§ 3. Правовий режим сільськогосподарської оренди

Оренда землі має багатовікову історію і продовжує відігравати в зарубіжних країнах важливу роль у системі правових відносин. В сільськогосподарських відносинах оренда має певні переваги перед власністю, оскільки не вимагає великих коштів на придбання землі, недоступних молодим фермерам-початківцям.

У зарубіжних країнах протягом століть склалися свої особливості орендних відносин. Так, у континентальних країнах статус орендарів здебільшого визначений чинним законодавством, тоді як для англосаксонського права ха- рактерною є більша різноманітність договірних умов, оскільки в цих країнах збереглися залишки феодальних відносин, з істотним впливом на них судового права, зви- чаїв, прецедентів, системи побудови майнового права та ін.

Сільськогосподарська оренда в англосаксонських країнах позначена різноманітністю форм. Щодо прав орендарів ці форми є значно ширшими, ніж у країнах континентальної Європи, наближаючись у ряді випадків до власності. Що ж до строків оренди, то тепер вона, як правило, виступає у вигляді тривалого користування з переважним правом орендаря на подовження договору, а в ряді випадків і з правом передачі оренди у спадщину. Поняття орендного володіння в Англії (estate) означає довготермінове воло- діння впродовж невизначеного тривалого строку. Тут права орендаря захищено законом, який встановив, зокрема, пра- вило: при переході власності на землю іншій особі оренда зберігається. Визначена в законі тривалість оренди сприяє кращому використанню і збереженню земель. В англосак- сонському праві орендні відносини характеризуються при- стосуванням феодальних інститутів до сучасних умов із трансформацією їх у бік розширення прав орендарів, захи- сту останніх від сваволі орендодавця. Оренду в англій- ському праві можна віднести скоріше до майнового, ніж до договірного права; вона тут набирає форм безстрокової, довічної оренди, оренди на тривалий строк, оренди, яка щороку продовжується, тощо.

Надзвичайного поширення оренда набула в сільському господарстві США, де близько половини фермерів-влас- ників ще й досі орендує землю. На півдні США понад 50 відсотків фермерів є орендарями в найрізноманітніших формах. Оренда землі у США розглядається як таке во- лодіння (на відміну від власності), коли орендодавець пе- редає підприємство орендареві або цілком, або частково, або тільки земельну ділянку, за користування якою орен- дар вносить плату. Поширеними є такі умови орендного договору: власник зобов'язаний тримати передані в оренду приміщення і споруди, шляхи та меліоративні споруди в належному стані. На нього покладено також обов'язки, пов'язані з ремонтом, усуненням прихованих вад майна, оплатою страхових внесків та ін.

Орендар .повинен утримувати в належному стані водо- стоки й водозабори, не допускати зниження родючості грунтів і по закінченні строку оренди передати ферму власникові. На відміну від інших країн, де багато відносин у сфері земельної оренди регулюються державою, США характеризуються допущенням вільної договірної оренди, хоча у ряді випадків вона регулюється законодавством штатів. Важливу роль у США відіграють судова практика й місцеві звичаї; в кожному штаті склалися свої форми оренди і порядок розгляду спірних питань у суді, які досить чітко розрізнюють оренду сільськогосподарського підприємства з правом володіння (estate) і різні види паю- вання.

Системою англосаксонського права сільськогосподарську оренду віднесено до одного з видів узуфруктних прав, тобто на зиск. На цій основі орендареві надається право самому встановлювати спосіб його одержання з вико- ристовуваної землі. Основним положенням тут є правило, за яким орендар не повинен завдавати шкоди джерелу доходів.

В ряді зарубіжних країн існує оренда землі та сільсько- господарських підприємств у держави, у власності якої перебувають землі та ферми. Досить ефективною є система сільськогосподарської оренди у держави у Швеції, де фер- мери можуть орендувати ферму або земельну ділянку у державної організації "Доменверкет", завданням якої є ви- користання земель у сільськогосподарських і лісогосподар- ських цілях. Оренда землі у держави на практиці здійснюється сім'єю з покоління в покоління через укла- дання договору на 10 років. Пропозиції про оренду опри- люднюються через засоби масової інформації та реалізу-

ються на конкурсній основі. Перевага надається в даному разі фермерам. У разі неефективного ведення господарства "Доменверкет" може через суд розірвати договір оренди, подавши докази, що таке ведення справ перешкоджає одержанню плати або завдає шкоди власності держави.

Значною специфікою позначено орендні відносини у Франції. Вони характеризуються тим, що режим оренди детально і всебічно відрегульований державою. Законом від 17 жовтня 1945 p. було затверджено Типовий статут сіль- ськогосподарської оренди, до якого подеколи вносяться зміни й доповнення. За статутом допускається одноособова оренда ферми або оренда земельної ділянки чи ферми наспіл. У першому випадку оренда встановлюється на ос- нові сталих платежів, у другому — залежно від одержано- го врожаю і пропорційно внесеного в господарство вкладу.

