Методические рекомендации по определению стоимости имущества физических лиц для целей налогообложения (по г.Алматы)

Методика разработана в соответствии с Указом Президента Республики Казахстан "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" от 24.04.95 г. №2235, Законом Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» от 31.12.96. г. № 61-1, Инструкцией № 38 «О порядке исчисления и уплаты налога на имущество», утвержденной Приказом Министра финансов Республики Казахстан от 21 июня 1995 г. N 150, Стандарта Бухгалтерского Учета №6 «Учет основных средств», утвержденного Постановлением Национальной комиссии Республики Казахстан по бухгалтерскому учету от 13 ноября 1996 г. № 3, с целью единообразного расчета рыночной стоимости имущества юридических и физических лиц при исчислении налога на территории Республики Казахстан в 1998 году».

Основные понятия и определения:

рыночная стоимость - наиболее вероятная расчетная денежная сумма, за которую продажа прав собственности может быть совершена без дополнительных условий на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

полная восстановительная стоимость - вид стоимости в использовании, представляющая собой стоимость воспроизводства новой точной копии объекта собственности и из тех же или очень похожих материалов в результате переоценки на основе текущих рыночных цен на определенную дату.

остаточная стоимость - вид рыночной стоимости, которая представляет собой полную восстановительную стоимость за вычетом всех видов износа.

износ физический - это потеря стоимости, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов.

износ функциональный (моральный) - это потеря стоимости, вызванная недостатками в проектировании, моральным устареванием имущества в целом, либо использованных для его изготовления материалов, конструктивных элементов и т.д.

износ внешний - это потеря стоимости в результате действия внешних

факторов, таких как инфляция, экономический кризис, нестабильная политическая обстановка, нерациональное месторасположение, экологическая среда и других негативных факторов.

За базу оценки принимается рыночная стоимость, которая определяется с использованием методов и процедур, изложенных в Инструкции в соответствии с основополагающими принципами, установленными международными стандартами оценки.

Анализ качества массовой оценки

Для обеспечения единообразия и точности расчета налогооблагаемой стоимости недвижимости методами массовой оценки, полученные по формуле результаты сравнивают с данными о фактических ценах продаж аналогичных объектов на вторичном рынке, а в случае их отсутствия или недостаточности производят индивидуальную выборочную оценку рыночной стоимости объектов недвижимости. Точность массовой оценки определяется путем анализа относительных показателей и измеряется по двум параметрам: уровню оценки и единообразию.

Уровень оценки (Уо) соответствует общему или типичному коэффициенту цены продажи (Кпр), равному отношению расчетной налогооблагаемой стоимости объекта (С) к его рыночной стоимости (Рс).

Кпр = С/Рс

Общий уровень оценки (средневзвешенный коэффициент налоговой оценки) должен находиться в интервале от 0,9 до 1,1. Взвешенное среднее в каждой группе определяется по выборке как отношение суммы налогооблагаемой стоимости, рассчитанной методом массовой оценки, к сумме рыночных стоимостей этих объектов.

Выборка. Выборка является основой, на которой строится анализ относительных показателей стоимостей объектов недвижимости. Генеральная совокупность состоит из всех объектов недвижимости в налоговой юрисдикции, классе, микрорайоне или другой анализируемой группе объектов. Выборка состоит из объектов, по которым есть данные продаж или независимых экспертных оценок стоимости. Характеристики генеральной совокупности называются параметрами, а характеристики выборки - статистиками. Статистики, вычисляемые в процессе анализа относительных показателей, используются для получения выводов относительно генеральной совокупности объектов на основании объектов по некоторой выборке. Точность статистик, как приближений параметров генеральной совокупности, напрямую зависит от репрезентативности (представительности) выборки. Разные типы объектов должны встречаться в выборке примерно с той же частотой, что и в генеральной совокупности (в идеале выборка должна представлять собой миниатюрную копию генеральной совокупности).

Репрезентативность зависит от метода отбора и объема выборки. Метод отбора должен быть случайным, но при этом должны соблюдаться пропорции в выборке, так как объем продаж некоторых объектов выше чем их доля в генеральной совокупности. Например, соотношение однокомнатных, двух, трех и четырех комнатных квартир в генеральной выборке составляет соответственно 0,25 - 0,3 - 0,3 - 0,15. В этом случае, какое бы количество квартир не продавалось, нужно включить в выборку из 100 элементов случайные цифры по 25 однокомнатным, по 30 двух и трехкомнатным и 15 четырех комнатным квартирам. Вполне достаточным является объем выборки равный 100 объектам. Согласно теории статистики в этом случае можно быть на 95% уверенным в том, что истинный уровень оценки будет находиться в пределах 5% от расчетного. Так как нормативный уровень оценки может быть равен 10%, то выборка может содержать и более 100 элементов. При этом количество элементов в выборке должно быть не меньше количества параметров, использованных в формуле (модели) расчета, умноженным на четыре.