10. 3. 3 Затратный подход к оценке земельного участка

Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса. Методы затратного подхода широко используются для оценки застроенных земельных участков поселений, промышленности, сельского хозяйс-тва. В основе затратного подхода лежит принцип сравнения издержек по созданию недви-жимости, включающей земельный участок, эквивалентный по своим свойствам и полез-ности оцениваемому объекту. При затратном подходе к оценке рыночной стоимости зем-ельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не запла-тит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся при­обретение соответствую-щего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта биз-неса в приемлемый для строи­тельства срок.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или заме-щения улучшений земельного участка используются в методе выделения и метода развит-ия (освоения).

Метод развития (освоения) земельного участка. Этот метод используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные инди-видуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в казахстанской практике оценки, когда строительные организации приобретают участки земли, застраивают их кот-теджами и продают.

Метод развития участка предполагает реализацию следующей технологии оценки:

• определение размеров и количества индивидуальных участков;

• расчет стоимости освоенных (застроенных) участков методом сравнения сопос-тавимых продаж;

• расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участ-ков;

• определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоен-ия участков из величины общей выручки от продаж этих участков;

• определение ставки дисконта;

• дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физи-

ческие, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.

Часто размеры земельных участков определяются исходя из экономических возмож-ностей потенциальных инвесторов, т. е. исходя из спроса на них. Обычно размеры индии-видуальных земельных участков составляют 6, 8, 10, 12, 15, 20, 25 соток. Предположим, что, например, в близ г. Алматы наибольшим спросом на земельном рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Этот размер земельного участка и используем в дальнейших расчетах для определения размера индивидуального земельного участка и

количества участков.

В данном случае освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых постро-ены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных (застроенных) участков производится методом сравни-тельного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.

Издержки строительства и продаж земельных участков включают расходы по рас-чистке, планировке участка; на строительство дорог, тротуаров, подземных инженерных коммуникаций; прокладку электричества и газа; накладные расходы (содержанние управ-ленческого персонала, охраны и др.), страхование, налоги, затраты на рекламу и коми-ссионные за продажу освоенных участков. В издержки включается так-же предприни-мательская прибыль, которую получит инвестор в случае успешной реализации проекта.

Величина выручки от продаж определяется умножением стоимости индивидуальных освоенных участков на их количество.

График строительства и продаж участков строится путем прогнозирования периода строительства и продаж земельных участков. Ставки дисконта, применяемые для дискон-тирования денежного потока, должны отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных земельных участков. Эти став-ки должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков (особенно если оцениваемый земельный участок находится вдалеке от водоема).

Метод выделения, известный также как метод оценки земли по остаточному прин-ципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость улучшений, определенная как стоимость замещения (восстанови-тельная стоимость). Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как доп-олнительная информация в методе сравнения продаж. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле

Сз = С – Су,

где Сз – стоимость земельного участка,

 С – стоимость объекта,

 Су – стоимость улучшений.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть инфор-мация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Контрольные вопросы и задания

1. Дайте определение термина «земельный участок».

2. Что представляет собой стоимость земельного участка?

3. Что понимается под рыночной стоимостью земельного участка?

4. Какие специфические особенности земли необходимо знать и учитывать оценщику?

5. Что включает правовой режим земельного уча­стка?

6. Для каких целей необходима оценка рыночной стоимости земельного участка?

7. Что такое земельная рента, сформулируйте определение данной рыночной категории?

8. Какие основные причины, связаны с необходимостью проведения оценки земли?

9. Что обеспечивает система земельного кадастра, действующая совместно с системой государственной регистрации прав на земельные участки и связанными с ними улу-чшениями?

9. Назовите формы собственности на землю.

10. Какие основные категории факторов, принято выделять в теории и практике оценки

земли влияющих на стоимость земли?

11. Определите факторы предпринимательской деятельности и формы их компенсации.

12. Дайте характеристику группе принципов, связанных с рыночной средой.

13. Перечислите методы сравнительного подхода, испоьзуемые при оценке земельного

участка.

14. В чем заключается сущность метода распределения при оценке земельного участка,

используемого в рамках сравнительного подхода?

15. Как определяется стоимость земельного участка в рамках затратного подхода?

16. Назовите основные этапы оценки земельного участка методом развития (освоения).

17. В чем заключается сущность доходного подхода в оценке земельных участков?

18. Какие виды доходов способен приносить земельный участок собственнику?

Задачи

Задача 1. Чистый земельный доход равен 600000 тен., а коэффициент капитализации земельных доходов – 15%. Определить стоимость земельного участка методом капитали-зации дохода.

Задача 2. Стоимость земельного участка, купленного за 100 тыс. тен. ежегодно уве-личивается на 13 %. Сколько будет стоить участок через 6 лет после приобретения?

Задача 3. Необходимо определить стоимость земельного участка, на котором инвес-тор планирует построить автозаправочную станцию на три колонки. Удельные капвложе-ния на одну колонку определены в 48780 денежных единиц. Анализ эксплуатации дейс-твующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить сле-дующее: в течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля; одна заправка в среднем равна 20 литрам; чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 д.е. Планируемая доходность от объекта недвижимости – 12%; срок эконо-мической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямо-линейному методу.

Задача 4. Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов зерновых. Их земли одинаковы по плодородию, но расположены на разном расстоянии от места сбыта продукции. Первое хозяйство – в 10 км, второе – в 25 км. Перевозка одной тонны зерна на росстояние в один км обходится 50 тенге. Какая форма ренты образуется в данном случае? Определите ее величину, если известно, что урожайность в этих фермерских хозяйствах одинакова – 15 центнеров с гектара.

Тесты