3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	Нет
Гараж	есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

Определить:

1.  Корректировку на разницу в площади.

2.  Корректировку на наличие сада.

3.  Корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы	Объекты
	Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	150	200	200
Корректировка				-13000	-13000	1и3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000		3и4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1и2
Цена продажи, $	29000	32000	30000	45000	40000
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена		29000	29000	29000	29000

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

,

где 

Цоб	- вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо	- валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа	- усредненный валовой рентный мультипликатор;
Цia	- цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДia	- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m	- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

Аналог	Цена продажи, у.е.	ПВД, у.е.	ВРМ
Объект оценки	150000*5,08 =762169	150000	5+5,43+4,81 = 5,08
А	800000	160000	800000/160000 = 5,00
В	950000	175000	950000/175000 = 5,43
С	650000	135000	650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

,

где

Ккап	-общий коэффициент капитализации;
ЧОДо	- чистый операционный доход от оцениваемого объекта;
Цia	- цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ЧОДia	- чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
m	- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

Аналог	Цена продажи, у.е.	ЧОД, у.е.	ОКК
Объект оценки	375000	50000	0,13
А	35000	5000	несопоставим
В	500000	40000	0,08
С	350000	35000(за истекший год)	несопоставим
D	450000	48000	0,11

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
		ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
Местоположение	отл.	хор.	отл.	отл.	удовл.	отл.
Корректировка		5,00%	-	-	12,00%	-
Этажность квартиры	11/14	9/9	3/14	9/9	7/9	7/10
Корректировка		7,00%	-	7,00%	-	-
Состояние объекта	хор.	отл.	хор.	отл.	удовл.	хор.
Корректировка		-5,00%	-	-5,00%	3,00%	-
Площадь общая, м2	52,8	55,00	52,00	47,00	44,00	58,2
Корректировка		-2,00%	-	2,00%	3,00%	-4,00%
Площадь жилая, м2	29,4	38,00	30,00	30,00	28,5	31,1
Корректировка		-5,00%	-	-	-	-
Площадь кухня, м2	7,7	7,00	9,00	7,5	7,00	10,1
Корректировка		-	-2,00%	-	-	-4,00%
Лоджия	+	+	+	заст.	заст.	+
Корректировка		-	-	-3,00%	-3,00%	-
Цена квартиры, $		32000,00	29510,00	30600,00	26000,00	27936,00
Корректировка суммарная		-	-2,00%	1,00%	15,00%	-8,00%
Цена квартиры скорректированная, $	29485,38	32000,00	28919,80	30906,00	29900,00	25701,12

Задачи по дисциплине "Оценке недвижимости" (Затратный, Сравнительный, Доходный подход)

Задача 1. Стоимость покупки дома в данный момент составляет 800 тыс.руб. по мнению экспертов через 5 лет этот дом можно будет продать за 1000 тыс.руб.. Что предпочтете Вы: купить дом или положить деньги на депозит. Текущая ставка процента равна 10.

 

Задача 2. Определить сумму , которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 руб. если:

А) платежи осуществляются в начале каждого месяца;

Б) платежи осуществляются в конце каждого месяца.

 

Задача 3. Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 18 000 долл. Для этого они ежемесячно откладывают на счет 200 долл. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если ставка годовых 12%?

 

Задача 4. Нина Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла на счет 500 руб., на который будет ежемесячно насчитываться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Какой суммой она будет располагать?

 

Задача 5. Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 600 тыс. руб. на покупку квартиры?

 

Задача 6. Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет снять 3000 руб.?

 

Задача 7. Какие равномерные суммы можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет, если первоначальный вклад равен 15 тыс. руб. Банк ежегодно начисляет 10 % годовых?

 

Задача 8. Через 5 лет у Вас есть возможность перекупить бизнес (небольшой завод) за 150 тыс. долл. Какую сумму Вы должны откладывать на счет в банке ежеквартально, чтобы накопить необходимую сумму, если банк предлагает 16% годовых?

 

Задача 9. Какова текущая стоимость рубля, который будет получен через год, при годовой ставке дисконта 10%.

 

Задача 10. Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру в аренду за 2000 руб. в месяц, идущих на Ваш счет авансовыми платежами под 12% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?

 

Задача 11. Что выгоднее: получать ежегодно в течение 10 лет в конце каждого года по 25000 руб. или 125 000 руб. – один раз, но сегодня, если ставка дохода 12%.

Задача 12. Для покупки квартиры Вы взяли в кредит 16 000 долл. на 15 лет под 20% годовых. Какими должны быть Ваши годовые платежи по кредиту, чтобы он был полностью погашен в указанный срок (и кредит, и проценты по нему).

 

Задача 13 (см. решение)  Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 200 тыс. руб. В конце 6-го года кафе будет продано за 4000 тыс. руб.. Расходы по ликвидации составляют 5% от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 8% и 20% соответственно. Определить стоимость кафе.

 

Задача 14. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда магазина принесет владельцу в течение 3-х лет ежегодный доход в 750 тыс. руб., а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. руб.Ставка дисконта 10%.

 

Задача 15. Определить полную стоимость объекта недвижимости, суммарный взнос и рыночную стоимость, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома,  включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 денежных единиц за квадратный метр, стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. – 20 денежных единиц за кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 ден. Единиц, общий устранимый физический износ 5000 ден. единиц, общее неустранимое функциональное устаревание 5000 ден. единиц, стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50 000 ден. Единиц. Какой подход здесь применяется?

 

Задача 16. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 350000 руб. После реконструкции отчета по этому объекту оценщик установил, что чистый операционный доход по нему 85000 руб. Требуется определить общую ставку капитализации.

 

Задача 17. Сопоставимый объект был продан за 1 млн. руб.. От оцениваемого объекта он имеет пять основных отличий:

уступает оцениваемому на 5% (+5%);

лучше оцениваемого на 7% (-7%);

лучше оцениваемого на 4% (-2%);

уступает оцениваемому на 10% (+10%).

Определить стоимость объекта, предполагая что:

1)отличия не имеют взаимного влияния, Va =?

2)отличия оказывают взаимное влияние Vб =?

 

Задача 18. Сопоставимый объект был продан за 100 млн. руб. Оцениваемый объект от сопоставимого имеет пять отличий:

уступает оцениваемому на 5%;

уступает оцениваемому на 4,5%;

превосходит оцениваемый на 2,6%

превосходит оцениваемый на 8%.

Определить стоимость объекта ,предполагая ,что:

1)отличия не имеют взаимного влияния, Va =?

2)отличия оказывают взаимное влияние Vб =?

