Лекція 11 План зонування території (зонінг)

Другим видом містобудівної документації місцевого рівня є план зонування території (зонінг), який розробляється на основі генерального плану населеного пункту, плану земельно-господарського устрою та містобудівного кадастру. План зонування може розроблятися у складі генерального плану або як окремий документ. Основною метою плану зонування є визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах територіальних зон.

За умови відсутності у складі генерального плану населеного пункту плану земельно-господарського устрою після затвердження плану зонування розробляється проект землеустрою щодо впорядкування території населеного пункту, який після затвердження стає невід’ємною частиною зонингу [8].

План зонування розглядається як основний механізм сприяння реалізації положень генерального плану, завдань довгострокового розвитку міста. Зонінг вирішує важливі завдання щодо створення сприятливих умов для залучення інвестицій у будівництво, забезпечує відкритість та прозорість інформації щодо умов будівництва, вільний доступ громадян до інформації стосовно розвитку населеного пункту та умов забудови окремих зон. План зонування забезпечує можливості для інвесторів вибору найбільш ефективного виду використання земельної ділянки для містобудівних потреб, забезпечує сумісність забудови окремих земельних ділянок з оточуючою забудовою та іншим землекористуванням.

Зонування території населеного пункту включає її поділ на територіальні зони з визначенням відповідних видів використання території, об’єктів нерухомості та встановленням містобудівного регламенту.

Застановимося на визначенні нових термінів таких як територіальні зони, містобудівний регламент, конкретизації терміну «вид використання» та інших, які застосовуються підчас розроблення зонінгу та наведені у настанові про склад та зміст плану зонування¹. Вид використання території визначається як використання та забудова території, що поєднуються за подібністю відповідних ознак. Розрізняються дозволений та допустимий види використання. Дозволений (переважний та супутній) вид використання території - це використання, яке відповідає містобудівної документації (генеральному плану, детальному плану територій), переліку переважних та супутніх видів використання, які визначено у плані зонування, і не потребує спеціального погодження. Переважний вид використання території (земельної ділянки) - це основний вид використання для даної територіальної зони.

Супутній вид використання території (земельної ділянки) – це вид використання, який є дозволеним та необхідним для забезпечення функціонування переважного виду використання земельної ділянки. До супутніх видів відносяться: об’єкти, що технологічно пов’язані з об’єктами, які віднесено до переважних видів або сприяють їх безпеці, в тому числі протипожежні, у відповідності до нормативно-технічної документації; об’єкти торгівлі, громадського харчування та іншого громадського, побутового обслуговування; споруди, що призначені для охорони об’єктів переважного чи допустимого виду використання; об’єкти інженерної інфраструктури (автостоянки, гаражі, паркінги); об’єкти благоустрою (дитячі, спортивні майданчики, місця для відпочинку); громадські туалети.

Допустимий вид використання території - це вид використання, який не відповідає переліку переважних та супутніх видів для даної територіальної зони, але може бути дозволеним за умови спеціального погодження. Спеціальне погодження розглядається як погодження видів землекористування, використання нерухомості, які не відповідають переліку дозволених видів для зазначеної територіальної зони, але відносяться до допустимих. Допустимі види використання можуть бути дозволені за умови виконання визначених вимог і отримання спеціальних погоджень їз відповідними підрозділами органів виконавчої влади, спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури та розробником генерального плану (за необхідності). Види використання у зонінгу визначаються у межах територіальної зони.

Територіальна зона - це територія у визначених межах на схемі зонування, стосовно якої встановлені містобудівний регламент. Межі зон на схемі зонування встановлюються відповідно до генерального плану населеного пункту з урахуванням меж кварталів, мікрорайонів, природних меж, елементів інженерно-транспортної інфраструктури. Встановлення містобудівного регламенту є одним з важливих результатів розроблення плану зонування. Містобудівний регламент – це використання земельних ділянок, що встановлюється у межах відповідних територіальних зон і визначає види переважного та супутнього використання земельних ділянок (перелік дозволених видів використання), граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об’єктів будівництва і використовується в процесі проектування, забудови та наступної експлуатації об’єктів. Граничні параметри використання окремих зон, підзон або окремих земельних ділянок включають граничну поверховість та площу забудови, можливе розміщення на ділянці. Територіальна підзона визначається як частина зони, в межах якої умови та обмеження забудови земельних ділянок, відрізняються окремими показниками, що пов’язані з відповідними планувальними обмеженнями.

План зонування встановлює механізм реалізації генерального плану населеного пункту, який заключається в тому, що для кожної земельної ділянки дозволеним є таке використання, яке відповідає положенням генерального плану. Невідповідність наміру забудови встановленому виду дозволеного використання земельних ділянок і об'єктів, зазначеним у містобудівному регламенті плану зонування, означає, що його застосування, у відповідній територіальній зоні не допускається або потребує спеціального погодження.

