14.3. Ипотечное кредитование

Залоговые отношения - традиционная для гражданского зако­нодательства сфера регулирования во многих странах мира. Залог представляет собой один из способов обеспечения обязательств. Важным разделом законодательства о залоге является ипотека. Отличительный признак ипотеки - ее предмет. Из всех видов иму­щества им служит только недвижимость. Предметом ипотеки мо­гут быть предприятия, строения, здания, сооружения или объек­ты, незавершенные строительством, жилые дома и квартиры в многоквартирных и многоэтажных домах, непосредственно свя­занные с землей: вместе с соответствующими земельными участ­ками или правом пользования, а также сами земельные участки. В отличие от других видов залога, при ипотеке ее предмет - недви­жимость - всегда остается во владении и пользовании залогодателя. Это положение законодательства носит императивный характер. Термин «ипотека» обо­значает залог (заклад) недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех право­вых категорий:

• залога недвижимого имущества для получения специального кредита - ипотечного или ипотечной ссуды (правовая функ­ция ипотеки);

• закладной или долгового свидетельства иного названия, но, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченно­му ипотекой обязательству (функция ипотеки);

• ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (эконо­мическая функция ипотеки).

Bo всем мире значение ипотеки как инвестиционного инстру­мента велико:

• для заемщика - юридического лица - это дополнительная воз­можность получения крупных средств на продолжительные сроки для привлечения финансовых ресурсов с целью разви­тия бизнеса;

• для кредитного института - это стабильная работа в тече­ние нескольких десятилетий со стабильными доходами и га­рантией возврата кредита;

• для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, ста­новление и развитие истинно рыночных отношений во мно­гих секторах экономики, решение многих социальных проблем;

• для населения - это надежный и выгодный инструмент реше­ния жилищного вопроса, приобретения квартиры, дома или другой жилой недвижимости )

В сложившейся мировой практике основными участниками ипотечного кредитования являются:

• заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кре­дитором как надежные и платежеспособные и на этом осно­вании получившие ссуду. Они добровольно предоставляют в залог уже имеющееся у них в собственности или приобретае­мое на средства кредита жилье под залог и имеют возмож­ность вносить авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учрежде­ния, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на ос­новании оценки их кредитоспособности и осуществляющие обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья - физические и юридические лица, продаю­щие собственное жилье или жилье, принадлежащее другим фи­зическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлторские организации - лицензированные продавцы жи­лья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка или из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании - лицензированные страховые органи­зации, занимающиеся страхованием заложенного жилья, жиз­ни и трудоспособности заемщика и гражданско-правовой от­ветственности участников ипотечного рынка;

• оценочные агентства - лицензированные страховые компании, независимо и профессионально оценивающие жилые по­мещения, являющиеся предметом залога при ипотеке;

• операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кре­диторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

• инвесторы - юридические и физические лица, приобретаю­щие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

• правительство - регулирует первичный и вторичный ипотеч­ные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении деятельностью опе­раторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кре­диты. Цепочка банк - посредник - инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являют­ся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Как обычно, Россия смотрит на Запад и в сфере развития ипоте­ки, хотя до 1917 г. собственный опыт ипотечного кредитования наша страна накопила достаточно серьезный.

Классическую ипотеку принято делить на «американскую» (в принципе, это та ипотека, которую пытаются развивать в Рос­сии) и «немецкую», возможность применения которой появилась в нашей стране после принятия Федерального Закона «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан».

В настоящее время в мире разработано множество разнообраз­ных схем ипотечного кредитования. Эти схемы, как правило, учи­тывают исторические, национальные особенности различных стран, состояние национальных экономик. Но есть общепризнан­ные классические схемы ипотечного кредитования: о них речь пой­дет в следующих разделах книги.