Распоряжение

Распоряжение традиционно понимается как изменение, установление, прекращение прав на вещь или другими словами юридически обеспеченная возможность определять юридическую судьбу вещи.

Проблема: В связи с изучением феномена распоряжения интересным становится институт распорядительной сделки. Например, сделка купли-продажи никак не влияет на право на товар; лицо лишь обязуется перенести право собственности на товар. Распоряжением же является именно само перенесение права собственности (распорядительная сделка). Так, для движимой вещи это физическая передача (традиция).

При этом Суханов считает, что распорядительных сделок не существует, однако практика арбитражных судов признает их наличие.

Выделение распорядительных сделок крайне важно с практической точки зрения (так, можно заключить договор купли-продажи чужой вещи; договор действителен, но право собственности не будет перенесено).

Ограничения права собственности

Термины «ограничения» и «обременения» права собственности употребляются в разных смыслах (например, это синонимы в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а в доктрине – вопрос сложный). Никакой сложившейся традиции или легальной «правильности» употребления данных терминов не существует. Терминология условна – важно понимать суть явлений.

Ограничения права собственности традиционно для дореволюционной цивилистики классифицировали следующим образом.

Первая категория — это непосредственно «ограничения права собственности». Это в самом общем виде, определяемые законом пределы существования права собственности (любое субъективное право собственности, подпадающее под норму закона, имеет соответствующие ограничения).

До революции использовался термин неполного права собственности, то есть права собственности, из которого какое-либо полномочие было передано иному лицу (по договору аренды, например). Ограниченное же право собственности в этом смысле полное, ибо включает в себя все полномочия, но существует в рамках закона («сжатое в границы закона право собственности»).

Ограничения права собственности делились на две категории:

• права участия частного;

• права участия общего — ограничение законом; никому не предоставляется субъективное право.

Ограничения, налагаемые на право собственности, всегда устанавливаются в пользу каких-либо лиц. Если это сделано для пользы всех, речь идет о праве участия общего (право свободного прохода вдоль водоема (бечевник)). Другой пример: право прохода по дороге, принадлежащей частному лицу.

Этот институт у нас называется «публичным сервитутом». Публичный сервитут ни в коем случае не является сервитутом в нормальном смысле этого слова (аналогичная проблема игры слов имеется и в европейских правопорядках), но это есть ограничение права собственности в пользу неопределенного круга лица. Сервитут же есть самостоятельное субъективное право конкретного лица; всегда имеется «господствующая недвижимость» (чего нет в публичном сервитуте). С переходом права собственности к другому лицу, новый собственник будет также ограничен в своем праве собственности, поскольку оно только в таком «сжатом» виде и может существовать. Кстати, в проекте ГК указано, что сервитут не может быть установлен в пользу неопределенного круга лиц.

Права участия частного, в свою очередь, устанавливаются в пользу конкретных определенных лиц. Классическими примерами таких ограничений являются положения, содержавшиеся еще в законах 12 таблиц. Например, запрет сажать деревья, капать колодцы, строить здания на границе земельного участка (на меже). Древнейшая русская юридическая поговорка также восходит к этим нормам: «На границе не строй светлицы». Такие ограничения права собственности устанавливаются в пользу соседних собственников, соседних недвижимостей, поэтому под «соседским правом» в дореволюционной теории понимались такие ограничения. Проект ГК содержит ряд таких ограничений - «соседских прав».

Подобные ограничения также а) устанавливались законом; б) не предоставляли субъективного права на вещь лицу, в пользу которого установлено ограничение (это ограничение чужого права на вещь, но не предоставление права на чужую вещь).

Проблема отрицательных сервитутов: зачастую в дореволюционной литературе допускалось смешение ограничений права собственности и отрицательных сервитутов. Под отрицательным сервитутом понимается ситуация, когда собственник служащего участка не может что-либо делать, однако главное отличие ограничения права собственности состоит в том, что оно установлено законом. И только если имеем дело с запретом, установленным договором, можно анализировать отношения на предмет того, будет тут сервитут или нет.