 

Задача 19. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. руб. дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс.руб. дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. дороже, чем такая же без балкона. Определить величину корректировки на наличие балкона.

 

Задача 20. Объект оценки - двухкомнатная квартира вблизи метро на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным телефоном. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 70 кв.м.с телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом в трех остановках от станции метро составляет Vср = 2,5 млн. руб.

Корректировочные данные:

дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс. руб. за кв.м.;

близость от станции метро увеличивает стоимость на 7%;

наличие телефона увеличивает стоимость на 25 тыс.руб.;

раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%;

наличие лифта оценивается в 30 тыс.руб.;

наличие балкона оценивается в 22,5 тыс.руб.

Определить стоимость двухкомнатной квартиры.

 

Задача 21. На сумму 10 тыс.руб. в течение месяца начисляются простые проценты по ставке 10% годовых. Какова будет наращенная сумма, если эта операция будет повторена:

- в течение первого квартала;

- в течение квартала, но год не високосный.

 

Задача 22. По условию годового депозита на размещенные в банке 10 тыс. руб. начисляется 20% годовых за первое полугодие, а затем ставка возрастает на 5% в квартал. Все начисления происходят на первоначальную сумму. Какова будет величина вклада спустя год?

 

Задача 23. Кредит под залог недвижимости в размере 100 тыс. руб. предоставлен под 15 % годовых сроком на 5 лет. Определить размер конечной выплаты.

 

Задача 24. Найти наращенную сумму долга, первоначальная сумма которого 100 тыс.руб. Срок погашения 1,5 года, годовая учетная ставка определена в размере 10%.

 

Задача 25. Процентная ставка по условиям годового депозита составляет 10% годовых по сложному проценту с начислением банковских процентов в конце периода. Необходимо принять решение об эффективности вложения в конкретный проект 10 млн. руб., если известно, что по завершению проекта отдача составит 12 млн. руб., при условии, что:

- проект рассчитан на 2 года;

- проект рассчитан на 5 лет.

 

Задача 26. Определить величину прибыли (П=?). Исходные данные: исходный капитал (I=700 тыс.руб.), временной период (Т= 4 года), норма доходности (Е=12%).

 

Задача 27. Определить величину исходного капитала (К=?). Исходные данные: предполагаемая прибыль (П= 1000тыс.руб.), норма доходности Е=10%.

 

Задача 28. Определить величину доходности (Е+?). Исходные данные: вложенный капитал (К=1000тыс. руб.), требуемый объем прибыли (П=1400тыс руб.), временной период (Т=2года).

 

Задача 29. Определить продолжительность жизненного проекта для достижения прибыли (Т=?).Исходные данные: требуемый объем прибыли (П=2400 тыс.руб.), норма доходности (Е=12%), величина исходного капитала (К=1600тыс.руб).

 

Задача 33. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 480 000 руб., полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1 500 000 руб., общий износ здания – 20% восстановительной стоимости.

 

Задача 34. Офис оценен в 5 млн.долл. На момент оценки офиса доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8,5%. По мнению эксперта –оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис, по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр.) составляют 2%. Так как продажа данного объекта в случае необходимости займет некоторое время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), эксперт- оценщик принимает премию на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала составляет 5% (1/20). Определить общий коэффициент капитализации кумулятивным методом.

 

Задача 39. Сумма кредита составляет 300 тыс.руб., срок 3 года, ставка 20% годовых. Процентные выплаты заморожены до конца срока кредитования. Погашения кредита и процентов осуществляется шаровым платежом в конце срока. Определить величину шарового платежа.

 

Задача 40. Доля кредитных ресурсов в инвестициях составляет 70%. Ипотечная постоянная 0,15. Срок погашения кредита 15 лет. Ставка капитализации собственного капитала 12%. Определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

 

Задача 41. В течение 6 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 50 тыс.руб., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 6-го года объект недвижимости будет продан за 500 тыс. руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?

 

Задача 42. Какова максимальная сумма будет уплачена сегодня за здание, которое, как предполагается, через 5 лет может быть продано за 3,0 млн.руб., если в продолжение этих 5 лет доходы от здания позволяет только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая ставка дохода на инвестиции подобных проектов составляет 25% годовых.

Задача 43. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 руб. в год, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

 

Задача 44. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., его местоположение лучше, чем у оцениваемого (вклад 10%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 20%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

 

Задач 45. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 4 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации для собственного капитала 25%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости

 

Задача 46. Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 250 000 руб. в квартал,  коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 150 000 руб./год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

 

Задача 47. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 20 000 000 руб., а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 18 000 000 руб. Чему равна рыночная стоимость земельного участка:

 

Задача 48. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет  500 000 руб. в год, а чистый операционный доход составляет  300 000 руб. Определите стоимость оцениваемого склада:

 

Задача 48. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 11 млн. руб., обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне  10500000 руб. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2000000 руб. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?

 

Задача 49. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 руб. в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

 

Задача 50. Цена сопоставимого объекта 40 000 руб./кв.м., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 руб.). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

 

Задача 51. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет  400 000 руб. в квартал, а чистый операционный доход составляет  100 000 руб. в месяц. Определите стоимость оцениваемого склада:

 

Задача 52. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1200000 руб. в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:

 

Задача 53. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 руб., а суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Чему равна стоимость воспроизводства здания?

 

Задача 54. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1200000 руб. в год, операционные расходы равны 1000 руб./ кв.м. в год, площадь здания – 200 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%. Какова стоимость данного объекта недвижимости?

 

Задача 55. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?

 

Задача 56. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1200000 руб. в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет?

 

Задача 57. Цена сопоставимого объекта 10 000 000 руб., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 750000 руб.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 руб.). Определить стоимость оцениваемого объекта?

 

Задача 58. Коэффициент капитализации для собственного капитала 21%, ипотечная постоянная 19%, доля заемных средств в стоимости 50%. Определить общий коэффициент капитализации:

 

Задача 59. Определить, в течение какого периода времени стоимость недвижимости возрастет от 8040000 руб. до 18600000 руб., если предполагаемая ставка дохода от инвестиций в приобретение недвижимости с целью ее перепродажи составляет 15%?

 

Задача 60. Рассчитать общую величину текущей стоимости трех поступлений денежных средств в будущем: в конце первого года поступит 1 250 000 руб., в середине второго года поступит 850 000 руб., в конце четвертого года поступит 2 860 000 руб. Ставка дохода для всех периодов одинаковая и составит 16,5%.

