При определении стоимости восстановления или замещения используются такие основные методы:

• метод сметного расчета;

• метод удельных расходов на единицу площади или объема;

• поэлементный метод.

Метод сметного расчета предусматривает составление сметной документации на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных работ и расходов за каждым видом работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, специальное оснащение и т.д., которые должны быть приведены к базисному уровню цен со следующей индексацией в уровень цен на дату оценки. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если есть первоначальная сметная документация на строительство объекта.

Для расчета стоимости недвижимости методом удельных расходов на единицу площади норматив удельных расходов определяется на основе справочных данных о расходах на строительство аналогичных объектов.

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные компоненты: фундамент, стены и перегородки, перекрытие, кровля, пол, прорезы, отделочные работы, инженерное оборудование и др.. Потом суммированием поэлементных расходов рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости.

3. Оценка совокупного износа зданий и сооружений с учетом их физической, функциональной, технологической и экономической устарелости.

В оценочной деятельности под совокупным износом понимают потери стоимости объекта, вызванные физическим разрушением, функциональной устарелостью и разными внешними факторами. При расходном подходе износ используется для учета расхождений в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости, которая отображает изменение его физических свойств со временем под воздействием эксплуатационных и естественных факторов, которые вызывают сокращение жизни и полезности объекта.

Функциональный износ - потеря стоимости объекта недвижимости, связанная с его несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности (устаревшая архитектура, нерациональность планирования, инженерного обеспечения и т. др.).

Формой функционального износа является технологический износ, под которым понимают потерю стоимости объекта, вызванную изменениями в технологии, через которые объект становится более дорогим в эксплуатации.

Внешний износ (экономический износ) - потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная внешними факторами, например, сокращением деловой активности в районе размещения объекта, действиями местной администрации в направлении усиления налогового давления, изменениями на рынке занятости, неудобным расположением относительно транспортных магистралей, коммунальных служб, объектов торговли и т.п.

Способом измерения внешнего износа является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сравнимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего влияния, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа объекта оценки.