Сейчас тема возможности существования отрицательных сервитутов обсуждается (проект ГК РФ предусматривает их существование). Ирония же в том, что при изучении проекта ГК РФ становится понятно, что все сервитуты должны быть прямо названы в ГК РФ, однако ни одного отрицательного сервитута в проекте ГК РФ нет.

Важно помнить, что отрицательный сервитут, если допускать их существование, всегда отличается от «обычных» сервитутов тем, что он не предоставляет права пользоваться чужой вещью. Если же рассматривать это как право требовать от собственника служащего участка воздерживаться от совершения определенных действий, налицо «негативное обязательство», то есть уже имеющийся институт. Проблема в отношении негативного обязательства в том, что они не обладают свойством следования. Однако и это не критичная черта, ибо обязательственные права могут получить такое свойство (что уже встречается в ГК РФ).

Отрицательные сервитуты, если они появятся, могут устанавливаться только договором, но не законом. Мы получим институт, тождественный обязательству (некое избыточное правовое регулирование).

И право собственности, и система его ограничений (в широком смысле) могут конструироваться по-разному; это вопрос усмотрения законодателя. Иными словами, то, что называется отрицательным сервитутом может быть описано и как обязательственное право, и как ограниченное вещное право, но допустимо и то, и то.

Обременение права собственности - на вещь, объект права собственности, устанавливается ограниченное вещное право. В результате лицу предоставляются права на чужую вещь. Разграничение полномочий в рамках права собственности может осуществляться по-разному. Система же ограниченных вещных прав служит тому, чтобы предоставить не-собственнику столь же прочные права на ту же вещь. Целью является установление двух и более прав на одну и ту же вещь (путь континентальной системы права).

Право собственности выступает материнским по отношению к ограниченным вещным правам. Некого единого, принятого определения ограниченного вещного права нет (единого подхода нет; даже в ст. 216 ГК РФ содержится указание не на определение, а на свойства вещных прав – защита вещными исками и свойство следования).

В самом общем виде под ограниченными вещными правами подразумевают возможность владеть и пользоваться вещью в определенном объеме. Далее уже начинается самое интересное. Так, классические дореволюционные работы по гражданскому праву описывают происходящее с правом собственности при установлении ограниченного вещного права: из права собственности изымаются некоторые полномочия, и передаются другому лицу (общий объем полномочий остается прежним, но он перераспределяется). Так считал Мейер и Победоносцев

Подобный способ описания до сих пор остается превалирующим, однако если изучить статью Е. А. Крашенинникова (ярославская школа гражданского права), то можно увидеть обоснование позиции, согласно которой нельзя говорить о вырывании чего-либо из права собственности. Ограниченные вещные права создаются наряду с правом собственности, а право собственности в определенной части «засыпает» на период их действия. Рудоквас тоже придерживается этой позиции.

Это действительно важная проблема, однако это лишь отголосок действительно важной дискуссии, которая полностью представлена в европейской цивилистике. Проблема заключается в том, что имеется два пути организации системы ограниченных вещных прав (опять же зона дискреции законодателя). Это даже не теории, а системы образов, которыми мыслят представители той или иной школы:

• франко-голландское направление;

Процедура образования ограниченного вещного права представляется как изъятие полномочий из права собственности и передача их обладателю ограниченного вещного права. По этой причине и конкуренции между правом собственности (где уже нет полномочий) и ограниченным вещным правом не возникает.

• немецкое направление.

Ограниченное вещное право не вырывается из права собственности. Наряду с правом собственности, которое продолжает пребывать в своем прежнем состоянии, возникает новое вещное право на ту же самую вещь. Право собственности же в определенном объеме «засыпает». Такая точка зрения обусловлена первоначальной максимой, согласно которой право собственности изначально понимается как единое, неделимое целое.

