Экономика Недвижимости

19.09.14 Лекция 1

Структура Курса

1. Основные понятия, законодательные и нормативные правовые акты связанные с рынком недвижимости;

2. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости;

3. Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости

4. Методы оценки недвижимости их практическое использование

5. Оформление результатов оценки недвижимости

Предмет экономики недвижимости – система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества,

основанная на действующих законодательных и нормативных актах,

регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок

с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Недвижимость(согласно ст. 130 ГК РФ) – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. (например, в ст. 132 ГК РФ: “предприятие как имущественный комплекс”)

Виды недвижимого имущества

Отдельные объекты	Сложные объекты
Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включает: Земельные участки; Здания и сооружения; Инвентарь и оборудование; Сырье и продукцию; Требования и долги; Права на обозначения. Индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги: Нематериальные активы; Информацию; Другие исключительные права;
Участки недр
Обособленные водные объекты
Все, что прочно связано с землей: Леса; Многолетние насаждения; Здания; Сооружения
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: Воздушные и морские суда; Суда внутреннего плавания; Космические объекты; Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимое имущество

делимым

неделимым

Может быть:

Существенные части – неотделимые вещи

Принадлежности – движимые вещи

Может иметь:

Имеет фактические признаки:

стационарности

уникальности

долговечности

А земельные участки также еще характеризуются:

Невоспроизводимостью

ограниченностью

Недвижимое имущество как экономическое благо

Предмет потребления

Для личного пользования

Для общественных целей

Фактор производства

Товар для продажи

Инвестиционный актив

Для сдачи в аренду

Для перепродажи

Недвижимость (недвижимая собственность)

Физические

Юридические

земля

улучшения

Имущественные права

обременения

характеристики

Здания

Сооружения

Инженерные коммуникации

насаждения

Собственность

Оперативное управление

Хозяйственное ведение

Пожизненное наследуемое владение

Бессрочное пользование

Земельные участки

Участки недр

Участки леса

Водные объекты

Сервитут

Ипотека

Правила зонирования

Охрана памятников

Другие ограничения по законодательным актам

Недвижимость как комплекс институциональных отношений

Физический объект

Объект экономических отношений

Объект социальных отношений

Место проживания людей

Носитель исторических традиций

Условие жизни людей

другие

Объект правовых отношений

Имущественные права на недвижимость

Обременения – условия стеснения правообладателя

Сервитуты, т.е. права ограниченного пользования чужим земельным участком

Товар

Стоимость

Полезность

Издержки эксплуатации

Доходность

Спрос и предложение

Капитал в вещной форме

другие

Площадь земельного участка

Рельеф местности

Климатические условия

Местоположение

Форма здания

Размеры объекта

другие

Классификация объектов недвижимости

По объектам		По признакам
- здания и сооружения; - земельные участки; - леса и многолетние насаждения; - участки недр; - водные объекты; - предприятия; - иные вещи		- капитальность; - строительный материал; - срок службы; - особенности конструкции; - высотность; - размерность; - удобства; - местоположение; - тип почвы; - иные признаки

По методам

фасетные

Классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам

нерархические Объекты недвижимости

Признаки

Функциональное назначени Виды недвижимости Производственные – прямо или косвенно участвующие в создании товара

Непроизводственные – не участвующие в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения

Происхождение (воспроизводимость в натуральной форме)

Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы

Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения

Степень готовности к эксплуатации
		- Незавершенное строительство - Требуется реконструкция или ремонт - Введенные в эксплуатацию

- Государственные - Коллективные совместные - Коллективно-долевые - Общественных организаций - Частные

Форма собственности

Промышленные, строительные, Сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, Культурно-бытовые и.т.д.

Отраслевая принадлежность

Возможность приватизации

- По разрешению Правительства - Свободно приватизируемые - Запрещенные

Основные типы недвижимости

Земля - свободные земельные участки (под застройку или другие цели) - природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и.т.д.

Жилищный фонд - элитное жилье - типовое жилье - городское жилье - загородное жилье и.т.д.

Нежилой фонд - офисные помещения - складские помещения - торговые помещения - производственные помещения и.т.д

Жилая недвижимость

Неоднородна: жилье различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам

Недвижима: прочная связь с землей, перемещать жилище из одного места в другое практически невозможно

Долговечна: долгое время находится на рынке недвижимости, требует вложений для поддержания

Дорога: приобретение сложно оплатить единовременно, требуются заемные средства

Высоки издержки переезда: помимо существенной денежной стоимости переезда существуют также “психологические” издержки

Особенности недвижимости как товара