2 Основные положения по управлению недвижимостью

Недвижимость представляет собой базовую основу жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство общепризнано и учитывается государством через создание системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость создания эффективной системы, которая бы:

- охватывала все этапы жизненного цикла;

- сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;

- обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости.

Процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений.

- технические экспертизы обеспечивают адекватное представление о реальном состоянии объекта недвижимости;

- экономические экспертизы , важнейшей из которых являются оценка позволяют получить обоснованное значение стоимостного эквивалента недвижимости;

- управленческие решения дают возможность определения наиболее эффективного варианта использования недвижимости.

Управление недвижимостью – это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

Система управления недвижимостью в Республике Казахстан проходит стадию становления, необходим системный подход к ее созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно – экономического механизма управления недвижимостью уже действует, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в ближайшем будущем.

2.1 Виды операций с недвижимостью

Основными видами сделок с недвижимостью являются: аренда, залог, наследование, дарение, купля-продажа, доверительное управление, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, постоянное и временное пользование. Все перечисленные виды операций с недвижимостью требуют наличия оценочной стоимости. Остановимся более подробно на некоторых из видов сделок /5/.

Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, их часть, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество во временное пользование за заранее обговоренную в договоре плату. Право сдачи в аренду принадлежит его собственнику.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Субаренда – аренда имущества у арендатора, т.е. передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).

Купля-продажа – это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и др. особые условия. В какой бы форме не совершались сделки с имуществом, обязательно должна присутствовать дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация, подразумевающая права, ограничения, сделки.

Государственной регистрации подлежат права собственности, вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Исключение составляют права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда /10/.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным документом существования зарегистрированного права. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводит организация - Центр технической инвентаризации на территории регистрационного органа по месту нахождения недвижимого имущества.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Единый государственный реестр прав, дела право устанавливающих документов и книга учета документов являются вечными. Их уничтожение, а также изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается /9/.

Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное имущество у определенного им продавца и представить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя должнику (залогодателю). Или, ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Доверительное управление имуществом применяется в отношении неплатежеспособных предприятий, имеющих какой-либо государственный процент акций /11, 14/. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя доверительного управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, переданное в доверительное управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.

Страхование производится на случай его утраты (гибели), недодачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе. Либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя, выплатить страховое возмещение (в пределах оговоренной договором суммы). Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого интереса договор недействителен.

В залог может быть передано как движимое, так и недвижимое имущество имущества. Залог недвижимого имущества называется ипотекой.

Ипотека – это разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений). Ипотека характеризуется фактическим пользованием залогодателем имущества с обязательной регистрацией залога в государственных органах.

Ипотечное кредитование под залог недвижимой собственности является довольно распространенным и часто используемым залогодателями финансовым инструментом. В Республике Казахстан правовая база ипотечного кредитования основывается на Указе Президента РК, имеющем силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества», в котором содержатся общие принципы и положения правового регулирования залоговых правоотношений между залогодержателем и залогодателем. Предметом залога может быть предприятие, здание, сооружение, квартира, земельный участок. В залог может быть принят земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве землепользования. Земельный участок может быть использован в соответствии с целевым назначением в качестве самостоятельного участка.