Данная проблема имеет серьезные практические последствия. Для франко-голландского направления ограниченными вещными правами могут быть только такие права, которые изначально в качестве полномочий встроены в право собственности (некое проявление права собственности). Этот критерий применяется в Южной Африке, во Франции, и с ним не нужен закрытый перечень ограниченных вещных прав (можно их устанавливать даже договором, так как много разных вариантов все-равно не придумать). Если можно втиснуть предусмотренное сторонами право в штанишки права собственности – значит, это ограниченное вещное право, которое имеет право на существование. Для франко-голландского направления (а также для, пока что, отечественного юриста) в случае совпадения собственника и носителя ограниченного вещного права, ограниченное вещное право пропадает, а право собственности «восстанавливается» в своем первоначальном состоянии.

С точки же зрения немецкого направления при создании ограниченных вещных прав мы не связаны никакими критериями и ограничены лишь фантазией (примером чему выступает право ФРГ, Эстонии). Это позволяет создавать другой набор ограниченных вещных прав. Как следствие такого «свободного» подхода требуется закрытый перечень ограниченных вещных прав. С точки же зрения немецкого направления в случае совпадения собственника и носителя ограниченного вещного права, ограниченное вещное право сохраняется наряду с правом собственности (ст. 889 ГГУ).

Отечественное право всегда исходило из франко-голландского направления (возможно и не осознанно). Например, ст. 216 – носителем ограниченного вещного права может быть только лицо, не являющееся собственником – следовательно при совпадении и в одном лице, ограниченное вещное право прекратится. Сейчас в проекте ГК РФ заложена немецкая модель. И та, и другая система являются результатом не науки юриспруденции, а исторически сложившихся способов описания. То есть у нас исторически сложилась одна система, а сейчас без какого-либо исторического основания внедряется другая система.

Далее, следует обратить внимание на соотношение закрытого и открытого перечней ограниченных вещных прав.

В последнее время работы по созданию общеевропейского гражданского кодекса подошли, наконец, к вопросу вещных прав (ранее обсуждались вопросы договорного права) и осознали, что истинного единства в ЕС не будет до введения единой модели ограниченных вещных прав.

Основной проблемой и является проблема выбора открытого или закрытого перечня ограниченных вещных прав. В пользу как той, так и другой системы высказывается приблизительно равное количество ученых (хотя у нас закрытый перечень ограниченных вещных прав воспринимается большинством как аксиома).

Каждая из систем имеет свои плюсы и минусы: с закрытым перечнем оборот упрощается. С другой стороны, вопрос принятия того или иного принципа обусловлен стоимостью той или иной модели. Закрытый перечень снижал цену сделки, ибо особая юридическая оценка ограниченного вещного права практически не требовалась. Сейчас в связи с тем, что реестры доступны и открыты, проблема стоимости сделок в системе открытого перечня сходит на нет. Более того, система открытого перечня позволяет более оперативно реагировать на веяния оборота.

Так, французская судебная практика одно за другим со времен Великой французской революции признала ограниченные вещные права (современным примером является право разместить рекламный плакат на чужом здании). Другой подход в немецком (и голландском) праве, где установлен закрытый перечень ограниченных вещных прав.

Ст. 216 ГК РФ говорит «в частности», то есть перед нами открытый перечень ограниченных вещных прав, чему подтверждением являются отдельные судебные решения (право члена собственника жилого помещения, который в отличие от собственника не реализовал свое право на приватизацию – ст. 19 ЖК РФ).

Проект ГК РФ предлагает закрытый перечень ограниченных вещных прав. Это опять же вопрос дискреции законодателя, и нельзя говорить о более правильной модели, но об обоих моделях всегда надо помнить и периодически возвращаться к их оценке.

Таким образом, ограниченные вещные права признаются обременением права собственности. Они могут устанавливаться законом (в определенных случаях) или соглашением. Они распространяются не на всех правообладателей, но возникают в каждом конкретном случае при наличии конкретного юридического состава. Собственник если и не лишается полномочия, то стесняется в его реализации. Ограниченное вещное право есть новое право на ту же вещь. Соответственно, в данном случае следует говорить о правопреемстве, ибо никто не может передать больше прав, чем имеет сам.

Ограниченные вещные права сохраняются лишь в том случае, если право собственности переходит к новому лицу на основании правопреемства. Так, добросовестный приобретатель приобретает вещь первоначальным способом, то есть без обременений.

