Тема 5. Методичні підходи до оцінки потенціалу підприємства
Класифікацію методів оцінки вартості можна провести відповідно до різних ознак. Залежно від виокремленого типу зв’язку ресурсів, процесів та отриманих результатів, усі методи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд можна поділити на методи минулої (постфактум), поточної (теперішньої) та майбутньої (апріорі) оцінки. Якщо оцінка проводиться з позицій ефективності понесення витрат на створення об’єкта чи упорядкування земельного масиву, то очевидно, що методи реалізують постфактум оцінку. Коли ж ураховується тільки теперішня ситуація, яка склалася на ринку (у певному регіоні), то методи дають поточну оцінку вартості об’єктів. У випадку визначення майбутньої корисності від господарського використання об’єкта, тобто розміру чистого потоку капіталу, отриманого інвестором-власником від експлуатації земельної ділянки, будівлі чи споруди, очевидно, що аналітик апріорі розраховує можливу вартість об’єкта. Відповідно до цього з усієї різноманітності методів визначення вартості потенціалу виокремлюють три традиційні підходи: витратний, порівняльний та результатний.
Загальна класифікація методів оцінки підприємства та його потенціалу:
Витратний (майновий) — визначає вартість об’єкта на основі суми витрат на його створення та використання.
Порівняльний (ринковий) — методи цієї групи визначають вартість на базі співставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод.
Результатний (дохідний) — вартість об’єкта оцінюється на основі величини чистого потоку позитивних результатів від його використання.
Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів — отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.
Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього прийнято розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:
загальний коефіцієнт капіталізації (overall capitalization rate);
коефіцієнт капіталізації власного капіталу (equity capitalization rate);
коефіцієнт капіталізації позикового капіталу (mortgage capitalization rate);
коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).
Методи визначення коефіцієнта капіталізації при оцінці вартості потенціалу підприємства
Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і співставлення грошових притоків і відтоків капіталу підприємства по даному об’єкту:
,
(5.3)
де NCF — чистий приведений потік капіталу; СF+ — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF – — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi — дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою r по відношенню до базового періоду.
Специфіка оцінки окремих об’єктів оцінки проявляється в особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують такі методи: