребительского спроса.
Для успешной реализации последней целесообразна организация специального мониторинга спроса и конкурентной среды, агрегирующего текущую (вторичную) информацию.