Тема 30: Технико-экономическая эффективность восстановительных работ

План лекции:

1. Зависимость технико-экономических показателей от эффективности восстановительных работ

2. Определение задачи и цели восстановительных работ

3. Критерии оценки проекта восстановительных работ

4. Анализ состояния объекта на данный момент

Технико-экономическая эффективность восстановительных работ после землетрясений зависит от затрат на ремонт. Реконструкцию и ремонт одного и того же здания можно выполнить по-разному с точки зрения масштаба и объема работ.

Целью может быть, например, уменьшение уровня затрат в результате ремонта части здания, определенных его конструкций или небольшого ремонта с сохранением существующих конструкций. В другом случае может быть проведена полная реконструкция с заменой всех частей и систем здания. Полная реконструкция требует более значительного повышения затрат по сравнению с простым ремонтом.

Для того, чтобы объект недвижимости стал для его владельца экономически выгодным, необходимо добиться такого баланса между требованиями пользователей объекта недвижимости, характеристиками помещений и услуг, предоставляемыми этим объектом и затратами на его содержание, который обеспечит владельцу недвижимости получение соответствующего дохода от его капиталовложений. Если такой баланс не будет достигнуть, то объект недвижимости потеряет свою привлекательность. В этом случае владелец может отказаться от объекта недвижимости путем его продажи, демонтажа и постройки на его месте нового здания или «законсервировать» освобожденное здание при минимальных затратах на его содержание.

Затраты на ремонтно-восстановительные работы имеют четкое начало и конец. Проект может сильно изменяться. Проекты носят различный характер в зависимости от того, какая часть здания подвергается ремонту или восстановлению.

При оценке проекта учитываются следующие критерии:

1. качество,

2. цена и качество,

3. цена.

При оценке качества принимаются во внимание проектная организация, руководство проектом, работающий над проектом персонал и график выполнения проектирования. Например, объектом ремонтно-восстановительных работ является здание, которое имеет определенную форму, этажность, внешние габариты, высоту этажей, тип подъездов и лестниц, несущую конструктивную схему, объемно-планировочные решения квартир и помещений. Изменение эксплуатационного назначения здания может привести к увеличению объемов работ и затрат, поэтому желательно до начала работ произвести оценку ремонтно-восстановительных работ объекта.

Оценка проекта ремонтно-восстановительных работ включает следующее: анализ состояния объекта на данный момент; разработка различных вариантов ремонта; оценка возможностей реализации каждого из вариантов. Анализ состояния объекта состоит из следующих элементов: анализ пользователя здания; технический, экономический анализ здания; рыночный анализ ситуации и заключение.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ:

1. Поляков С.В. Сейсмостойкие конструкции зданий. М.: Стройиздат, 1983. 304с. - 97шт.

2. Михно Е.П. Восстановление разрушенных сооружений. М.: Изд-во «Воениздат». 1974. 272с. – 6 шт.

3. Жунусов Т.Ж. Сейсмостойкое строительство зданий. Алма-Ата, /с.-/

4. Жунусов Т.Ж. Терминологический русско-англо-казахский словарь для строительно-архитектурных специальностей. Алматы, 2003. 650с.

5. Управление рисками в недвижимости. Учебник для вузов. Под общей ред. П.Г.Грабового. – М.: Изд-во «Реалпроект»», 2005. –с.472

6. А.Никольский «Небо начинается с земли». Газета «Время».№48 от 07.12.06.

7. Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996г. № 710 «Об утверждении Порядка ведения земельного кадастра в Республики Казахстан».

8. Постановление Правительства Республики Казахстан от 1 октября 1996г № 1203 «Об утверждении Порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством ».

9. Князев Ю.М., Скуфинский О.А., Государственная кадастровая оценка земель поселений на основе рынка недвижимости.

10. Назарбаев Н.А. Казахстан – 2030. Послание Президента страны народу Казахстана. Указы Президента РК «О мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года» от 26.01. 1998 г. №3834; от 17.02.2000 г. №344.

11. Гражданский Кодекс Республики Казахстан. Общая и особенные части. По состоянию на 1 сентября 2001 г. Алматы: ЮРИСТ.2001, - 205с.

12. Назарбаев Н.А. Послание Президента народу Казахстана. «Стратегия вхождения Казахстана в число пятидесяти наиболее развитых стран мира». Март 2006г.

13. Закон РК «О земле» от 24.01.2001 г. №152-II. По состоянию на 1 сентября 2001 г. Алматы: Раритет, 2001. – 88с.

14. Земельный Кодекс РК. 2003г.

15. Указ Президента Республики Казахстан от 25 декабря 1995г. № 2717, имеющий силу Закона «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

16. Указ Президента Республики Казахстан от 23 декабря 1995г. № 2723, имеющий силу Закона «Об ипотеке недвижимого имущества».

17. Постановление Правительства Республики Казахстан от 8 мая 1996г. № 576 «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством».

18. Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 декабря 1996г № 1511 «Об утверждении Порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования».

19. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб, 1997, - 422с.

20. Сборник «Укрупненных показателей при определении восстановительной стоимости промышленных зданий и сооружений, для переоценки основных фондов на 01.12.73г». М.: 1974 г.

21. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М. 1995г.

22. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. – М. 1994г.

23. Отчет о наличии земель и распределении их по категориям, собственникам земельных участков, землепользователям и угодьям на 1 ноября 2001г./Городской Комитет по управлению земельными ресурсами.

24. Экономика и финансы недвижимости./Под ред. Пашкуса.- М.; Финансы и статистика, 2000.

25. Маршал А. Принципы экономической науки. Т. 1, М., 1993.

26. Грекова И.В. Оценка недвижимости. СПБ, 2001.

27. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПБ, 2000.