Правовые основы недвижимости

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту

Владение – фактическое обладание, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь

Пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получение доходов, приносимых вещью

Распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений

Собственник может распределяя отдельные правомочия обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Так он может передать свое имущество в доверенное управление или по договору аренды.

При этом арендатор получает права пользования и владения имуществом, а у собственника на время действия договора остается лишь право распоряжения (например, купли-продажи) без прав пользования и владения.

Права хозяйственного ведения и оперативного управления

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения:

По использованию имущества

Только для целей уставной деятельности, с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании по распоряжению имуществом не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. даже с разрешения собственника

Собственник может:

Изъять излишнее, неиспользуемое по назначению имущество;

Распределять доходы предприятия.

Ипотека

-залог собственником (залогодателем) недвижимого имущества с целью получения ссуды у залогодержателя.

При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником своих обязательств.

Право на обеспечение возвратности кредита реализуется по решению суда путем получения соответствующий части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах.

Залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника.

Государственная регистрация прав

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью, а именно:

• Договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) – ст.339;

• Договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части – п. 2 ст. 558;

• Договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560;

• Договор дарения недвижимого имущества – п. 3 ст. 574;

• Договор ренты – ст. 584;

• Договор пожизненного содержания с иждивением – ст. 601;

• Договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года, - п.2 ст. 609, п.2 ст. 651 ГК РФ

26.09.14 Лекция 2 Основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости

1. Выбор оптимального использования земельного участка и разработка проекта.

2. Проектирование

3. Процесс реализации проекта (строительство).

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.)

5. Эксплуатация объекта

6. Модернизация объекта (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.)

7. Утилизация (снос)