Тема 16: Методы и подходы в оценке сейсмостойких зданий и сооружений

План лекции:

1. Применяемые в РК методы определения стоимости недвижимости

2. Стоимость в современной экономической системе

3. Амортизация основных активов

4. Виды собственности недвижимости

Применяемые в Республике Казахстан методики определения стоимости жилой недвижимости, включают в себя:

• предприятие в целом (оценка стоимости предприятия);

• недвижимость предприятия (оценка недвижимости);

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на владение имуществом. Объектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав могут быть как предприятия в целом, т.е. весь имущественный комплекс предприятия, так и отдельная его часть.

Объектом оценки является обособленный имущественный комплекс, обладающий полезностью и способный в силу этого быть объектом купли-продажи. Имущественный комплекс как объект оценки должен быть четко идентифицирован, т.е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если оцениваемый имущественный объект является только недвижимостью предприятия, то необходимо четко определить его состав, размер и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энерго- и теплосетей, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т.д.

Стоимость в современной экономической системе.

Экономисты обсуждают понятие стоимости не одно столетие, создавая все новые понятия и учения. Рассмотрим основные принципы, необходимые для понимания экономической сути понятий и определений стоимости, используемых при оценке.

Стоимость есть соотношение обмена товара и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

• Полезность. Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;

• Спрос. Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется;

• Дефицитность. Стоимость возникает только в результате наличия полезности спроса и ограниченного предложения;

• Передаваемость. Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа данных факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия – цена и затраты.

Цена – это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличии от стоимости является историческим фактом, то есть относится к конкретному месту и времени, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне.

Затраты – это денежная сумма, равная издержкам на создание товара и услуги.

В общем случае величины стоимости цены и затрат на создание товара или услуг могут как совпадать, так и существенно различаться.

В бухгалтерской документации отражаются активы, которые представляют собой ресурсы, находящиеся в чьей-либо собственности или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую выгоду. В международных стандартах финансовой отчетности различают осязаемые, неосязаемые и инвестиционные активы. Применяются следующие термины и понятия:

• Текущие активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, например, запасы, счета дебиторов, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как фиксированные активы, также можно отнести к текущим активам. Примерами служат земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи.

• Фиксированные активы. Это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на:

• Основные средства. Это активы, которые предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование, накопленная амортизация и другие виды активов, определение которых позволяет отнести их к данной категории;

• Прочие долгосрочные активы. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в собственности в течение длительного срока – в том числе долгосрочные инвестиции и долгосрочная дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и др. аналогичные активы.

Активы – всякое имущество, которое принадлежит по праву собственности отдельным юридическим лицам или физическим лицам и которое может быть обращено в деньги или на другое имущество.

Гудвилл (стоимость репутации) – нематериальный актив, учитываемый по стоимости только в случае продажи (покупки) компании в целом: превышение рыночной стоимости совокупных активов компании над суммой индивидуальных рыночных цен этих же активов, рассматриваемых порознь. Может иметь также значение – цена, уплачиваемая за репутацию приобретаемой компании, ее связи, благоприятное месторасположение. Обычно связывается с максимальным потенциалом отдачи (доходности) активов. Амортизируется за период, не превышающий 40 лет.

Амортизация основных активов. Бухгалтерские расчеты, одновременно обеспечивающие:

1. Постепенное списание первоначальных затрат на приобретение (создание) основных активов (их первоначальной стоимости) по мере их износа (обесценения) на производимый с их помощью продукт или услугу;

2. Целевое накопление денежных средств путем производства соответствующих амортизационных отчислений и их последующее использование для возмещения изношенных основных активов /19/.

Существуют еще два понятия – стоимость в обмене и стоимость в пользовании. В общем случае экономическое смысловое наполнение этих понятий достаточно широко. В практике оценки недвижимости под стоимостью в обмене понимается стоимость, которая может иметь место при выставлении объекта оценки на открытый рынок. Под стоимостью в пользовании понимается стоимость объекта оценки для конкретного пользователя, при этом объект не выставляется на открытый рынок.

Виды собственности недвижимости. На современном рынке недвижимости существует много видов собственности, соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся:

• Рыночная стоимость.

• Стоимость на открытом рынке.

• Стоимость при существующем использовании.

• Расчетная стоимость реализации.

• Расчетная стоимость ограниченной реализации.

• Остаточная стоимость замещения.

• Стоимость аренды на открытом рынке.

• Расчетная будущая стоимость аренды.

• Утилизационная стоимость.

• Стоимость для страхования.

• Стоимость для налогообложения.

• Инвестиционная стоимость.

Каждый из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения. При этом заметим, что стандарты большинства профессиональных сообществ требуют от оценщика при написании отчета не только обязательной формулировки определения применяемого вида стоимости, но также и формулировки соответствующих комментариев к нему, раскрывающих смысл каждого понятия. Остановимся на некоторых из них:

Остаточная стоимость замещения – это совокупная величина стоимости земли при существующем использовании, или воображаемого заменяющего участка в той же местности, и общая заменяющая стоимость зданий и других улучшений на участке, уменьшенная с учетом поправки на возраст, состояние, экономическое и функциональное устаревание.

При расчете Остаточной стоимости замещения предполагается, что процесс строительства был начат в соответствующий момент времени, и на дату оценки собственность полностью готова к эксплуатации.

Расчетная будущая стоимость аренды – это мнение в отношении арендной платы, получение которой, как считает оценщик, на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимым при будущем завершении сделки новой сдачи в аренду объекта собственности при допущении, что:

а) арендодатель готов сдать собственность в аренду;

б) совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный оценщиком (и зафиксированный в Отчете оценщика), чтобы предоставить достаточный период (с учетом характера собственности и состояния рынка) для должным образом организованного маркетинга права собственности, для соглашения относительно арендной платы и других условий сдачи в аренду и для завершения сделки об аренде;

в) не принимается во внимание какое-либо дополнительное предложение цены возможным арендатором с особым интересом;

г) установленный срок и определенные главные условия, относящиеся или допускаемые, как относящиеся к аренде, и другие условия не будут чрезмерно обременительными или выгодными для сдачи в аренду этого типа и данного класса собственности;

д) арендатору не предоставляются льготы, и любой период бесплатного пользования возможен только в отношении времени, которое понадобилось бы вселяющемуся арендатору для подготовки объекта собственности к использованию;

е) обе стороны в сделке будут действовать компетентно, расчетливо и без принуждения.

Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного владельца, предъявляющего свои инвестиционные требования к возврату вложенного капитала. Инвестиционная стоимость соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющим определенные цели или критерии в отношении инвестирования.