Добавил:

Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Южно-Уральский Государственный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Сравнительный_подход.doc

Скачиваний:

Добавлен:

01.07.2025

Размер:

576.51 Кб

Скачать

☆

1 / 41 2 3 4 > Следующая >>>

Выбор подхода к оценке рыночной стоимости Объекта

В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов». Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

^ Обоснование выбора подходов к оценке Объекта

В рамках настоящей работы определяется рыночная стоимость жилой недвижимости – квартиры. Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов. ^ Сравнительный подход Применение данного подхода обуславливается объемом информации, необходимым для его реализации. В случае наличия достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью в обмене, т.е. ценность объекта недвижимости определяется многочисленными типичными участниками рынка. Таким образом, изучив рынок и имея достаточный объем достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик использует сравнительный подход, как приоритетный для оценки данного вида недвижимого имущества. ^ Доходный подход Применение данного подхода ограничивается помимо объема информации, необходимого для его реализации, также видом/типом оцениваемого недвижимого имущества. Его использование возможно для объектов недвижимости, являющихся (по результатам фактического осмотра и на основании разрешенного использования) типичными доходоприносящими объектами. В данном случае, оцениваемым объектом является жилая недвижимость, т.е. недвижимость, разрешенным использованием которой не предусмотрено извлечение прибыли. Таким образом, Оценщику необходимо отказаться от применения доходного подхода. ^ Затратный подход В случае проведения оценки встроенных помещений (в данном случае квартиры) затратным методом, их стоимость может быть определена только путем выделения доли от полной стоимости замещения здания соразмерно площади встроенных помещений. Так же может быть определена их доля в стоимости земельного участка. По мнению оценщиков, определение рыночной стоимости встроенных помещений таким методом ведет к искажению реальной стоимости объекта. Кроме того, исходя из целей настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, применение затратного похода возможно при соблюдении следующих условий:

С момента ввода объекта в эксплуатацию (постройки) прошло менее 5 (пяти) лет.
В распоряжении Оценщика имеется расчетно-сметная документация на недвижимое имущество, права на которое оцениваются, и/или документально подтвержденные данные о затратах связанных со строительством и вводом в эксплуатацию оцениваемого объекта и/или официальная статистическая/аналитическая информация о стоимости строительства аналогичных объектов.

В данном случае - первое условие не выполняется. Исходя из всего вышесказанного, для целей настоящей оценки, затратный подход неприменим.

Сравнительный подход при оценке недвижимости

В Федеральных стандартах оценки (ФСО №1) дается следующее определение подхода: «Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

При наличии достаточной исходной информации подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.

Сравнительный подход базируется на принципе спроса и предложения, в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Сравнительный подход при наличии достаточной исходной информации позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. В таких случаях метод позволяет получить диапазон стоимостей, в котором может находиться искомая стоимость.

Сравнительный подход, помимо прямого назначения – оценки рыночной стоимости, может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к многообразию цен сделок или цен предложений к продаже, являются элементы сравнения.

Чтобы провести непосредственные сравнения между сопоставимым объектом и оцениваемым объектом, оценщик должен рассмотреть возможные корректировки, основанные на различиях в элементах сравнения.

Корректировки могут уменьшить различия между каждым сравниваемым сопоставимым объектом и оцениваемым объектом. Для анализа различий и расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Различают десять основных элементов сравнения, по которым выполняется корректировка цен аналогов:

передаваемые имущественные права;
условие финансирования;
условия продажи;
расходы, сделанные сразу же после покупки;
рыночные условия;
местоположение;
физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания);
экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);
вид использования (зонирование);
компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, как правило, используется следующая последовательность действий:

Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях к продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
Проверка информации на надежность, точность и соответствие ее рыночным данным.
Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, место в кинотеатре, номер в гостинице и т.д.).
Сравнение сопоставимых объектов с оцениваемой недвижимостью по элементам сравнения с использованием единиц сравнения и внесение корректировок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта по каждому элементу сравнения.
Сведение откорректированных значений цен сопоставимых объектов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Исходная информация

Как уже было сказано, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

В настоящее время ценовая информация по сделкам купли-продажи на рынке недвижимости носит закрытый характер. В процессе сбора исходной информации не было найдено достаточно примеров цен состоявшихся сделок купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается, в том числе на цены предложения. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как "оферта" и "публичная оферта" (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, "сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение".

^ Выбор объектов-аналогов

На момент проведения оценки на рынке предлагался ряд аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным ценообразующим параметрам, т.е. техническим, экономическим, материальным и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу, которая приведена ниже. Данные об аналогах, которые не отраженны в источниках (приведены в Приложении), получены путем опроса представителей собственников и сотрудников агентств недвижимости. В качестве объектов-аналогов были взяты квартиры в 4-х – 5-ти этажных домах класса, аналогичного оцениваемому Объекту. Также, внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого Объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести корректировку. Все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке для коммерческого использования, при этом предложения по продаже рассматривались в период наиболее приближенный к дате проведения оценки.

