Данные о трех складских помещениях

Элемент сравнения	Условный номер склада
Объем, м3	1 000	1 100	1 000
Местоположение относительно центра города	Район средней отдаленности	Район средней отдаленности	Отдаленный район
Цена продажи, тыс. тг.	2 000	2 200	1 700

Приведем основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов.

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется о объекта сравнения к объекту

оценки.

Правило 2. Если объект сравнения хуже объекта оценки, корректировки будут по-

ложительными, если объект сравнения лучше объекта оценки – отрицательными.

Основные методы внесения корректировок:

1. метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его

2. аналога, вносятся в виде денежных сумм;

3. метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в про-центах поправки учитывают взаимосвязь факторов между собой (отрицательные поп-равки меньше 100% (корректировочные коэффициенты < 1), положительные – боль-ше 100 % (коэффициенты >1);

4. смешанный метод – используются корректировки и аддитивные в виде ден-ежных сумм, и мультипликативные – в виде процентов.

Как правило, сначала вносятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и со-стоянию рынка: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата продажи или оценки. Затем производятся корректировки, относя-щиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, физические харак-теристики, характер использования. Внесение корректировок осуществляется применен-ием каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

Корректировка на условия финансирования и налогообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по кредиту, бартер, финансирование сделки продавцом.

Корректировку на дату продажи можно получить из сделок продажи объектов, похо-жих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректир-овка отражает изменение покупательной способности денег.

Корректировка на передаваемые юридические права учитывает степень подготов-ленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из рас-ценок специализированных юридических фирм по подготовке документов.

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов представляет собой наибо-лее вероятный размер скидки к цене предложения, которая может быть получена в результате переговоров продавца и покупателя. По данным риэлтерских фирм, реальная цена продажи объекта недвижимости отличается от цены продажи на 5-10%.

Пример 2. Расчет скорректированной цены объекта сравнения

Параметр сравнения	Объект оценки	Объект сравнения
Описание объекта	Двухкомнатная квартира на пятом этаже пятиэтажного кирпичного дома	Двухкомнатная квартира на втором этаже пятиэтажного кирпичного дома
Цена предложения, тыс.тг.	—	1 100
Снижение стоимости в процессе торговли	Рыночная стоимость	Цена предложения
Корректировка	—	0,95
Местоположение	Медеуский район, ул. Б, д.56	Медеуский район, ул. Б, д.29
Корректировка	—	1,0
Общая площадь, м2	44,0	43,0
Жилая площадь	26,2	30,0
Площадь кухни	6,1	6,0
Корректировка	—	1,0
Этаж/этажность	5/5	2/5
Корректировка	—	0,90
Материал стен	Панель	Кирпич
Корректировка	—	0,90
Наличие лоджии, балкона балкона	Балкон	Нет
Корректировка	—	1,02

Продолжение примера 2

Санузел	Совмещенный	Раздельный
Корректировка	—	0,98
Изолированность	Комнаты смежные	Комнаты смежные
Корректировка	—	1,00
Планировка	Типовая	Типовая
Коректировка	—	1,00
Состояние квартиры	Хорошее	Хорошее
Корректировка	—	1,00
Общая коректировка	—	0,8547
Итоговая скорректиро- ванная цена объекта оценки, тыс. тг.	940,125
Источник информации	Агентство недвижимости «Тумар»

Корректировка на местоположение учитывает влияние на стоимость объектов уда-ленности от центра города, наличия социальной сферы, выхода на центральные магистра-ли, особенностей экологии, соседского окружения.

Состояние объекта оцениваются по величине накопленного износа по сравнению с

новым заданием.

Корректировка цены в зависимости от размера определяется из анализа продаж по-хожих объектов разного размера. Цена единицы площади больших зданий в среднем ниже, чем небольших аналогов с подобными характеристиками.

Архитектурное своеобразие, конструктивное решение, наличие подвала, техничес-

кого этажа, озеленение тоже требует учета и корректировки. Наличие, отсутствие и сос-тояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

Пример 3. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного а районе «А», если похожий склад, расположенный в районе «В» с худшими подъездными путями, продан за 1500 тыс. тг.

Корректировка стоимости за счет подъездных путей по мнению оценщика состав-ляет 5%. Анализ рынка показал, что складские помещения в районе «А» дешевле, чем в районе «В» на 10%.

Корректировочный коэффициент на менее престижное положение объета оценки составит 0,90. Корректировка на качество подъездных путей – 1,05 (у объекта оценки подъездные пути лучше, за счет чего его стоимость выше, чем у аналога, на 5%).

Тогда скорректированная цена продажи объекта-аналога составит: 1500 х 0,90 х 1,05 = 1400 (тыс. тг.). Стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, составляет 1400 тыс. тг.

Заключительным этапом сравнительного подхода является согласование скорректир-ованных цен в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки. В процессе сог-ласования необходимо выявить причины различий промежуточных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При согласовании следует учитывать основное правило: чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе оценки объекта

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга

по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбир-ается весовой коэффициент.

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода

получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, кото-

рые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа сос-тоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

• отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно про-данные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

• определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

• определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полу-ченные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласо-вание скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенн-ой (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.