39. На застосуванні яких принципів ґрунтується дохідний підхід?

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та дисконтування грошового потоку.

- принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним. Інвестор вкладає кошти в об'єкт сьогодні, оскільки очікує від об'єкту власності отримання потоку доходів у майбутньому. Таким чином, очікування – встановлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути одержані в майбутньому від володіння власністю.

- принцип найбільш ефективного використання, який полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміють таке використання майна, що забезпечує створення максимальної вартості об'єкта оцінки. При цьому вивчаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.

39. У яких випадках оцінки об’єкта застосовується метод прямої капіталізації?

Метод прямої капіталізації застосовується у тих випадках, коли є достатня кількість даних для оцінки доходу, дохід з майна є стабільним, або, в крайньому випадку, очікується, що поточні грошові доходи приблизно дорівнюватимуть майбутнім, або темпи їх росту помірні. Це стосується, насамперед, об'єктів з чітко визначеною орендною платою на майбутнє.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується для випадків прогнозування постійного за величиною і рівного за періодами чистого операційного доходу (грошового доходу), одержання якого не обмежене у часі.

Чистий операційний дохід або грошовий потік капіталізується шляхом ділення на ставку капіталізації:

В_{прям. кап.} = Д/k, де

Д – чистий операційний дохід

K – ставка капіталізації.

Ставка капіталізації – це коефіцієнт, який відображає взаємозв’язок прогнозованого чистого операційного доходу і в-сті об’єкта.

Метод капіталізації доходів може застосовуватись для оцінки будівель і споруд, які падають доход.

Головна перевага методу прямої капіталізації — його простота Недоліком же методу є його прив'язка до ринкових даних щодо вартості оренди одного характерного року або до середньорічної величини доходу базового періоду експлуатації.

39. Розкрийте суть методу дисконтування грошового потоку.

Метод дисконтування грошових потоків використовується для випадків прогнозування не однаковим (різних) за величиною, нестабільних за періодами прогнозування чистих операційних доходів (грошових потоків), а також у випадку, якщо їх одержання обмежене у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі розмір реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

, де

ГП₁, ГП₂, ГП_t – прогнозований грошовий потік або чистий грошовий потік у певному періоді

t – період дисконтування

r – ставка дисконту

Р – реверсія або вартість об’єкта у пост прогнозному періоді.

Цей метод заснований на визначенні вартості майнового комплексу підприємства шляхом порівнювання її до поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд впродовж певного періоду з наступним продажем даної нерухомості.