Литература:

1. Бегунова Н. Наследование долей в ООО // ЭЖ-Юрист. 2007. № 15.

2. Ветошкин С.А. Особенности наследования прав, связанных с участием в коммерческих организациях // Право и экономика. 2007.

3. Остапюк Н.И Доверительное управление наследственным имуществом // Нотариус. 2006. № 1.

4. Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть третья: Учебно-практический комментарий (постатейный). М.: Проспект. 2012.

5. Ходырев П.М., Янушкевич Е.А. Доверительное управление наследством // Эж-юрист. 2008. № 38.

© Силко Н.О., 2013

Слободчикова А.Д.

студент

Научный руководитель: к.ю.н., доцент Васильев А.С.

Уральская государственная юридическая академия

г. Екатеринбург

Право застройки

Нормативное регулирование рыночных отношений, складывающихся в последние десятилетия в России, неизбежно порождает как новые правовые явления и институты, так возрождает и забытые. В проекте закона о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ предполагается возрождение права застройки¹. Интересен анализ причин, которые побудили заменить уже, казалось бы, прижившийся институт аренды земельных участков для целей строительства правом застройки.

Право застройки и право аренды имеют различную правовую природу. Право застройки – это ограниченное вещное право, право аренды – обязательственное право. Представляется, что институт застройки является более эффективной правовой конструкцией, чем аренда земельных участков под строительство объектов недвижимости. Конфликт интересов собственника участка и застройщика невозможно полностью устранить в рамках диспозитивных норм договорного права. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, которое защищает интересы арендатора не в полной мере. Кроме того, аренда не дает строителю возможности пользоваться так называемым «ипотечным кредитом» для возведения на арендованной земле строений. Выдача «ипотечного кредита» под залог здания, стоящего на чужом участке при условии оформления права аренды, противоречит основным принципам ипотеки. Статус отношений землевладельца и домовладельца остается неопределенным. Землевладелец, пользуясь своим монопольным положением, будет стремиться заключать договоры аренды земли на максимально короткие сроки, по окончании которых он может не возобновлять договор с домовладельцем и потребовать убрать принадлежащее ему здание со своего земельного участка. Кроме того, землевладелец по окончании срока может существенно повышать арендную плату, из-за чего выдача «ипотечного кредита» под залог строений, находящихся на чужом участке, становится рискованной.

В свое время именно эти причины благодаря давлению, как со стороны общества, так и со стороны кредитных институтов, заинтересованных в расширении своей деятельности, вынудили признать необходимым урегулирование отношения домовладельцев и землевладельцев с использованием стабильного механизма. В России был принят Закон о праве застройки от 23.06.1912. Право застройки понималось как вещное право срочного и наследственного, обременяемого и отчуждаемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение². Целью этого закона являлось установление твердых и неизменяемых взаимных обязательств между землевладельцем и домовладельцем, и обеспечение свободного оборота земельных участков, строений, расположенных на них, и защита прав третьих лиц - покупателей и кредиторов.

Именно эти же причины в современной России послужили основанием для возрождения права застройки. Кроме того, следует обратить внимание и на причину публичного свойства. Крупнейшим землевладельцем в России являются публично-правовые образования, представленные служащими, которые не всегда способны разделять интересы собственные и интересы гражданского оборота, в связи с чем не брезгуют использованием правового положения арендодателя в ущерб интересам арендаторов.

Главное преимущество вещного права по сравнению с правом обязательственным – стабильность. Соответственно основные положения ограниченного вещного права – содержание этого права, порядок предоставления земельного участка под застройку, установление и изменение платы за пользование участком под застройку, прекращение соответствующего договора – регулируются по большей части законом. Все эти нормы, в отличие от норм договора аренды, императивны, возможность доминирования одной из сторон, прежде всего, землевладельца - минимальна. Поэтому стороны не могут изменять по своему усмотрению условия прекращения договора, установления и изменения платы за пользование земельным участком, как это возможно в рамках арендных отношений. Кроме того, природа арендных отношений не предполагает изменения арендатором свойств и качеств земельного участка, в том числе связанных с возведением недвижимости на принадлежащем другому лицу участке. Арендные отношения предполагают, что по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора, а в действительности при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства такой участок либо и не предполагается возвращать после осуществления застройки, либо он возвращается в измененном виде. Существенным практическим недостатком использования конструкции договора аренды для целей строительства является право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды, и, если реализация такого права ещё может найти оправдание в том случае, если речь идёт о не начавшемся строительстве, то в случае с завершённым строительством подобное действие вызывает сомнения с точки зрения возможности достижения цели расторжения договора. Согласно абз. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Договор аренды определяет только условия использования земельного участка, а договор о застройке содержит также обязанности застройщика по параметрам, срокам возведения, условиям содержания земельного участка, эксплуатации и страхованию постройки. С прекращением договора аренды нет и права аренды, а право застройки – право отчуждаемое и наследуемое. Право аренды не обладает такими признаками. То есть право застройки, в сравнении с правом аренды, более выгодно для застройщика.

Право застройки как вещное право должно составить конкуренцию обязательственному праву аренды, которое подчас выполняет несвойственные ему функции. Появление данного права направлено на увеличение стабильности в строительном секторе экономики