2.3 Жизненный цикл рынка недвижимости

Существующее общее правило: «покупай дешевле, продавай дороже» относится к рынку недвижимости также, как к любому товару. Рынок недвижимости как товар может быть представлен в четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложность цикла зависит от множества внешних и внутренних условий

У ц – уровень цен

цикл нового строительства

цикл насыщения

Цикл спада цикл поглощения t- время

Рис. Основные циклы развития рынка недвижимости (с.197 Гр., Харит.)

2.4 Анализ портфеля недвижимости применительно к рынку жилья

Анализ и систематизация товаров по типу эффективны как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении жилого фонда социального назначения. Термин «рост спроса», используемый в матрице «Привлекательность рынка – преимущества в конкуренции», для любого обычного типа продукта следует иначе трактовать «необходимость перемен» с тем, чтобы удовлетворить изменчивому спросу данного рынка применительно к рынку Казахстана.

Очевидно, что спрос на дома определяется дефицитностью различных типов и категорий жилья, равно как и состоянием доходов различных съемщиков и их предпочтений. Как доход, так и предпочтения связаны с фазой «жилищной карьеры», в которой находится заинтересованное лицо. Не только доход, но и возраст и постоянство домашнего хозяйства являются факторами, оказывающими влияние на растущую потребность в пространстве и качестве.

«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (Рис.2.5).

Рисунок 2.5 - Жилищная карьера

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инвестиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (суммы аренды) м состояния доходов потребителей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендодатели) недополучают доход.

Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и ценами, станет очевидно, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов определяют общий спрос на рынке сдаваемого в аренду жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел – так называемый предел взаимозаменяемости аренды жилья и его покупки.

Для обеих частей рынка – арендуемого жилья и жилья на продажу – характерна своя структура расходов, равно как и свои требования в отношении качества. Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, арендная плата повышается автоматически. Если улучшается качество жилья на продажу, повышается только его рыночная цена. Существует разница в возможностях финансирования на этих случаев. В такой ситуации определяющим является процентная ставка по кредиту. Если процентная ставка низка, покупка и инвестирование в жилье становится более привлекательными, если процентная ставка высока, то более выгодным является аренда жилья.

Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья может быть получено максимально полное представление о рынке, а именно:

- реализация функций управления для получения определенных социально- экономических результатов;

- система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики./ /

Управление недвижимостью невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

- исходным моментом любых управленческих действий;

-основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

- основой анализа проблем – несоответствия желаемого и достигнутого состояния – выработки новых решений

Совершенствование системы управления недвижимостью должно быть направлено на достижение следующих целей:

- максимально возможное повышение доходности объектов недвижимости;

- наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования республиканской недвижимости;

- стимулирование за счет использования недвижимости развития реального сектора экономики;

- обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

- исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;

- вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Для достижения указанных целей необходимо:

- сформировать полный реестр государственной недвижимости, содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости;

- четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

- обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости;

- создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжение республиканским имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставной капитал);

- создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот;

- установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления; определить правовые возможности изъятия имущества у унитарных предприятий;

- выявить и изъять используемое не по назначению имущество государственных учреждений;

- использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью, аналогичный гражданско- правовому, поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками;

- обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление недвижимостью.