• Тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступ-

ности;

• Стиль и уровень жизни.

Географические:

• наличие сырьевых источников и их удаленность;

• экологические характеристики региона.

• удаленность объекта от экономических центров;

• климатические условия зоны расположения объекта;

• Наличие сырьевых источников и их удаленность;

• Экологические характеристики региона.

Развитие рынка недвижимости зависит от следующих факторов:

• экономический рост или ожидание такого роста;

• финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые в свою очер-едь зависят от стадии экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличия и характера рабочих мест;

• взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

Этапы оценки недвижимости и бизнеса во многом совпадают, но имеют ряд различий:

1) в оценке недвижимости не проводится финансовый анализ;

2) доходы от объекта прогнозируются на основе рыночных арендных ставок объект-ов-аналогов;

3) обязательными этапами процесса оценки недвижимости являются оценка стои-мости земельного участка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, котор-ый проводят в два этапа:

а) анализ предположительного вакантного земельного участка,

б) анализ земельного участка с имеющимися улучшениями.

При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования ана-лизируются текущая ситуация и перспективы развития района (города, региона) мес-тоположения объекта.

11. 2 Признаки, классификация недвижимости

Признаки недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяю-щейся экономической среде. Основными признаки недвижимости следующие.

Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или коммерческой площади, в комфортности и экологичности помещения, престижности и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер поме-щения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и другие.

Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и пози-ционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартир-

ном доме имеют различное местоположение на этажах, отличаются по ориентации окон, их расположению в доме и так далее.

Уникальность. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойствен-

ными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Двухкомпонентность. Любой объект недвижимости, который включает улучшен-ия, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характер-истики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом

является достаточно сложным.

Долговечность. Если говорить о земле, как о части поверхности земной суши, то

теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружен-

ия, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относи-тельно долговечны. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки службы объектов недвижимости колеблются от 50 до 200 лет. Именно долговеч-ность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права вла-дения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов к одной и той же недвижимости.

Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях. Определение недвижимости как физического объекта имеет важное значение, но оно явно не достаточно и не исчерпывает всей сово-купности признаков недвижимости, поэтому в практике различают понятие недвижимос-ти, как физического объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отноше-ний, обеспечивающих специальный порядок распоряжения недвижимостью.

Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости: географичес-

кую; экономическую; юридическую и социальную. Географическая концепция недвиж-имости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры. Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. На юридическом уровне недвижимость – совокупность прав, устанавливаемых государством с учетом национальных особенностей и международных норм. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологи-ческих, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Характеристика объекта недвижимости как физического объекта, а также объекта экономико-правовых и социальных отношений включает в себя анализ его местополо-жения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне.

Качество местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответств-

ием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде, получило название ситуса. Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости и экономической среды. Для анализа и оценки условий размещения недвижи-мого имущества (ситуса) учитываются ближайшие окрестности, примыкающая территор-ия, наличие торговой зоны и социально-экономические условия района, где размещена не-движимость. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.