 

Задача 61. Определить полную стоимость объекта недвижимости, если на участке имеется дом площадью 2500 кв.м., при этом стоимость воспроизводства дома, включая прямые и косвенные затраты, составляет 50 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства гаража площадью 300 м. - 20 д.е./кв.м., стоимость воспроизводства всех сооружений во дворе 10 000 д.е., общий устранимый физический износ 5000 д.е., общее неустранимое функциональное устаревание 5000 д.е., стоимость земли, исходя из сопоставимых продаж 50 000 д.е. Какой подход здесь применяется?

ТЕСТЫ-ВОПРОСЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (часть 1)

 

Тест 1. После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:

а) в цену объекта-аналога;

б) в цену оцениваемого объекта;

в) поправки на дату продажи в цену объекта-аналога, а остальные поправки в цену оцениваемого объекта.

Тест 2. Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции? а) коэффициент капитализации земли;

б) коэффициент капитализации здания;

в) ставка дохода на собственный капитал.

Тест 3. Верно ли утверждение, что экономический возраст объекта недвижимости определяется периодом, когда объект приносит прибыль?

а) верно;

б) неверно.

 

Тест 4. Затратный подход определяет стоимость недвижимости:

а) как сумму полной рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений, и износа;

б) как сумму стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;

в) как сумму стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Тест 5. При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

а) ценообразующие характеристики оцениваемого объекта приводятся к характеристикам аналогов; б) ценообразующие характеристики аналогов приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

Тест 6. При определении восстановительной стоимости применяется метод:

а) сметный;

б) доходный;

в) индексный.

 

Тест 7. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):

а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;

б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

 

Тест 8. Ликвидационная стоимость определяется:

а) на основе рыночной стоимости;

б) на основе восстановительной стоимости;

в) на основе стоимости замещения;

г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.

 

Тест 9. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:

а) доходный;

б) рыночный;

в) восстановительный;

г) замещение;

д) с учетом износа;

е) затратный.

 

Тест 10. Верно ли утверждение: «Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»:

а) верно;

б) неверно.

 

Тест 11. Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:

а) полезность;

б) возраст;

в) дефицитность;

г) передаваемость.

 

Тест 12. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:

а) сравнительный;

б) доходный;

в) затратный;

г) все вышеперечисленные.

 

Тест 13. Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к:

А – стоимости использования;

Б – стоимости обмена;

В – общие принципы.

а) ожидания;

б) спроса и предложения;

в) конкуренции;

г) остаточной продуктивности;

д) сбалансированности;

е) изменения;

ж) полезности;

з) вклада;

и) наилучшего и наиболее эффективного использования;

к) замещения;

л) экономической величины;

м) экономического разделения;

н) соответствия.

 

Тест 14. Доходный подход это:

а) оценка нежилой недвижимости;

б) оценка жилой недвижимости;

в) метод оценки используемой для любой вещи;

г) метод оценки интеллектуальной собственности.

 

Тест 15. Метод прямой капитализации это:

а) расчет коэффициента капитализации, преобразующего будущий чистый

доход в стоимость объекта;

б) расчет будущей стоимости аннуитета.

 

Тест 16. Чистый операционный доход это:

а) рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого дохода;

б) потенциально валовый доход;

в) эффективный валовый доход.

 

Тест 17. Условно постоянные расходы при оценке недвижимости это:

а) расходы, зависящие от степени загруженности объекта;

б) расходы, ежегодно отчисляемые в фонд замещения;

в) расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.

 

Тест 18. Метод кумулятивного построения коэффициента капитализации это:

а) сравнение оцениваемого объекта с объектом аналогом;

б) сумма ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения;

в) к базовой безрисковой ставке процента прибавляются поправки на различные виды риска.

 

Тест 19. Ставка капитализации собственного капитала состоит:

а) из ставки ипотечного кредита;

б) из нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.

 

Тест 20. При методе дисконтирования денежных потоков производится:

а) расчет срока выполнения инвестиционного проекта;

б) расчет потенциального валового дохода;

в) расчет ставки дисконтирования для будущих денежных потоков;

г) определение эффективного валового дохода.

 

Тест 21. Для расчета ставки дисконтирования используется:

а) метод цены капитальных вложений;

б) метод динамики роста цен на недвижимость;

в) метод суммирования;

г) метод сложных процентов.

 

Тест 22. Чистая текущая стоимость положительна если:

а) ставка дисконтирования меньше внутренней ставки дохода;

б) ставка дисконтирования больше внутренней ставки дохода.

 

Тест 23. Понятие «стоимостной метод оценки» и «затратный метод оценки» тождественны:

а) да;

б) нет.

 

Тест 24. Затратный подход в оценке недвижимости применяется:

а) при выборе профиля объекта недвижимости;

б) при оценке зданий специального назначения

в) при приобретении объекта в спекулятивных целях;

г) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка.

 

Тест 25. Для оценки рыночной стоимости земельного участка, на котором предполагается строительство коттеджей необходимо иметь следующую информацию:

а) физические характеристики участка;

б) экономические факторы характеризующие участок;

в) отведенное место в заповедной зоне.

 

Тест 26. Объектом оценки земельного участка является:

а) право собственности на земельный участок;

б) право использования на правах аренды.

6. При оценке земельного участка методом развития используются:

а) данные капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей;

б) данные соотношения между стоимостью земельного участка и

возведенных на нем улучшений;

в) данные анализа наилучшего варианта использования земельного

участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах.

 

Тест 27.Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных:

а) по условиям продажи;

б) права на земельный участок;

в) местоположения;

г) физические характеристики.

 

Тест 28. При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется:

а) всего объекта подлежащего восстановлению;

б) поэлементно;

в) только реконструируемых узлов, элементов, объектов.

 

Тест 29. Метод количественного анализа заключается:

а) в сопоставлении смет на затраты труда;

б) в сопоставлении смет на материалы;

в) в сопоставлении смет на все виды работ.

 

Тест 30. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится:

а) детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости;

б) укрупненный расчет сметы.

Тест 31. Величина накопленного совокупного износа это:

а) стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости;

б) определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом;

в) возможность реконструкции рассматриваемого объекта.

 

Тест 32. Функциональный износ это:

а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость;

б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость;

в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению.

 

Тест 33. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке:

а) незавершенного строительства;

б) страхуемого объекта;

в) реконструируемого объекта;

г) объекта сдаваемого в аренду;

д) уникальных объектов.

 

Тест 34. При сравнительном рыночном подходе в оценке недвижимости используются:

а) исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем сравниваемым характеристикам;

б) объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми.

 

Тест 35. Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости это:

а) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке;

б) отношение продажной цены объекта к действующей валовой выручке;

в) отношение продажной цены объекта к чистой прибыли.