Невідповідними містобудівним регламентам вважаються земельні ділянки та існуючі об’єкти:

• існуючі види використання земельних ділянок і об’єкти будівництва, які не відповідають видам переважного використання;

• існуючі розміри земельних ділянок і параметри об’єктів будівництва, які не відповідають встановленим граничним розмірам земельних ділянок і гранічним параметрам дозволеного нового будівництва та реконструкції об’єктів;

• виробничі та інші об’єкти, санітарно-захисні зони яких розповсюджуються за межі виробничої території, внаслідок чого їх функціонування наносить шкоду об’єктам, розташованих у межах суміжних земельних ділянок.

Земельні ділянки та розташовані на них об’єкти, які існували до впровадження в дію зонінгу, гранині розміри та граничні параметри яких не відповідають містобудівному регламенту, можуть використовуватися без визначеного строку їх приведення у відповідность до містобудівного регламенту, якщо вони не створюють загрози для життя, здоров’я людини, для навколишнього середовища, об’єктів культурної спадщини.

Таким чином, можна відзначити, що план зонування містить всю необхідну інформацію щодо використання кожної земельної ділянки, а саме: дозволених видів використання, гранічних параметрів дозволеного будівництва для кожної конкретної земельної ділянки, яка у вигляді містобудівних умов та обмежень надаються інвестору, що має намір здійснити будівництво.

Основною складовою зонінгу є схема зонування. Зонування території здійснюється шляхом виділення зон за функціональним призначенням, яке є базовим відповідно до генерального плану, зонування за планувальними та іншими обмеженнями, встановлення для кожної зони умов та обмежень з визначенням видів використання земельних ділянок. На схемі зонування відображаються: межі та кодові позначення територіальних зон, межі територій об'єктів культурної спадщини. Основні типи зон включають: громадські (невиробничі) Г; житлові Ж; ландшафтно-рекреаційні Р; курортні К; зони транспортної інфраструктури ТР; зони інженерної інфраструктури ІН; комунально –складські КС; виробничі В; спеціальні С; сільськогосподарського виробництва – СВ; землі історико – культурного призначення ІК [8].

Стисло розглянемо режим використання, які встановлюються у межах окремих зон. Наприклад, громадські зони поділяються на зони загальноміського центру Г-1, ділові зони Г-2, навчальні зони Г-3, культурні та спортивні зони Г-4, лікувальні зони Г-5, торговельні зони Г-6. Можна зазначити, що назвою зони визначається дозволений переважний вид використання території.

Житлові зони, які призначені для забудови житловими будинками різних типів і поверховості в залежності від містобудівної цінності і характеру забудови території, включають такі зони, як: садибна забудова Ж-1, блокована малоповерхова забудова Ж-2, змішана багатоквартирна житлова забудова та громадська забудова Ж-3 з поверховістю від 4 до 9 поверхів, змішана багатоквартирна житлова забудова та громадська забудова Ж-4 з поверховістю від 9 до 16 поверхів, змішана забудова Ж-5 для житлових будинків середньої поверховості та багатоповерхової забудови.

У відповідності до настанови [8] виділяються рекреаційні зони природних ландшафтів Р-1, які призначені для забезпечення збереженості унікальних природних ландшафтів, об’єктів природно-заповідного фонду. Рекреаційні зони активного відпочинку Р-2 призначаються для виконання активних рекреаційних функцій. Рекреаційні зони озеленених територій загального користування Р-3 призначаються для повсякденного відпочинку населення і включає парки, сквери, сади, бульвари, міські ліси, водойми, а рекреаційні зони Р-4. це зона розташування дач та колективних садів.

Важливе значення з точки зору охорони навколишнього середовища має формування курортної зони – К, в якій виділяються такі зони: зона санаторіїв - КЛ призначена для розміщення санаторіїв, санаторіїв –профілакторіїв; зона установ відпочинку і туризму – КВТ.

Диференціація комунально –складської зони КС у залежності від розміщення об’єктів 1,2 та 3-класу санітарної класифікації дозволяє регламентувати вимоги для розміщення таких об’єктів, які потребують санітарно –захисних зон -1000 м у зоні КС-1. Зона КС-2 пропонується для розміщення об’єктів, які потребують санітарно–захисних зон відповідно –500 м, КС-3 - 300 м, КС-4 - 100 м, КС-5 потребує санітарно –захисних зон -50 м.

Виробничі зони також поділяються у залежності класу шкідливості. Зони призначені для підприємств, що є джерелами забруднення навколишнього середовища і потребують санітарно-захисних зон відповідно до 1000 м - В-1 для підприємств І класу шкідливості; до 500 м - В – 2 для підприємств ІІ класу, до 300 м - В- 3; до 100 м - В-4; до 50 м - В-5 для підприємств V класу шкідливості [8]. Таким чином, можна відзначити, що чітке зонування території населеного пункту або його частини за видами використання дозволить забезпечити відповідний режим використання для кожної зони з дотриманням містобудівного регламенту. Дотримання режиму використання, в тому числі, таких зон, як зони природно-заповідного фонду, курортної зони, або виробничої та комунально-складської зони сприятиме охороні навколишнього середовища та покращенню екологічного стану територій.