^ Корректировки, методы определения и внесения

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Величины корректировок, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения и определение, таким образом, корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

При расчете использовались относительные корректировки, и мультипликативный метод внесения корректировок. Факторы/параметры аналогов, не включенные в состав корректировок - имеют одинаковые характеристики с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам аналогов были привнесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Оценщик учел следующие виды корректировок Корректировки 1 группы:

передаваемые права (право собственности);
условия финансирования;
условия сделки (продажи/предложения);
условия (состояние) рынка.

Корректировки 2 группы:

местоположение;
физические характеристики;

(см. расчетную таблицу в приложениях к отчету). Корректировки первой группы определяют цену объекта сравнения на дату оценки при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы.

^ В расчет принимаются нижеследующие корректировки.

Условия сделки	В числе первой группы Оценщик счел нужным рассмотреть необходимость введения корректировки на условия сделки. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости обычно несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, при стабильном рынке может быть несколько завышена на так называемый "торг". Иногда, при активном росте цен, цена реальной сделки может быть и несколько выше цены предложения. Кроме того, в эту цену обычно "заложены" комиссионные риэлтеров. В ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. На основании информации, полученной у агентств недвижимости: "Центр Коммерческой Недвижимости", "Миэль", "Триумф", "Инком-недвижимость". Оценщиком принято среднее значение поправки (-2 %).
^ Условия рынка (Дата предложения)	В связи с постоянным изменением рыночной среды существует динамика изменения цен предложения и сделок с течением времени. В связи с этим, существует необходимость корректировки на дату предложения. Предложения по объектам-аналогам максимально приближены к дате оценки, поэтому для этих аналогов корректировка на дату предложения не производилась.
^ Привлекательность района местоположения	Характеристики района расположения объекта, его престижность и сложившаяся коньюктура в значительной степени влияют на его потребительские свойства. Совокупность множества различных факторов влияет как в сторону увеличения, так и уменьшения стоимости помещений. Все выбранные аналоги расположены в одном районе с объектом оценки. Корректировка не производилась.
^ Удобство расположения (удаленность от ст.метро)	Корректировка производится на основании средних данных агентств недвижимости: 6% -для объектов, расстояние от метро до которых преодолевается за 15 мин. и больше. 9% -для объектов, расстояние от метро до которых преодолевается больше чем за 20-25 мин. 12% -объекты, от метро до которых добираются общественным наземным транспортом. Все выбранные аналоги расположены в одном районе с объектом оценки. Корректировка не производилась.
^ Общая площадь	Площади оцениваемых помещений сопоставимы с площадями объектов-аналогов, поэтому указанные зависимости на них не отражаются. В связи с этим корректировка на размер площади не производилась.
^ Другие Технические параметры	Объемно-планировочные характеристики; Материал стен; Этажность; Состояние отделки - значения перечисленных корректировок являются результатом экспертной оценки, сделанной на основе анализа текущей ситуации на квартирном рынке и рынке строительно-ремонтных услуг и информации, полученной от риэлторских компаний, агентств недвижимости и других участников рынка. ^ Состояние отделки - По данным ремонтно- строительных организаций, риэлторских компаний, и организаций занимающихся исключительно отделкой и ремонтом жилых помещений принята корректировка в среднем размере доп. затрат, требуемых для отделки жил. помещений данного класса: из состояния "без отделки" – 20 000 руб. на 1 кв.м., и для аналога №2 - 8000 руб. на 1 кв.м. как для "среднего состояния требующего небольших косметических работ" (на основании интервью с продавцом).
^ Прочие особенности	Факторы/параметры аналогов, не включенные в состав корректировок - имеют одинаковые характеристики с объектом оценки.

Расчет стоимости встроенных помещений приведен ниже в Таблице.

Таблица 4 Расчет стоимости оцениваемых встроенных помещений сравнительным подходом