 

Тест 36. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится:

а) выявление недавно проданных сопоставимых объектов;

б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта;

в) проверка достоверности информации о сделке.

 

Тест 37. При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве сравнительных элементов условий финансирования используют:

а) процентную ставку;

б) условия продаж;

в) порядок проплаты за приобретаемый объект;

г) договоры об участии.

 

Тест 38. При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке принимается во внимание:

а) внесение количественных и качественных корректировок;

б) выявление подходящих объектов для сравнения;

в) сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом.

 

Тест 39. Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием:

а) валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты);

б) общего коэффициента капитализации;

в) коэффициента будущей стоимости аннуитета;

г) коэффициента приведения финансовой ренты.

 

Тест 40. В какой последовательности проводится корректировка показателей при сравнительном подходе к оценке недвижимости:

а) базовая цена;

б) условия финансирования;

в) местоположение;

г) права собственности;

д) физическая характеристика;

е) степень износа;

ж) условия рынка;

з) состояние окружающей среды;

и) экономические характеристики;

к) иные факторы.

 

Тест 41. Ставку капитализации можно рассчитать как:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи;

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи;

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу;

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу.

 

Тест 42. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости;

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

 

Тест 43. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

А. Доходный;

Б. Затратный;

В. Сравнительный.

 

Тест 44. В сравнительном подходе объект корректируется на основе принципа:

А. Ожидания;

Б. Замещения;

В. Вклада;

Г. Наилучшего и наиболее эффективного использования.

 

Тест 45. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

А. Доходный;

Б. Затратный;

В. Сравнительный.

 

Тест 46. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ;

Б. Функциональный износ;

В. Внешний износ;

Г. А, Б  и В;

Д. А и Б.

 

Тест 47. Ипотечная постоянная определяется как отношение:

А. Ипотечного кредита ко всему инвестируемому капиталу;

Б. Выплат по долгу к сумме ипотечного кредита;

В. Ежегодных выплат по обслуживанию долга ко всему инвестируемому капиталу.

 

Тест 48. Ипотечым кредитом стоит воспользоваться в случае, если:

А. Ипотечная постоянная равна ставке капитализации;

Б. Ипотечная постоянная больше ставки капитализации;

В. Ипотечная постоянная меньше ставки капитализации.

 

Тест 49. Время от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

 

Тест 50. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости:

А. Да;

Б. Нет.

 

Тест 51. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения;

Б. Для объектов на стадии строительства;

В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде

В. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде.

 

Тест 52. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости АЗС:

А. Доходный;

Б. Затратный;

В. Сравнительный.

 

Тест 53. Методами определения полной стоимости воспроизводства являются:

А. Метод прямой капитализации;

Б. Метод сравнительной единицы;

В. Метод количественного анализа;

Г. А, Б и В;

Д.  Б и В.

 

Тест 54. Какой из методов определения коэффициента капитализации относится к методам инвестиционной группы:

А. Метод рыночной экстракции;

Б. Кумулятивный;

В. Метод связанных инвестиций.

 

Тест 55. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка играет:

А. Наличие удобного подъезда;

Б. Обеспеченность социальной инфраструктурой;

В. Местоположение.

 

Тест 56. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

 

Тест 57. Мультипликатор валовой ренты это:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

 

Тест 58. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков:

А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде;

Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде;

В. А и Б.

 

Тест 59. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:

А. Которое физически возможно;

Б. Которое юридически допустимо;

В. Которое финансово реализуемо;

Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки;

Д. А, Б, В и Г;

E   А, Б, В;

Ж  Б, В.

 

Тест 60. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:

А. Премию за риск изменения политической ситуации;

Б. Премию за риск нестабильности;

В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;

Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.

Д. Все ответы верны.

 

Тест 61. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал;

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

 

Тест 62. Какие из перечисленных методов являются методами определения полной стоимости воспроизводства:

А. Метод количественного обследования;

Б. Метод сравнительной единицы;

В. Метод капитализации;

Г. А и Б;

Д. А, Б, В.

 

Тест 63. Какие виды износа учитываются при определении суммарного износа объекта недвижимости:

А. Функциональный;

Б. Внешний;

В. Физический;

Г.  А, Б и В;

Д.  А и Б;

Е.  А и В;

Ж. Б и В.

 

Тест 64. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

 

Тест 65. Согласование результатов  оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

Д. А, Б, В;

Е. А, Б, В и Г.

 

Тест 66. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости;

Б. Определение ликвидационной стоимости;

В. А и Б.

 

Тест 67. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка:

А. Затратный;

Б. Сравнительный;

В Доходный.

 

Тест 68. Хронологический возраст может быть:

а) больше эффективного возраста;

б) меньше эффективного возраста;

в) таким же, как эффективный возраст;

г) и тем, и другим, и третьим.

 

Тест 69. Эффективный возраст здания - это:

а) количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценки;

б) физический срок жизни здания;

в) оставшийся срок жизни здания;

г) ничего из выше перечисленного.

 

Тест 70. Существует три вида износа (выберите  правильный ответ):

а) физический износ, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физический износ, функциональное устаревание, устаревание по местоположению (внешнее воздействие);

в) устаревание окружающей среды, неустранимый физический износ, долгосрочный износ;

г) неустранимый физический износ, устранимый функциональное износ, устранимое устаревание по местоположению (внешнего воздействия).

 

Тест 71. Каким образом может быть определён эффективный возраст зданий и сооружений?

а) средний возраст их различных компонентов;

б) возраст, в котором они достигнут полной загрузки;

в) отношение возраста к ожидаемому сроку жизни;

г) относительный возраст, учитывающий их физическое состояние и годность для продажи.

 

Тест 72. Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) представляет собой:

A - Процент от затрат на проектирование строительства.

Б - Сумму, полученную в ходе успешного осуществления проекта.

В - Процент (моржа) от цены продажи объекта недвижимости.

Г - Процент от суммы затрат на управление, организацию строительства и риск.

 

Тест 73. Какой из следующих коэффициентов капитализации учитывает только доход на инвестиции?

а) коэффициент капитализации земли,

б) коэффициент капитализации здания,

в) ставка дохода на собственный капитал.

 

Тест 74. Стоимость в пользовании это:

А) стоимость, соответствующая варианту наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

Б) величина затрат на строительство объекта недвижимости, исходя из его конкретного назначения;

В) величина стоимости, учитывающая полезность объекта недвижимости для конкретного лица;

Г) стоимость с учетом текущего использования объекта на дату оценки.

 

Тест 75. Какое утверждение в отношении понятий «цены» объекта недвижимости и его «стоимости» является верным?

