11. 5. 3 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Данный подход базируется на принципе ожидания – установления текущей стои-мости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ни-же той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование дан-ного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

Доходный подход как основной применяется при оценке рыночной стоимости объ-ектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью прино-сить доходы.

Базовая формула доходного подхода:

Ч Д I

С= ––––– или V= –––––,

К R

где С (V) – стоимость недвижимости;

ЧД (I) – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижим-ость за период;

К ( R ) – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к прино-симому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пере-счете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в рез-ультате использования имущества.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущ-ую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

–  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

–  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

–  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

–  рыночной стоимости.

Методы доходного подхода:

–  метод капитализации доходов;

–  метод дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использова-

нии метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Метод капитализации доходов. Суть метода капитализации доходов – определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

NOY ЧОД

С= ––––– или C= –––––,

Rk КК

где С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

NOI – Чистый операционный доход или ЧОД (англ.Net operation income (NOI));

Rk – коэффициент капитализации (%).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой зна-чительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничиваю-щие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строитель

ства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значи-тельной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В казахстанских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Этапы оценки методом капитализации доходов

1. Определение потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арен-

дную ставку.

2. Следующий шаг расчета – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами наз-ываются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объек-та и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени заг-руженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы – это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд заме-щения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

4. Определение чистого операционного дохода. ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Ден-ежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объ-ект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стои-мости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следую-щей последовательности:

1. Определяется прогнозный период. В международной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для Казахстана – это период длительностью 3 – 5 лет.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и

расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учиты-вая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток – показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон – клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отра-жает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

• поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов;

• экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платеж-ом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним;

• капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии;

• платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необ-ходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо;

• предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта

в следующей последовательности:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• денежный поток до уплаты налогов;

• денежный поток после уплаты налогов.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следую-щим образом:

• ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

• ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

• ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

• ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при пре-

кращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с

помощью:

1. назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мони-

торинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будщего состояния объекта;

2. принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за пери-

од владения;

3. капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного перио-

да, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта – коэффициент, исполь-зуемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Контрольные вопросы и задания

1. В чем причина того, что сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном системы рыночных отношений страны?

2. Что понимается в мировой практике под недвижимостью?

3. Дайте харакеристку основным определениям, применяемые при оценке недвижимости в формулировке МСО.

4. Определите особенности рынка недвижимости?

5. На оценку каких типов недвижимости распространяется действие стандарта «Оценка стоимости недвижимоого имущества».

6. В каких случаяхт проводится оценка стоимости недвижимости?

7. Какими факторами определяется стоимость недвижимости?

8. Обозначьте основные признаки недвижимости.

9. По каким признакам классифицируется недвижмость?

10. Какие участники сформировались и активно действуют на рынке недвижимости?

11. Выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом.

12. Какие методы оценки недвижимости используются при осуществлении затратного

подхода?

13. В чем разница методов доходного подхода к оценке недвижимости?

14. В какой последовательности осуществляется расчет стоимости объекта недвижимости

методом ДДП?

Задачи

Задача 1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры

Отличия объектов сравнения	Оцениваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
		кв. 1	кв.2	кв.3
Балкон	-	-	+	+
Этаж/этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. тг.	?	450	455	495

Задача 2. Стоимость объекта недвижимости на дату сдачи в аренду равна V=20 млн. тен. Срок договора аренды n = 3 года. Стоимость объекта недвижимости на дату окончан-ия договора аренды снизится на 15%. Ставка дисконтирования равна i = 11% годовых. Определить годовую рыночную арендную плату при условии авансового взноса аренд-ной платы.

Задача 3. Объект недвижимости будет приносить 10000 долл. арендной платы в конце каждого из следующих 5 лет; затем в течение 10 лет ежегодный платеж составит 12 500 долл., он также будет вноситься в конце каждого года. Ожидается, что в конце пятнад-цатого года объект будет продан за 125000 долл. За какую сумму сегодня целесообразно было бы сегодня продать объект при требуемой ставке дохода 12% годовых, начисляем-ых ежегодно?

Тесты