1.2 Оценка стоимости зданий и сооружений

1. Использование доходного подхода предусматривает применение таких основных методов:

• капитализации доходов;

• дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источниками дохода владельца. Доходы от владения зданиями и сооружениями могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от предоставления их в аренду, плату за пользование стоянками и гаражами, плату за установление рекламы, доходы от возможного прироста стоимости зданий и сооружений при их продаже в будущем.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода:

1. Расчет суммарной величины рыночной арендной платы и других доходов от владения объектом оценки за последний год. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД) и определяется как доход, который может быть получен от объекта недвижимого имущества при условиях его 100%-го использования без учета всех потерь и расходов, на основе анализа текущих ставок и тарифов, которые существуют на рынке недвижимости для сравненных объектов.

2. Расчет возможных потерь от неполной загрузки зданий и сооружений и потерь при сборе платежей (например, при несвоевременном возобновлении арендного соглашения через изменение арендаторов).

3. Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем уменьшения потенциального валового дохода на величину возможных потерь (П_возм):

4. Расчет расходов, связанных с нормальным функционированием объекта оценки. Это операционные расходы (Р_опер), которые имеют периодический характер и разделяются на условно-постоянные и переменные.

5. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по формуле:

6. Расчет коэффициента капитализации(k _кап).

7. Оценка стоимости объекта недвижимости (C_он).

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений и возможной их продажи.

Определение обоснованной рыночной стоимости на основе данного метода осуществляется в несколько этапов:

1.Составляется прогноз потока будущих доходов за период владения объектом оценки;

2. Рассчитывается прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений на конец периода владения, то есть стоимость реверсии (предполагаемой продажи), даже если в действительности продажа не планируется;

3. Рассчитывается ставка дисконта для оцениваемого объекта недвижимости на существующем рынке;

4. Осуществляется дисконтирование будущих доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии путем приведение потока денежных средств за каждый с будущих периодов до текущей стоимости на основе использования теории изменения стоимости денег во времени и суммирование всех текущих стоимостей.

Стоимость реверсии может определяться:

а) путем прямой капитализации денежного потока последнего прогнозного года. Величина коэффициента капитализации в таком случае зависит от конкретных условий рынка аналогичных объектов;

б) с использованием модели Гордона (если прогнозируется получение стабильных доходов в постпрогнозном периоде):

Рассмотрим пример

Расходный подход к оценке недвижимости применяется с целью технико-экономического обоснования нового строительства, выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка.

Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости с помощью расходного подхода состоит из следующих этапов

1. Оценка стоимости земельного участка, на котором находятся здания, сооружения (если земельный участок арендован, то ее стоимость не оценивается);

2. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действительную дату оценки.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии объекта оценки с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объекта оценки.

Стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, эквивалентной полезности объекта оценки, но с использованием современных материалов и в соответствии с новыми стандартами и планировочными решениями.