А) цена объекта недвижимости отражает предположение о величине его стоимости;

Б) стоимость объекта недвижимости отражает наиболее вероятную величину его цены;

В) в договоре купли-продажи объекта указывается его стоимость, а не цена;

Г) при проведении оценки объекта недвижимости определяется его цена.

 

Тест 76. Для оценки объекта недвижимости при его продаже на свободном рынке должна быть определена:

А) инвестиционная стоимость объекта;

Б) рыночная стоимость объекта;

В) ликвидационная стоимость объекта;

Г) кадастровая стоимость объекта.

 

Тест 77. В составе глобальных внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости, экологический фактор относится к группе:

А) социальных факторов;

Б) экономических факторов;

В) политических факторов;

Г) физических факторов.

 

Тест 78. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает:

А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

Б) характеристики окружения объекта оценки;

В) состав инженерной и транспортной инфраструктуры района расположения объекта;

Г) качество подъездных путей к объекту оценки от основных автомагистралей;

 

Тест 79.  Какой из указанных ниже групп принципов оценки нет в теории оценки недвижимости:

А) принципы, связанные с управлением недвижимостью;

Б) принципы, связанные с представлениями пользователя;

В) принципы, связанные с землей и улучшениями;

Г) принципы, связанные с рыночной средой.

 

Тест 80. Принцип изменения относится к группе принципов, связанных с:

А) управлением недвижимостью;

Б) представлениями пользователя;

В) землей и улучшениями;

Г) рыночной средой.

 

Тест 81. Принцип полезности гласит, что:

А) ни один рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены объектов, обладающих аналогичной полезностью;

Б) основная полезность объекта недвижимости заключается в его способности принести в будущем определенный доход его владельцу от сдачи помещений в аренду;

В) объект обладает стоимостью только в том случае, когда он для кого-либо обладает полезностью;

Г) если для определенного лица объект обладает особой полезностью, то стоимость данного объекта может оказаться существенно выше стоимости для типичного круга потенциальных покупателей объекта.

 

Тест 82. При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы:

А) рыночный, доходный и расчетный;

Б) имущественный, сравнительный и доходный;

В) сравнительный, экспертный и аналитический;

Г) доходный, затратный и сравнительный.

 

Тест 83. В составе терминологии шести функций сложного процента Аннуитет это:

А) текущая стоимость единичного денежного потока;

Б) серия равновеликих периодических платежей;

В) единичный платеж от сдачи в аренду помещений;

Г) будущая стоимость единичного денежного потока.

 

Тест 84. Какой ответ на вопрос «Что такое ценообразующий параметр?» является наиболее правильным? Ценообразующий параметр – это:

А) одна из характеристик объекта оценки, оказывающая существенное влияние на его стоимость;

Б) составляющая затрат на строительство объекта недвижимости;

В) цена предложения на открытом рынке недвижимости с возможностью предоставления скидки;

Г) основное условие заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

 

Тест 85. Какая форма корректировок не применяется в составе метода сравнения продаж?

А) процентные корректировки;

Б) денежные корректировки;

В) корректировки на разницу в курсах валют;

Г) корректировки в относительных величинах.

Тест 86. Какой подход к оценке недвижимости основан на экономическом принципе ожидания:

а) сравнительный; б) затратный; в) доходный.

 

Тест 87. Что из ниже перечисленного наиболее верно в отношении прямой капитализации:

а) доходы за несколько лет дисконтируются к текущей стоимости;

б) доходы за один год конвертируются в стоимость;

в) будущий доход от продажи недвижимости конвертируется в стоимость;

г) доход от функционирования недвижимости и доход от ее продажи дисконтируются.

 

Тест. 88. Коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.

а) верно  б) неверно.

 

Тест 89. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

а) делением цены продажи на доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продажи.

 

Тест 90. При стабильном потоке доходов основным методом оценки является:

а) метод прямой капитализации;

б) метод дисконтирования денежных потоков;

г) ни один из этих методов.

 

Тест 91. Что из нижеследующего не входит в определение инвестиционной стоимости:

а) стоимость для конкретного пользователя;

б) субъектная стоимость

в) наиболее вероятная цена

г) стоимость при определенных целях инвестирования

 

Тест 92. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

д) все ответы неверны.

 

ТЕСТЫ-ВОПРОСЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (часть 1)

 

Тест 1. После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:

а) в цену объекта-аналога;

б) в цену оцениваемого объекта;

в) поправки на дату продажи в цену объекта-аналога, а остальные поправки в цену оцениваемого объекта.

Тест 3. Верно ли утверждение, что экономический возраст объекта недвижимости определяется периодом, когда объект приносит прибыль?

а) верно;

б) неверно.

 Тест 4. Затратный подход определяет стоимость недвижимости:

а) как сумму полной рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений, и износа;

б) как сумму стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;

в) как сумму стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Тест 5. При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

а) ценообразующие характеристики оцениваемого объекта приводятся к характеристикам аналогов; б) ценообразующие характеристики аналогов приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

Тест 6. При определении восстановительной стоимости применяется метод:

а) сметный;

б) доходный;

в) индексный.

Тест 7. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):

а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;

б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

 Тест 8. Ликвидационная стоимость определяется:

а) на основе рыночной стоимости;

б) на основе восстановительной стоимости;

в) на основе стоимости замещения;

г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.

Тест 10. Верно ли утверждение: «Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»:

а) верно;

б) неверно.

 Тест 11. Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:

а) полезность;

б) возраст;

в) дефицитность;

г) передаваемость.

 Тест 12. Какой из подходов к оценке обязательно требует оценки рыночной стоимости земельного участка:

а) сравнительный;

б) доходный;

в) затратный;

г) все вышеперечисленные.

 

Тест 17. Условно постоянные расходы при оценке недвижимости это:

а) расходы, зависящие от степени загруженности объекта;

б) расходы, ежегодно отчисляемые в фонд замещения;

в) расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта.

Тест 23. Понятие «стоимостной метод оценки» и «затратный метод оценки» тождественны:

а) да;

б) нет.

 Тест 24. Затратный подход в оценке недвижимости применяется:

а) при выборе профиля объекта недвижимости;

б) при оценке зданий специального назначения

в) при приобретении объекта в спекулятивных целях;

г) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования

земельного участка.

Тест 27.Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка со сравнимыми свободными участками производится с использованием данных:

а) по условиям продажи;

б) права на земельный участок;

в) местоположения;

г) физические характеристики.

 Тест 28. При определении восстановительной стоимости объекта оценка ведется:

а) всего объекта подлежащего восстановлению;

б) поэлементно;

в) только реконструируемых узлов, элементов, объектов.