Особым обременением является залог. Таковым залог признается всеми, однако никто не знает, относится ли залог к ограниченным вещным правам (что четко выражено в проекте ГК РФ: общие положения о залоге расположены в общих положениях об обязательственном праве, а общие положения об ипотеке — в общих положениях о вещном праве).

Даже те правопорядки, которые прямо указывают залог в качестве вещного права, разделяют ограниченные вещные права на залог и все остальные. Так, ограниченные вещные права могут быть установлены лишь в отношении вещи, а залог может существовать в отношении любого объекта.

Специфика залога, которая так всем мешает, заключается в том, что залог есть реализация полномочия распоряжения. Дореволюционные российские юристы верно указывали, что залог всегда устанавливается в отношении права (а ограниченные вещные права — в отношении вещи (полномочия владения и пользования)).

Реализация залога в корне отлична от реализации ограниченных вещных прав. Залог — даже не абсолютное право, ибо залогодержателю даже не требуется воздержание третьих лиц, ибо это действие «идеальное» — действие с правом.

Залог есть обременение, субъективное право, производное право, прекращающееся при первоначальном возникновении права собственности на вещь.

«Мировая» юриспруденция знает понятия легального (законного, административного) сервитута. У нас есть его бледная тень - «зона отчуждения» (ЗК РФ: зона отчуждения под линейными объектами). Зона отчуждения запрещает (в пользу определенного лица) собственниками определенным образом использовать земельный участок, а собственник линейного объекта получает широчайшие полномочия по пользованию земельным участком (вплоть до нахождения на земельном участке для обслуживания и ремонта линейного объекта).

Это, безусловно, не ограничение в пользу неопределенного круга лица, но и не ограничение в пользу конкретного лица, ибо лицо вправе пользоваться земельным участком, а при обычных ограничениях этого нет (субъективное право не предоставляется). В то же время, это и не сервитут обычный, так как основанием возникновения является не соглашение или решение суда, но закон. Более того, здесь нет классической соседней господствующей недвижимости; может не быть недвижимости, но уже быть соответствующее право (на стадии проектирования). Право пользования может устанавливаться не только в отношении земельного участка, но и в отношении неразграниченных земель. Прекращение права собственности на участок не прекратит право «зоны отчуждения».

Содержание этого института настолько же неясно, насколько оно сейчас важно для нас. Для строительства линейного объекта невозможно установление сервитута (сервитутов); юридического механизма нет. В мировой же практике он хорошо известен и хорошо разработан.

В РФ есть попытка специального регулирования законами об Олимпиаде-2014 и о саммите АТЭС. Попытка эта оказалась неудачной, ибо даже она предполагает наличие судебного решения, и как общая модель для всей страны она работать не будет. К слову, законопроект был подготовлен, но он не прошел (из-за чрезмерных аппетитов компании-лоббиста, собственника линейных объектов).

Обременение права собственности в самом чистом виде

Классическим примером обременения (не ограничения) права собственности является рента. Это так называемое «вещное обязательство». Суть такого обременения в том, что собственник не ограничивается в своем праве, но он вынужден вместе с ним, нести некое дополнительное бремя.

Суть этих обязательств состоит в том, что должник определяется как лицо, которому принадлежит определенная вещь. Избавиться от этого долга должник может, лишь продав вещь (некий перевод долга, согласие кредитора на который не требуется). С точки зрения классической французской цивилистики, это обязательственное право с особым способом определения обязанного лица. Немецкое же право определяет подобные права как вещные.

Мораль та же: то или иное решение не может быть признано исключительно верным; есть разные пути решения одной задачи. Институт вещных обременений - сами.

Иванова Татьяна Геннадьевна

! Постановление Президиума ВАС РФ №9987/11:

МО обратилось в суд с требованием о выкупе для государственных нужд ЗУ, принадлежащего Российской Федерации. Первые инстанции требование удовлетворили. Россия обжалует в надзоре и говорит, что сие есть нарушение норм материального права, так как нельзя изымать для нужд МО, если имущество используется для нужд РФ.

