Лекція12. Детальний план території

Детальний план території у відповідності до закону [24] це містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.

Детальний план може розроблятися для територій як за межами, так і в межах населеного пункту: за межами детальний план розробляється відповідно до схеми планування території району з метою визначення їх функціонального призначення, в межах - згідно з генеральним планом населеного пункту.

В межах населеного пункту детальний план розробляється для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції та уточнює положення генерального плану. Детальні плани найчастіше розробляються для створення нового житлового району або масової реконструкції існуючої забудови (найчастіше зустрічається в центральних частинах міст). Для населених пунктів з чисельністю населення до 50 тисяч осіб (малих міст, селищ, сіл) детальний план може розроблятися у складі генерального плану населеного пункту для всієї території.

Основні завдання детального плану території є визначення принципів планувально-просторової організації забудови, червоних ліній та ліній регулювання забудови, функціонального використання (призначення) території, режиму та параметрів забудови однієї чи декількох земельних ділянок, проведення розподілу територій згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами, визначення містобудівних умов та обмежень у разі відсутності плану зонування території або їх уточнення згідно із планом зонування території.

Функціональне використання (призначення) території розглядається як використання території за переважними функціями (багатофункціональна, громадська, житлова, промислова тощо), що існує або встановлюється містобудівною документацією, та наявність інших супутніх функцій, які не суперечать функціям, що переважають.

Розглянемо поняття червоних ліній та ліній регулювання забудови, які визначаються детальним планом території. Червоні лінії це визначені в містобудівній документації щодо пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території забудови та території іншого призначення.

Але у випадках коли квартал з однієї або кількох сторін обмежений природними межами (лісом, рікою, яром або іншим природним об`єктом) червоні лінії не встановлюються. Для визначення межі забудови встановлюються лінії регулювання забудови. Лінії регулювання забудови це визначені в містобудівній документації межі розташування будинків і споруд відносно червоних ліній, меж окремих земельних ділянок, природних меж та інших територій. Червоні лінії та лінії регулювання забудови грають важливу роль так, як дозволяють перенести проектні рішення на місцевість шляхом прив’язки об’єктів будівництва до пунктів геодезичних мереж.

У разі відсутності плану зонування завданням детального плану території є визначення містобудівних умов та обмежень або їх уточнення згідно із планом зонування території. Законодавством визначено що, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією [24]. Іншими словами це документ, який містить усі вимоги до розташування та граничних параметрів об’єктів будівництва з урахуванням вимог генерального плану населеного пункту, плану зонування та детального плану території.

Детальний план території визначає формування сфери обслуговування та інженерно-транспортної інфраструктури, а саме: потребу в підприємствах і закладах обслуговування населення, місце їх розташування, доцільність, обсяги, послідовність реконструкції забудови, черговість та обсяги подальшой діяльності щодо попереднього проведення інженерної підготовки та інженерного забезпечення території, порядок організації транспортного і пішохідного руху, розміщення міст паркування, використання підземного простору, порядок комплексного благоустрою та озеленення. Важливими завданнями детального плану є обґрунтування потреб формування нових земельних ділянок та визначення їх цільового призначення, зображення існуючих земельних ділянок та їх функціонального використання. Завданнями детального плану є також визначення всіх планувальних обмежень використання території, охорона та поліпшення стану навколишнього середовища, забезпечення екологічної безпеки.

Потреба у розробці детального плану найчастіше виникає при цілеспрямованому використанні інвестицій у якійсь певній частині населеного пункту. Якщо таке використання відбувається на обмеженій території кількох кварталів або мікрорайонів переробляти весь генеральний план недоцільно, крім того, необхідно детальніше опрацювати вимоги до поверховості, щільності забудови, її інженерного забезпечення та ряду інших параметрів.

Затверджений детальний план є основою для визначення вихідних даних для містобудівних умов та обмежень, проектування будинків і споруд різного призначення; розміщення об'єктів будівництва, реконструкції забудови; проектування мереж і споруд інженерно-транспортної інфраструктури та інженерного за­безпечення території; проведення містобудівних розрахунків у разі інвестиційних намірів щодо забудови або зміни допустимого виду використання об'єкта нерухомого майна; відведення, вилучення земельних ділянок, встановлення та зміни їх цільового призначення, розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. У складі детального плану території розробляється проект землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб.

У детальному плані враховуються інвестиційні наміри будівництва для відповіної території на етап реалізації від 3 до 7 років.

У складі детального плану виконуються графчні матеріали, до яких відносяться:

• схема розташування територій у планувальної структурі населеного пункту;

• план існуючого використання території та опорний план, на якому зображені тільки такі елементи існуючого використання, які пропонуються для збереження та подальшого використання;

• схема планувальних обмежнень, на якій зображено існуючі та прогнозовані зони обмежень, перелік яких відповідає переліку, який встановлений для подібних схем на рівні генерального плану;

• проектний план; план червоних ліній;

• схеми організації транспорту і пішоходів, інженерної підготовки території та вертикального планування, схема інженерних мереж, споруд і використання піземного простору, інженерно-технічних заходів цивільного захисту, а також креслення поперечних профілів вулиць [27].

Проектний план, який є основним кресленням детального плану, використовується органами влади, як інформаційна основа при прийнятті рішень щодо відведення, вилучення земельних ділянок, встановлення та зміни їх цільового призначення, розміщення об’єктів містобудування, реконструкції забудови та інших рішень відповідно до повноважень зазначеного органу.

Проектний план включає:

• існуючі елементи планувальної структури та забудови території, які пропонується залишити без змін протягом розрахункового періоду;

• запропоноване функціональне використання території та розміщення забудови різних видів з відокремленням об’єктів від 3 до 7 років реалізації з відображенням режиму та параметрів забудови земельних ділянок, обсягів та послідовності реалізації;

• межі існуючих земельних ділянок;

• громадські і торгівельні центри, інші об’єкти масового користування (заклади освіти, підприємства торгівлі та обслуговування, зупинки зовнішнього та швидкісного транспорту, пересадочні вузли тощо);

• нерухомі об’єкти культурної спадщини, землі історико-культурного призначення, території історичних ареалів;

• червоні лінії з визначенням назв вулиць, доріг, майданів тощо; лініі регулювання забудови;

• транспортні і інженерні споруди (шляхопроводи, мости, дамби, тунелі тощо), транспортні вузли і розв’язки, пішохідні переходи у різних рівнях;

• зелені насадження загального користування та спеціального призначення, водні об’єкти; основні існуючі та запропоновані елементи благоустрою та озеленення, проїзди, автостоянки, гаражі ².

За відсутності плану червоних ліній у складі генерального плану або плану зонування території населеного пункту план червоних ліній виконується у складі детального плану території. На кресленні зображають розміщення червоних ліній відносно пунктів геодезичної мережі (з каталогом координат та кутів повороту червоних ліній).

У відповідності до законодавства [24] загальна доступність матеріалів детального плану території забезпечується шляхом його розміщення на веб-сайті органу місцевого самоврядування, у місцевих друкованих засобах масової інформації, а також у загальнодоступному місці у приміщенні такого органу. Виконавчий орган сільської, селищної, міської ради забезпечує оприлюднення детального плану території протягом 10 днів з дня його затвердження. Детальний план території розглядається і затверджується виконавчим органом сільської, селищної, міської ради протягом 30 днів з дня його подання, а за відсутності затвердженого плану зонування території - відповідною сільською, селищною, міською радою [24]. Детальний план території не підлягає експертизі.