 Тест 30. В поэлементном способе расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости производится:

а) детальный обсчет восстановления каждого элемента рассматриваемой недвижимости;

б) укрупненный расчет сметы.

Тест 31. Величина накопленного совокупного износа это:

а) стоимость восстановительных работ рассматриваемого объекта недвижимости;

б) определение различий в характеристиках нового объекта с реально оцениваемым объектом;

в) возможность реконструкции рассматриваемого объекта.

 Тест 32. Функциональный износ это:

а) когда объект изношен в процессе его эксплуатации и потерял стоимость;

б) когда он не соответствует современным стандартам, в результате потерял стоимость;

в) когда оцениваемый объект находится в приспособленном помещении и не отвечает функциональным требованиям по прямому назначению.

 Тест 33. Затратный подход в оценке недвижимости используется при оценке:

а) незавершенного строительства;

б) страхуемого объекта;

в) реконструируемого объекта;

г) объекта сдаваемого в аренду;

д) уникальных объектов.

 Тест 34. При сравнительном рыночном подходе в оценке недвижимости используются:

а) исключительно объекты недвижимости абсолютно идентичные по всем сравниваемым характеристикам;

б) объекты аналогичные и сходные с оцениваемыми.

 Тест 35. Рентный мультипликатор, используемый в методе сравнительного подхода оценки недвижимости это:

а) отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке;

б) отношение продажной цены объекта к действующей валовой выручке;

в) отношение продажной цены объекта к чистой прибыли.

 

Тест 36. При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится:

а) выявление недавно проданных сопоставимых объектов;

б) проверка правовых отношений оцениваемого объекта;

в) проверка достоверности информации о сделке.

 Тест 37. При сравнительном подходе оценки недвижимости в качестве сравнительных элементов условий финансирования используют:

а) процентную ставку;

б) условия продаж;

в) порядок проплаты за приобретаемый объект;

г) договоры об участии.

 Тест 38. При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке принимается во внимание:

а) внесение количественных и качественных корректировок;

б) выявление подходящих объектов для сравнения;

в) сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом.

 Тест 39. Оценку рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж проводят с использованием:

а) валового рентного мультипликатора (коэффициента валовой ренты);

б) общего коэффициента капитализации;

в) коэффициента будущей стоимости аннуитета;

г) коэффициента приведения финансовой ренты.

 Тест 40. В какой последовательности проводится корректировка показателей при сравнительном подходе к оценке недвижимости:

а) базовая цена;

б) условия финансирования;

в) местоположение;

г) права собственности;

д) физическая характеристика;

е) степень износа;

ж) условия рынка;

з) состояние окружающей среды;

и) экономические характеристики;

к) иные факторы.

 Тест 42. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости;

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

Тест 44. В сравнительном подходе объект корректируется на основе принципа:

А. Ожидания;

Б. Замещения;

В. Вклада;

Г. Наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Тест 45. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?

А. Доходный;

Б. Затратный;

В. Сравнительный.

 Тест 46. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ;

Б. Функциональный износ;

В. Внешний износ;

Г. А, Б  и В;

Д. А и Б.

 Тест 49. Время от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

Тест 50. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости:

А. Да;

Б. Нет.

Тест 53. Методами определения полной стоимости воспроизводства являются:

А. Метод прямой капитализации;

Б. Метод сравнительной единицы;

В. Метод количественного анализа;

Г. А, Б и В;

Д.  Б и В.

Тест 56. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:

А. Срок экономической жизни;

Б. Срок физической жизни;

В. Хронологический возраст;

Г. Эффективный возраст.

 Тест 57. Мультипликатор валовой ренты это:

А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи

Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи

В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу

Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу

Тест 61. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:

А. Внесение в уставный капитал;

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

Тест 62. Какие из перечисленных методов являются методами определения полной стоимости воспроизводства:

А. Метод количественного обследования;

Б. Метод сравнительной единицы;

В. Метод капитализации;

Г. А и Б;

Д. А, Б, В.

 Тест 63. Какие виды износа учитываются при определении суммарного износа объекта недвижимости:

А. Функциональный;

Б. Внешний;

В. Физический;

Г.  А, Б и В;

Д.  А и Б;

Е.  А и В;

Ж. Б и В.

 Тест 64. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи;

В. А и Б.

 Тест 65. Согласование результатов  оценки проводится на основе следующих критериев:

А. Достоверность исходной информации;

Б. Точность процедур анализа;

В. Соответствие цели и задачи оценки;

Г. Трудоемкость расчетов;

Д. А, Б, В;

Е. А, Б, В и Г.

 Тест 66. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:

А. Определение рыночной стоимости;

Б. Определение ликвидационной стоимости;

В. А и Б.

 

Тест 67. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка:

А. Затратный;

Б. Сравнительный;

В Доходный.

 

Тест 68. Хронологический возраст может быть:

а) больше эффективного возраста;

б) меньше эффективного возраста;

в) таким же, как эффективный возраст;

г) и тем, и другим, и третьим.

 

Тест 69. Эффективный возраст здания - это:

а) количество лет, прошедших со дня постройки здания до момента оценки;

б) физический срок жизни здания;

в) оставшийся срок жизни здания;

г) ничего из выше перечисленного.

 

Тест 70. Существует три вида износа (выберите  правильный ответ):

а) физический износ, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б) физический износ, функциональное устаревание, устаревание по местоположению (внешнее воздействие);

в) устаревание окружающей среды, неустранимый физический износ, долгосрочный износ;

г) неустранимый физический износ, устранимый функциональное износ, устранимое устаревание по местоположению (внешнего воздействия).

 

Тест 71. Каким образом может быть определён эффективный возраст зданий и сооружений?

а) средний возраст их различных компонентов;

б) возраст, в котором они достигнут полной загрузки;

в) отношение возраста к ожидаемому сроку жизни;

г) относительный возраст, учитывающий их физическое состояние и годность для продажи.

 

Тест 76. Для оценки объекта недвижимости при его продаже на свободном рынке должна быть определена:

А) инвестиционная стоимость объекта;

Б) рыночная стоимость объекта;

В) ликвидационная стоимость объекта;

Г) кадастровая стоимость объекта.

 

Тест 77. В составе глобальных внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости, экологический фактор относится к группе:

А) социальных факторов;

Б) экономических факторов;

В) политических факторов;

Г) физических факторов.

