Для определения величины совокупного износа в оценочной практике используют следующие методы:
• метод «срока жизни»;
• метод разбивки.
Сущность метода «срока жизни» заключается в предположении, что потери стоимости объекта за счет физических разрушений, функциональной устарелости и разных внешних факторов пропорциональные его возраста. В этой связи в оценочной практике принято выделять:
• срок физической жизни объекта (Сфж) - период времени, на протяжении которого объект собственности реально существует (от даты введения в эксплуатацию и к моменту его разрушения);
• срок экономической жизни объекта (Сэж) - период времени, на протяжении которого объект собственности добавляет стоимость к совокупной стоимости имущества, учитывая и получение прибыли от его использования (от даты введения в эксплуатацию и к тому моменту, когда улучшения перестают добавлять стоимость к совокупной стоимости имущества);
• эффективный возраст объекта (Вэф) - возраст «на сколько лет высматривает объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, которые влияют на его стоимость;
• срок экономической жизни, что остался, (Сост) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть к дате, когда взнос объекта в совокупную стоимость становится ровным нулю в результате старения).
С учетом перечисленных периодов в процессе эксплуатации объекта недвижимости процент совокупного износа в восстановительной стоимости (Исов% ) рассчитывается по формуле:
Исов%= Вэф \ Сэж х 100%
Метод разбивки при определении величины совокупного износа (Исов) предусматривает отдельные расчеты по всем видам износа: физического (Ифиз), функционального, (Ифунк), внешнего (Ивнеш), и суммирование результатов:
Исов = Ифиз + Ифунк + Ивнеш
4. Определение остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между обновительной стоимостью (стоимостью замещения) и совокупным износом;
5. Определение полной стоимости объекта недвижимости путем добавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка (при условиях наличия имущественных прав на него).
2.Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных к объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учета отличий между объектами-аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость последнего. Сравнительный подход представлен двумя основными методами:
• сравнение продаж;
• валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние несколько месяцев. Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с которым при условиях наличия на рынке нескольких похожих объектов недвижимости рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Метод сравнения продаж включает такие этапы
1. изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; выявление объектов недвижимости, наиболее сравнимых с оцениваемым, которые были проданы недавно (не меньше 3-5 сравнимых продаж), и сбор информации.
2. проверка информации о соглашениях. Этот этап допускает проверку таких данных: мотивация соглашения, степень инфомированности участников соглашения, типичность условий финансирования, достаточность времени экспозиции объекта, наличие специальных условий продажи;
3. сравнения каждого объекта-аналога с объектом оценки и внесения поправок в цены продаж сравнимых объектов.
Процесс такого сравнения включает два компонента:
• элементы сравнения;
• единицы сравнения.
В соответствии с классификацией Харрисона элементы сравнения - это:
• условия финансирования (размер платежей за процентами, срок кредита, величина и стоимость заложенного имущества);
• условия продажи (обстоятельства, за которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи и приобретения конкретного объекта недвижимости);
• рыночные условия (активность рынка, стадия жизненного цикла объекта и рыночного сегмента в целом);
• место расположения (район размещения (жилищный, деловой, промышленный и т. др.), экологическая привлекательность, степень развития транспортной инфраструктуры и коммуникаций);
• физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность).
Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога в процессе приведения его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта .
Поправки могут быть:
• процентные - применяются, когда тяжело определить точные абсолютные величины поправок, например, для учета особенностей места расположения, качества строительства, условий финансирования или времени продажи объектов-аналогов и объекта оценки. Такие поправки относятся к цене продажи аналога в целом или цене продажи его единицы сравнения;
• денежные - связанные с дополнительными улучшениями объектов (наличием ремонта, телефона, дополнительных помещений и т. д.) и учитываются в цене объекта оценки путем добавления или вычета абсолютной величины поправки из цены продажи сравнимого объекта недвижимости в целом или цены продажи его единицы сравнения.
4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и расчет окончательной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, что получен от эксплуатации объекта недвижимости.
где ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Цанал - цена продажи аналога.
Применение метода осуществляется в такой последовательности:
1. Подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, что оценивается.
2. Рассчитывается валовой рентный мультипликатор для объектов-аналогов.
3. Рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:
Свероят=ПВДо х ВРМ, где ПВДо - потенциальный валовой доход объекта недвижимости, который оценивается.
Валовой рентный мультипликатор не корректируют на отличия между объектом оценки и сравнимыми объектами, потому что в основу его расчета положено фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены такие отличия.