^ Характеристика сравнения	ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Источник информации (сайт, газета)			http://www.realty-dolgoprudny.ru/1-k.php; Агентство недвижимости М@СКВА; (495) 980-04-46	http://www.realty-dolgoprudny.ru/1-k.php; Агентство недвижимости М@СКВА; (495) 980-04-46	Журн. "Недвиж. и цены", А/Н Инком-Недвиж., 363-08-80, Отд. Академическое, 363-0880; 8909-962-4998	http://www.realty-dolgoprudny.ru/1-k.php; Агентство недвижимости М@СКВА; (495) 980-04-46	http://ners.ru/50/?tid=1&search=1&otid=2&cid=1053&dtid=1 АН "ИНКОМ-Недвижимость", 363-10-20	http://ners.ru/50/?tid=1&search=1&otid=2&cid=1053&dtid=1 АН "ИНКОМ-Недвижимость", 363-04-56
Описание, назначение объекта		Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира	Однокомнатная квартира
Адрес		Долгопрудный, ул. --------------	Долгопрудный, ул. Молодёжная д.2	Долгопрудный, ул. Молодёжная д.12	Долгопрудный, ул. Молодёжная д. 14 кор.3	Долгопрудный, Новый б-р, д.20	Долгопрудный, Центральный мкр. д. 19	Долгопрудный, Лихачёвское ш. д.14 кор. 1
Цена предложения	руб.	-	4 950 000	4 600 000	4 680 000	4 800 000	3 900 000	5 000 000
Общая площадь (с учетом летних пом.)	кв.м	47,0	46,7	44,3	50,0	43,0	42,0	59
Удельная цена предложения	руб./ кв.м	-	105 996	103 837	93 600	111 628	92 857	84 746
^ Процентные поправки к ед. сравнения
Право собственности		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	105 996	103 837	93 600	111 628	92 857	84 746
^ Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	105 996	103 837	93 600	111 628	92 857	84 746
^ Условия сделки (продажи/предложения)		продажа	сост. сделка	предложение	предложение	предложение	предложение без скидки	предложение без скидки
Корректировка	%	-	0%	-2%	-2%	-2%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746

^ Условия рынка (время продажи/предложения)		23.05.2008г	май.08	май.08	май.08	май.08	май.08	май.08
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Район, привлекательность		М/О г. Долгопрудный	М/О г. Долгопрудный	М/О г. Долгопрудный	М/О г. Долгопрудный	М/О г. Долгопрудный	М/О г. Долгопрудный	М/О г. Долгопрудный
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м		105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Удобство расположения (удаленность от ст.метро)			м. Речн. вокз., Алтуфьево -20 мин. трансп.	м. Речн. вокз., Алтуфьево -20 мин. трансп.	м. Речн. вокз., Алтуфьево -20 мин. трансп.	м. Речн. вокз., Алтуфьево -20 мин. трансп.	м. Речн. вокз., Алтуфьево -20 мин. трансп.	м. Речн. вокз., Алтуфьево -20 мин. трансп.
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Год постройки		2004	2004	2002	2007	2003	2007	2007
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Материал стен		панели	панели	панели	панель	панели	панели	панели
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./ кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Объемно-планировочн. характеристики (общ./жил. площади)	кв.м	47,0/15,6	46,7/16,4	44,3/24	49/20	43,0/19,0	42,0/22,0	59/22
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Площадь кухни		15,2	16,0	11,7	12,0	9,0	10,0	15,0
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
Этаж/этажность		8/17	16/17	4/19	17/22	8/17	7/9	9/15
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Наличие балкона (лоджии/веранды)		есть	есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
Угловая/неугловая	кв.м	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая	неугловая
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	105 996	101 761	91 728	109 395	92 857	84 746
^ Абсолютные поправки к ед. сравнения
Состояние отделки		Хорошее сост. отвеч. классу жилья.	Хорошее сост. Сантехника.	средн. сост. треб. небольш. дораб.	Новая кв. Под отделку	Хор. ремонт, хор. сост.	Новая кв. без отделки	Новая кв. без отделки
Корректировка	руб./кв.м	-	0	8 000	20 000	0	20 000	20 000
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м	-	105 996	109 761	111 728	109 395	112 857	104 746
^ Согласование результатов
Скорректированная удельная цена	руб./кв.м		105 996	109 761	111 728	109 395	112 857	104 746
Валовая корректировка	%		0,0%	5,7%	19,4%	-2,0%	21,5%	23,6%
^ Удельная стоимость объекта	руб./кв.м	109 080
^ Стоимость объекта	руб.	5 126 781

1 / 41 2 3 4 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

#
09.05.2015506.03 Кб18Справ_по_эл_мат_весь_1.pdf
#
08.05.201535.84 Кб21Справка об оригинальности ВКР.doc
#
01.07.2025514.22 Кб0СПРАВОЧНИК_БАЗОВЫХ_ЦЕН_НА_ИНЖ-ГЕОЛ И ИНЖ-ЭКОЛ И...docx
#
09.05.20152.17 Mб100Спуск пострадавших в горах.pdf
#
01.03.2025192.51 Кб1СР 2012.doc
#
01.07.2025576.51 Кб0Сравнительный_подход.doc
#
21.09.201990.62 Кб17Средства композиции.doc
#
01.04.20251.83 Mб1Срочно !!! для методички.doc
#
01.05.2025103.94 Кб0срс газон.doc
#
01.04.2025267.78 Кб0СРС МУ (экономисты) - страховое дело.doc
#
16.07.2019314.37 Кб9СРС МУ - НОТ - экономисты.doc