 

Тест 78. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает:

А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

Б) характеристики окружения объекта оценки;

В) состав инженерной и транспортной инфраструктуры района расположения объекта;

Г) качество подъездных путей к объекту оценки от основных автомагистралей;

 

Тест 81. Принцип полезности гласит, что:

А) ни один рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены объектов, обладающих аналогичной полезностью;

Б) основная полезность объекта недвижимости заключается в его способности принести в будущем определенный доход его владельцу от сдачи помещений в аренду;

В) объект обладает стоимостью только в том случае, когда он для кого-либо обладает полезностью;

Г) если для определенного лица объект обладает особой полезностью, то стоимость данного объекта может оказаться существенно выше стоимости для типичного круга потенциальных покупателей объекта.

 

Тест 82. При оценке стоимости недвижимости могут применяться следующие подходы:

А) рыночный, доходный и расчетный;

Б) имущественный, сравнительный и доходный;

В) сравнительный, экспертный и аналитический;

Г) доходный, затратный и сравнительный.

 

Тест 83. В составе терминологии шести функций сложного процента Аннуитет это:

А) текущая стоимость единичного денежного потока;

Б) серия равновеликих периодических платежей;

В) единичный платеж от сдачи в аренду помещений;

Г) будущая стоимость единичного денежного потока.

 

Тест 84. Какой ответ на вопрос «Что такое ценообразующий параметр?» является наиболее правильным? Ценообразующий параметр – это:

А) одна из характеристик объекта оценки, оказывающая существенное влияние на его стоимость;

Б) составляющая затрат на строительство объекта недвижимости;

В) цена предложения на открытом рынке недвижимости с возможностью предоставления скидки;

Г) основное условие заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

 

Тест 85. Какая форма корректировок не применяется в составе метода сравнения продаж?

А) процентные корректировки;

Б) денежные корректировки;

В) корректировки на разницу в курсах валют;

Г) корректировки в относительных величинах.

 

Тест 89. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

а) делением цены продажи на доход;

б) делением чистого операционного дохода на цену продажи;

в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) делением действительного валового дохода на цену продажи.

 

 

Тест 92. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:

а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога;

д) все ответы неверны.

 

НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО, СРАВНИТЕЛЬНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный подход был практически единственным на протяжении всего советского периода нашей истории. Именно этот подход лежит в основе определения инвентаризационной стоимости, которую рассчитывают предприятия технической инвентаризации (БТИ, ПТИ и т.п.), а также для расчетов налогооблагаемой базы многих объектов.

Затратный подход может быть определяющим только в случае отсутствия данных для использования доходного и сравнительного подходов, т.е. когда рынок обращения объекта оценки не развит или он вообще является уникальным, а также не приносит дохода. Поэтому при оценке социальных объектов (школ, детсадов, вокзалов, мест лишения свободы, лечебных и культовых учреждений) обычно возможно применить только затратный подход. Также он применяется для целей страхования, налогообложения, при оценке объектов незавершенных строительством, требующих капитального ремонта или реконструкции.

Недостатки затратного подхода.

Расчет в рамках затратного подхода может дать неадекватные результаты в следующих случаях:

• несоответствие улучшений в составе объекта недвижимости наилучшему и наиболее эффективному использованию;

• отсутствие информации о правовом статусе и площади земельного участка (встречается очень часто при оценке имущества сельскохозяйственных предприятий, частных домовладений и дачных построек, встроенных и пристроенных помещений и т.п.);

• отсутствует рынок земельных участков (или прав на них) в районе объекта оценки;

• улучшения (здания и сооружения) не типовые, редко встречающиеся, при этом сметы на строительство отсутствуют;

• отсутствуют данные для объективной оценки прибыли предпринимателя;

• затруднено определение физического износа улучшений, например, когда их невозможно осмотреть визуально (сети коммуникаций), или когда в старом, давно построенном здании производится косметический ремонт, отделка дорогими стройматериалами, т.е. имеет место несоответствие внешнего вида объекта и его конструктивных элементов;

• имеются признаки существенного функционального и/или внешнего износов (отсутствуют утвержденные методики их расчетов).

На самом деле, как показывает практика, большинство оцениваемых объектов недвижимости имеют один или сразу несколько вышеперечисленных признаков, что снижает достоверность результата затратного подхода. Поэтому если затратный подход и применяется, оценщики обычно присваивают ему при согласовании результатов минимальный удельный вес в общей стоимости, чтобы уменьшить его влияние на итоговую стоимость. При расчете стоимости в обмене, например, при кредитовании под залог оцениваемой недвижимости многие банки рекомендуют присваивать ему удельный вес не более чем 5%-10%.

Сравнительный подход в условиях развитого рынка является наиболее объективным и адекватным. Невозможен для оценки уникальных объектов, аналогов которым нет, а также для большинства объектов, незавершенных строительством. При оценке стоимости в обмене для ликвидного имущества, такого как типовые квартиры, офисные и торговые помещения в развитых районах, является основным, а зачастую и единственным рекомендованным к применению подходом.

Недостатки сравнительного подхода:

• Неприменим для объектов, не обращающихся на рынке.

Доходный подход является наиболее предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, особенно при оценке коммерческой недвижимости с развитым рынком аренды. Применяется для расчета стоимости в пользовании, то есть для конкретного собственника или инвестора, а также для расчета инвестиционной стоимости, так как оценивает показатели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный период.

Недостатки доходного подхода:

• Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

• Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

• Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный подход основывается на принципе замещения и имеет своей основой  очень простое предположение: если мы при оценке объекта выясним, что такой же объект уже был продан за известную сумму, то вполне логично предположить, что и оцениваемый объект стоит столько же.

Ключевым понятие в сравнительном подходе выступает аналогичный объект (объект-аналог), с которым в дальнейшем осуществляется сравнения объекта оценки. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основной характеристикой для объекта оценки выступает величина сделки, с ним совершенной. Если у оценщика отсутствует ценовая информация об объекте-аналоге, то даже максимальная похожесть его с объектом оценки не сможет помочь в определении стоимости.

Учитывая, что каждый объект недвижимости является уникальным, а также, что ценовая информация имеется о весьма ограниченном количестве объектов, то подобранные объекты-аналоги неизбежно будут отличаться от объекта оценки, поэтому основной смысл сравнительного подхода – ответить на вопрос: «Сколько бы стоил объект-аналог, если бы обладал точно такими же характеристиками, как объект оценки?»

Ответ на этот вопрос осуществляется путем корректировки цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки.

Корректировки, называемые также поправками, бывают положительными и отрицательными, абсолютными и относительными.

Знак поправки определяется в зависимости от соотношения характеристик объекта-аналога и объекта оценки. Если по объект-аналог лучше объекта оценки, то вносится отрицательная поправка, если же объект-аналог хуже – то положительная.

Абсолютными поправками называются корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах.

При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок. Если все поправки относятся либо к относительны, либо к абсолютным, то порядок внесения поправок следующий:

• Поправка на вещные права.