Договір оренди, на основі статуту, включає чіткий пе- релік обов'язкових умов сільськогосподарської оренди: її об'єктів і строків, особи орендаря, зобов'язань сторін, орендної плати. Договір може бути письмовим і усним. За аграрним кодексом визнаються недійсними будь-які поло- ження, які обмежують права, надані статутом сільсько- господарської оренди. Строк договору встановлений у 9 років, після закінчення якого він автоматично поновлює- ться на той же строк, якщо орендар не заперечує проти цього. Договори оренди можуть укладатися і на триваліші строки. Підставою для припинення дії договору є неналеж- не ведення орендарем фермерського господарства, досяг- нення ним пенсійного віку, інвалідність та ін. У випадку смерті орендаря його оренду успадковує дружина, діти або інші спадкоємці, які пропрацювали на фермі понад 5 років.

По закінченні договору орендодавець може зажадати по- вернення земельної ділянки, на якій він сам вестиме сільськогосподарське виробництво, або передати ділянку ін- шому орендареві для розширення господарства.

Орендодавець може розірвати договір і з вини орендаря, але це може статися лише протягом першого десятирічного періоду і протягом шостого року повторного строку оренди, за умови, що орендодавець при укладенні договору вклю- чив застереження про можливість примусового провернен- ня земельної ділянки, ферми. Договір оренди може бути розірваний і у випадку, коли земля вилучається для гро- мадських або державних потреб. Орендна плата (в серед- ньому близько 2 відсотків вартості землі) встановлюється рішенням комісара Республіки Франція. Спірні питання щодо оренди розглядаються паритетними судами з сіль-

ськогосподарської оренди. Законом встановлено перелік зе- мельних і агротехнічних операцій, що їх може здійснювати орендар без попередньої угоди з орендодавцем. В разі при- пинення договору орендар має право одержати компен- сацію за матеріальні вкладення в земельну ділянку, ферму.

французьке законодавство докладно регламентує поря- док і процедуру одержання оренди, її пролонгацію і припи- нення. Право на перевагу одержання оренди мають особи з сільськогосподарською спеціальністю і стажем роботи в сільському господарстві¹.

Як уже зазначалося, в системі правових відносин сільськогосподарської оренди зарубіжних країн важливе місце посідає договір оренди, яким регламентується ха- зяйське ставлення до орендованого сільськогосподарського підприємства, ділянки землі, худоби, за користування яки- ми орендар сплачує певну орендну плату або ренту. При проголошеній у багатьох країнах свободі умов орендних угод реально існує досить жорстка їх регламентація. У ФРН, наприклад, орендні договори подаються на реєстра- цію у відповідні державні органи, які можуть не затверди- ти договору, якщо в ньому встановлено надмірну орендну плату, або якщо його умови тягнутимуть нераціональне подрібнення земельної ділянки, завдадуть шкоди сільсько- господарському виробництву чи призведуть до надмірної концентрації землекористування в одних руках². В оренд- них договорах ціна, як правило, визначається договірною угодою. Також довільно визначається підприємцем форма і методи експлуатації орендованої ферми. Відповідно до Сільськогосподарського кодексу орендар зобов'язаний так організувати ведення господарства, щоб воно відповідало своєму призначенню. Одним із основних положень зако^- нодавства про сільськогосподарську оренду у Франції Ж. Мегре вважає гарантування орендареві достатньої ста- більності договору для ведення спільного господарства³. Встановлена в аграрному праві тривалість строків сільсько- господарської оренди (у Франції не менше 9 років, у ФРН — короткострокова — 9 і довгострокова — 18 років, в Італії — 15 років) і переважне право подовження оренди визнаються найбільш прогресивними рисами сучасного за-

конодавства. У багатьох країнах воно встановлює й гранич- ний розмір орендної плати, що його сторони договору не мають права збільшити.

Законодавство Франції, Нідерландів, Бельгії, Італії передбачає також переважне право орендаря на придбання орендованої ділянки у випадку продажу чи будь-якої зміни її правового становища. Визначення обмежень паразитарної земельної ренти і підвищення гарантій прав орендаря є характерними для італійського аграрного законодавства. Статті 1616—1627 Цивільного кодексу Італії 1942 p. захи- щають права орендаря, який на противагу власникові ви- знається носієм інтересів підприємства і, на думку законо- давця, — інтересів сільськогосподарського виробництва.

У більшості країн умови орендного договору передбача- ють, на відміну від попередніх часів, перехід на систему грошових розрахунків, встановлених фіксованих орендних платежів, регулювання ряду положень орендного договору спеціальними адміністративними органами і розгляд спорів із орендних договорів спеціальними сільськогосподарськими судами і трибуналами. У США, де існує більша свобода орендних договорів, складається багато модифікованих орендних угод.

На даному етапі втручання державних структур відбу- вається не тільки в земельні відносини і регулювання зем- лекористування, айв усю виробничу діяльність. Як зазна- чає у своїй праці Л. L Дембо, сільськогосподарська діяль- ність як така повсюдно стає предметом державного регулю- вання, що обґрунтовується загальними інтересами нації вже тому, що сільськогосподарське виробництво забезпечує її харчування, приватні ж інтереси мають бути підпо- рядковані публічним інтересам, загальному благу.