101. У яких випадках при визначенні ставки капіталізації використовують метод вирахування?

Метод вирахування – застосовується у випадку прогнозування підвищення вартості капіталу.

Ставка капіталізації визначається як різниця між ставкою дисконту та процентом щорічного приросту вартості капіталу. Метод вирахування визначає коефіцієнт капіталізації відніманням від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою:

де АК - приріст капіталу;

К - прогнозований розмір зростання вартості об'єкта.

101. У яких випадках при визначенні ставки капіталізації використовують метод зв’язаних інвестицій?

     Методи капіталізації Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об'єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього. Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об'єкта оцінки.

У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах, визначених у попередньому розділі підручника, - очікування, заміщення та попиту і пропонування. Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів - отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Метод зв’язаних інвестицій – застосовується в тому випадку, коли об’єкт буде продано з використанням позикового капіталу, або при можливості виділення на ринку ставки капіталізації для складових частин нерухомості.

101. У яких випадках при визначенні ставки капіталізації використовують метод Елдвуда?

Метод Елдвуда – дає змогу визначити ставку капіталізації за спеціальними таблицями.(за табличними даними)

Метод Еллвуда не знаходить застосування у практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки практично відсутнє іпотечне кредитування.

Метод Еллвуда. У практиці оцінки часто зустрічаються такі ситуації, коли іпотечний кредит видається з умовою погашення основної суми кредиту за рахунок періодичних платежів протягом усього терміну. При цьому вартість нерухомості протягом цього терміну змінюється: зростає або зменшується. З урахуванням цих факторів американським фахівцем Л.Еллвудом запропонована наступна формула:  , де а – величина зменшення вартості об'єкта в прогнозований період (у %); b – величина збільшення вартості об'єкта в прогнозований період (у %); К_ф – коефіцієнт фондопогашення при ставці доходу на власний капітал для прогнозованого періоду володіння об'єктом нерухомості.  При цьому: 

, де А_и – основна частина іпотечного кредиту, що буде амортизована (погашена) за прогнозований період; і – іпотечна постійна, розрахована на основі щорічних виплат і поточного залишку боргу. Іпотечний коефіцієнт можна визначити за допомогою таблиць, розроблених Л.Еллвудом.

101. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

• правовий режим земельної ділянки;

• цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

• умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

• місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

• фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

• використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля);

• існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки (функціональне зонування, правила використання та забудови міських земель, технічні умови щодо освоєння земельних ділянок, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам’яток історії та архітектури).