• Поправка на условия финансирования.

• Поправка на условия продажи.

• Поправка на дату продажи.

• Поправка на местоположение.

• Поправки на прочие физические характеристики.

Если же определены и абсолютные и относительные поправки, то сначала по данному порядку вносят относительные поправки, а затем абсолютные.

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом расчет величин поправок может производится различными методами.

В данной работе мы будем пользоваться аналитическим способом внесения поправок, заключающимся в том, что величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений.

Например, если оценивается квартира без недавно проведенного ремонта, а объектом-аналогом выступает квартира с только что сделанными ремонтными работами, то поправку на ремонт можно рассчитать, суммировав стоимость проведения аналогичного объема работ и необходимые строительные материалы. Полученная величина и будет выступать в качестве поправки, вносимой в объект-аналог с отрицательным знаком.

В рамках аналитического метода необходимо разобрать, чем являются все перечисленные выше виды поправовк и каким образом следует подходить к их аналитическому определению.

Поправка на права вносится в тех случаях, когда объект оценки и объект-аналог предоставляются своим текущим пользователям на разных вещных правах. С теоретической точки зрения следует избегать подбора в качестве аналогов объектов, предоставленных на другом праве, но в силу ограниченности выбора объектов аналогов зачастую на практике выбраковка таких объектов не происходит.

Поправка на права представляет собой разницу между чистым доходом, который возможно получить при полной собственности и при других правах, и численно равна текущей стоимости этих потерь за весь рассматриваемый период.

Поправка на условия финансирования должна отражать различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением собственных и заемных средств при совершении сделки.

Привлечение заемных средств осуществляется в двух случаях: когда не хватает имеющихся собственных средств для совершения сделки, и когда существует необходимость повысить доходность собственных средств инвестора (собственника), не внося изменения в сам объект, порядок его эксплуатации и т.п.

Эффект изменения доходности собственных средств за счет  привлечения заемных носит название эффекта финансового левереджа или эффекта финансового рычага.

Таким образом, поправка на условия финансирования представляет собой разницу в денежных потоках при различном соотношении собственных и заемных средств и численно равна величине финансового левереджа. В отечественной практике оценки недвижимости поправка на условия финансирования менее распространена, чем в западной практике, т.к. в современных российских условиях количество сделок с привлечением заемных средств невелико.

Поправка на условия продажи вносится, во-первых, в тех случаях, когда в качестве ценовой информации об объектах-аналогах используются цены предложения или спроса, во-вторых, при таких особых условиях, как продажа в рассрочку и т.п. Введение каждого из особых условий продажи неминуемо оказывает влияние на цену объекта.

Поправка на условия продажи представляет собой разницу в стоимости при различных условиях продажи и численно равна скидке на уторгование (случай «сделка-предложение») или приведению всех платежей к настоящему времени (случай «прямая продажа-рассрочка»). Величина скидки на уторгование определяется эмпирическим путем и в настоящее время на рынке недвижимости составляет 10 – 15%.

Необходимость внесения поправки на дату продажи вызвана тем, что информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости, как правило, датируется прошлыми временными периодами. Более того, часты случаи, когда дату совершения сделки с объектом-аналогом и дату оценки разделяет значительный временной период.

Следовательно, поправка на дату продажи представляет собой приведение к моменту оценки цен сделок на объекты-аналоги.

Скорректированная же стоимость объекта-аналога численно равна будущей стоимости указанной цены продажи объекта-аналога.

Поправка на местоположение объекта недвижимости связана с тем, что часто район расположения объекта недвижимости является главным ценообразующим фактором недвижимого имущества.

Стоимость абсолютно одинаковых объектов, расположенных в разных районах города, может отличаться на весьма значительную величину. Связано это с тем, что понятие местоположение весьма обширно и включается в себя конкурентное окружение, инженерную, социальную и транспортную инфраструктуры, престижность и т.п.

Именно из-за такой широты данного термина поправка на местоположение вносится первой из физических корректировок. Эта поправка представляет собой отражение влияния место расположения на разницу в стоимости одинаковых объектов и численно равна разнице в средних стоимостях соответствующих территорий или капитализированной разнице в средних доходах. Под словом территория могут пониматься районы города, исторические сложившиеся районы и т.п.

Поправки на иные физически характеристики слишком индивидуальны, чтобы их можно было свести к некоторому единому алгоритму.

Необходимо отметить, что каждая следующая поправка вносится в цену объекта-аналога, скорректированную с учетом предыдущих поправок. После внесения всех поправок оценщик получает скорректированные цены по каждому из подобранных аналогов. Для вычисления стоимости объекта оценки сравнительным подходом необходимо усреднить полученные результаты. Если разница между минимальной и максимальной скорректированными ценами объектов-аналогов не превышает 10%, то усреднение проводится по методу средней арифметической. Если же отличия более значительные, то стоимость объекта недвижимости вычисляется, как средняя взвешенная. В качестве весов используются величины, обратные количеству поправок.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. -  М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. - глава "Сравнительный подход оценки недвижимости"

10 поправок для оценки недвижимости сравнительным подходом

1. поправка на уторговывание – используется в том случае, если анализируются цены предложения, а не продажи, то есть информация о сделках еще не состоявшихся.

2. поправка на объем продаж - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от площади помещения. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. тем выше, чем меньшей площадью обладает объект.

3. поправка на удаленность от центра города - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв. м. недвижимого имущества в зависимости от удаленности от центра города. Зависимость следующая: стоимость 1 кв. м. тем выше, чем ближе объект расположен к центру.

4. поправка на удаленность от ближайшей станции метрополитена - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от удаленности от ближайшей станции метрополитена. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. тем выше, чем ближе объект расположен к метрополитену.

5. поправка на расположение относительно основных магистралей - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от расположения относительно основных магистралей. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. тем выше, чем ближе объект расположен к основным магистралям.

6. поправка на этаж - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от этажа, на котором расположен объект. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. ниже, если объект расположен на первом или последнем этаже.

7. поправка вход - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от того, имеет помещение общий с другими помещениями вход или отдельный. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. ниже, если помещение обладает общим с другими помещениями входом.

8. поправка на наличие охраны - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от того охраняется объект или нет. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. выше у охраняемого объекта.

9. поправка на наличие парковки - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от наличия парковки, относящейся к объекту. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. ниже, если к объекту парковка не относится.

10. поправка на состояние - отражает изменение (повышение/снижение) стоимости 1 кв.м. недвижимого имущества в зависимости от состояния объекта: требует ли он ремонта и если требует, то какой сложности. Зависимость следующая: стоимость 1 кв.м. ниже, если помещение требует ремонта.