101. Що таке чистий операційний дохід від експлуатації нерухомості?

 Нерухомість — це земля, як окремий об'єкт оцінки, або земля разом із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід від експлуатації нерухомості – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

101. Що таке рентний дохід (земельна рента)?

Рента — у загальносвітовому розумінні — отримання доходу від об'єкту без ведення виробництва, наприклад, здача ділянки у оренду .Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами та прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

101. У чому суть методу прямої капіталізації при оцінці земельних ділянок?

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень..Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

(6.1)

де – вартість земельної ділянки;

Д – чистий операційний або рентний дохід;

k_кап – коефіцієнт капіталізації.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей. Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

101. У чому полягає суть методу непрямої капіталізації при оцінці земельних ділянок?

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

(6.2)

де Д_i – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і-й рік;

Р – поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

n – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Звертаємо вашу увагу, що визначення вартості земельної ділянки (В ) методом непрямої капіталізації відносно прямої капіталізації повинно враховувати лише змінність прибутковості ділянки по роках прогнозного періоду, тому для випадку, коли такої змінності немає або вона настільки мала, що нею можна зневажити, методи повинні надавати однаковий результат.