В силу абзаца десятого подпункта 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения, в числе которых названы автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Исходя из положений статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 49, 55 и 63 Земельного кодекса принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Исходя из пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса собственнику земельного участка при его изъятии для государственных или муниципальных нужд должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Это все збс, но судами не учтено следующее:

Из совокупного толкования положений статьи 279 Гражданского кодекса, статей 49, 55 и 63 Земельного кодекса усматривается, что установленные ими правила об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд не подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Изъятие земельного участка, находящегося в федеральной собственности, используемого для общественно-значимых нужд, другим публичным собственником повлекло бы прекращение его использования для соответствующих публичных нужд, что невозможно осуществить в порядке, урегулированном гражданским законодательством. Указанные отношения имеют не гражданско-правовой, а публично-правовой характер. В связи с этим порядок изъятия земельных участков у Российской Федерации для нужд муниципальных образований гражданским законодательством не предусмотрен.

Вот такая у нас равная защита частной и публичной собственности.

Особенности права собственности на землю

4 темы для обсуждения:

• проблема землепользования многоквартирных домов;

• особенности установления сервитута и ограничения права собственности;

• проблемы равноправия государственной и частной собственности на землю;

• приобретельная давность – тенденции.

! Из курса земельного права уже было ясно, что право собственности на землю является особым правовым институтом.

1. Во-первых, правовой статус собственника имеет общедозволительный характер с ограничивающими условиями. Он связан с тем, что собственник земельного участка не может действовать в своем интересе в полной мере, поскольку земельный участок является особым объектом, и он, будучи объектом права собственности, не перестает быть природным ресурсом.

Даже те права, которые предоставлены собственнику законодательством (ст. 40 ЗК РФ), реализуются не волей собственника, но на основании разрешения (дозволительный характер). Так, собственнику для реализации права на застройку недостаточно собственного желания, ему требуется особое разрешение. Далее собственник также обязан следовать выданному разрешению, уложившись при этом в установленный срок (для ЮЛ он указывается в разрешении, а для граждан – 10 лет).

Более того, здание, возведенное собственником, должно соответствовать предусмотренным видам разрешенного использования, а также техническим требованиям (что проверяется в рамках ввода здания в эксплуатацию).

2. Во-вторых, владение, пользование, распоряжение земельными участками, как и любой иной недвижимостью носит публичный характер, выражающийся в государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Информация ЕГРП является общедоступной, пусть и в определенном объеме.

Кроме того, владение, пользование и распоряжение земельным участком носит публичный характер и потому, что при установлении границ земельного участка необходимо получение согласия соседей (процесс формирования земельного участка- ст. 39 и 40 Закона «О государственном кадастре недвижимости»).

3. В-третьих, связь права собственности с земельным правопорядком. Эта особенность собственности наиболее непонятна. Земельный правопорядок — это упорядоченность отношений в определенной сфере отношений; она связана с определенными приоритетами (например, существует приоритет федеральной собственности). При этом в некоторых сферах правовое регулирование не согласовано. Право собственности — это некая часть земельного правопорядка, отсюда и их взаимосвязь.

Способы возникновения права собственности на землю (различия в совокупности юридических фактов):

• предоставление;

• сделка;

• приватизация;

• выдел земельной доли;

• создание намывного земельного участка.

Способы прекращения права собственности на землю (различия в совокупности юридических фактов):

• сделка;

• приватизация;

• предоставление;

• изъятие:

• при правомерном поведении;

• при неправомерном поведении (нарушение законодательства);

• отказ от права;

• выдел земельной доли.

! Особый правовой режим, который определяется при формировании ЗУ

Совокупность действий по определению качественных характеристик земельного участка, оказывающих влияние на содержание земельных прав и обязанностей:

1. Определение целевого назначения и видов разрешенного использования, установленных в административном порядке (устанавливается градостроительным регламентом, который в свою очередь представляет собой часть правил землепользования и застройки).

2. Установление границ земельного участка – составление межевого плана и акта согласования границ.

3. Определение местоположения зданий, строений, сооружений, имеющихся на участке, зон с особыми условиями использования (устанавливается проектом планировки территории – документация по планировке территории).

4. Определение технических условий и стоимости подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса).