Экономическая и правовая сущность ипотеки, роль в активизации реальных инвестиций.
Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:1
недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-15 лет.
Участниками ипотечной системы являются (рис.1): 2
Рис.1. Основные субъекты ипотечного кредитования
Основные:
Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов.
В задачи агентства входит:
выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
формирование первичных ипотечных активов;
эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.
Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов.
Второстепенные:
Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:
страхование риска повреждения и уничтожения объекта;
страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.
Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.
Государственный регистратор-- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения.
Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства.
Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
2005 год стал новой точкой отсчета для российской ипотеки: в силу вступил блок из 25 законов, направленный на формирование рынка доступного жилья. Такого комплексного пакета документов Госдума еще не видела. Над ним трудились почти 500 экспертов, по числу норм он вполне может претендовать на место в книге рекордов Гиннеса. Больше половины из принятых законов направлены на поддержку и развитие ипотеки - одного из основных инструментов рынка доступного жилья.
По подсчетам экспертов, сегодня лишь 12,5% населения может приобрести жилье за счет собственных средств или долгосрочного кредита. Что же мешает остальным решить квартирный вопрос с помощью ипотеки? Ответы очевидны: высокие процентные ставки, значительные накладные расходы, необходимость официально подтверждать уровень доходов... Но это лишь видимые причины. Корни проблем уходят гораздо глубже - в несовершенство законодательства. Пакет законопроектов о доступном жилье и призван поправить ситуацию. Новшества настолько существенны, что эксперты оценивают ситуацию как революционную. «Принятый пакет документов снимает практически все известные на сегодняшний день проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, - утверждает Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», руководитель рабочей группы Центра стратегических разработок по формированию рынка доступного жилья. - В первую очередь он направлен на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют приобрести жилье за счет будущих доходов. Законы, касающиеся ипотеки, приняты полностью, мы очень серьезно продвинулись вперед».3
Что же получил заемщик в результате нововведений?
Прежде всего, появилась возможность сэкономить при получении кредита. С 1 января 2005 г. отменено обязательное удостоверение ипотечных договоров у нотариуса, а значит, не нужно выплачивать 0,5% от стоимости сделки. Если вы покупаете квартиру в кредит за $100 000, то $1500 останутся при вас. Правда, законодательство все же оставляет банкам возможность потребовать удостоверения договора. Однако в этом случае достаточно будет заплатить всего 200 руб. - таков официально установленный государством размер нотариальной пошлины.
Стала проще и процедура получения кредита для семей, в которых есть несовершеннолетние дети. Теперь не нужно согласовывать ипотечные сделки в органах опеки и попечительства. Исключение составляют лишь ситуации, когда над детьми установлена опека или родители лишены прав.
Приняты необходимые поправки к закону «Об ипотеке», которые создают законодательную базу для страхования ипотечных рисков. На первый взгляд, это никак не касается обычных заемщиков, но этот шаг может повлиять на снижение размеров первоначального взноса. Раньше было так: если в ипотечной программе размер первого взноса невелик, значит, высоки ставки, поскольку банку в любом случае нужно компенсировать свои риски. Теперь же страховая компания разделит с банком риск, а значит, есть шанс, что условия станут мягче.
Не обошли законодатели стороной и проблему ипотеки при кредитовании жилищного строительства. Банки пока не слишком охотно дают кредиты застройщикам под строящееся жилье: формально предмет залога отсутствует, следовательно, велик риск потерять деньги. Теперь справедливость восстановлена: в поправке к Гражданскому кодексу объект незавершенного строительства официально признан недвижимым имуществом, а значит, он может реально служить предметом ипотеки.
Законодатели не обошли вниманием и так называемые «квазиипотечные» схемы. В переводе с латинского слово quasi означает «как будто», и это многое объясняет. С одной стороны, эти схемы напоминают классическую ипотеку: квартиры тоже приобретаются в рассрочку. Но они не позволяют заемщику оформить жилье в собственность до погашения долга, что делает такую покупку достаточно рискованной. Прежде всего, речь идет о жилищных кооперативах - финансовых организациях, которые аккумулируют взносы пайщиков. Когда человек накопит определенную сумму, ему предоставляется квартира в пользование, и затем он в рассрочку выплачивает ее полную стоимость. По сути, такие организации при неквалифицированном и недобросовестном управлении могут функционировать по принципу пирамид: пайщики, вступившие в кооператив последними, обеспечивают источник средств для покупки квартир остальным членам и ждут энное количество лет, когда им предоставят жилье. Закон «О жилищных накопительных кооперативах», вступивший в силу с 1 апреля 2005г., должен отрегулировать эту схему. Размер кооператива теперь строго регламентируется - число пайщиков не должно превышать 5000 человек. Контролировать деятельность ЖНК будет уполномоченный правительством федеральный орган, представители которого получили право проверять всю документацию. Чтобы защитить пайщиков от возможных финансовых махинаций, в законопроекте определяются права членов кооператива, ответственность управляющих структур, нормативы внутренней финансовой устойчивости и т. п.
Как отмечают законодатели, пакет документов о доступном жилье заимствовал лучшее из практики мировой экономики, в нем собраны самые разные механизмы рынка ипотечного кредитования. Единственное исключение - не принят закон о стройсберкассах, он еще обсуждается в Госдуме.
В целом на сегодняшний день можно выделить следующие нормативные акты, регулирующие систему ипотечного кредитования в России:
Закон № 152 "Об ипотечных ценных бумагах" [редакция от 29.12.04]
Закон № 192 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" [редакция от 22.12.04]
Закон № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [редакция от 24.12.02]
Закон № 216 "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [редакция от 22.12.04]
Закон № 218 "О кредитных историях" [редакция от 22.12.04]
Закон № 219 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях" [редакция от 22.12.04]
Закон № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [редакция от 11.04.02]
Закон № 196 "О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [редакция от 22.12.04]
Закон № 194 "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса" [редакция от 22.12.04]
Закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [редакция от 22.12.04]
Закон № 188 "Жилищный кодекс Российской Федерации" [редакция от 22.12.04]
Закон "О рынке ценных бумаг" [редакция от 28.01.02]
Закон "О несостоятельности (банкротстве)"
Закон "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации" [редакция от 10.11.03]
Постановление Правительства. "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" от 27 октября 2005 г. № 645
Постановление Правительства. "О внесении изменений в Правила предоставления гарантий РФ по заимствованиям ОАО "АИЖК" от 10.09.05 № 556
Постановление Правительства. "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй" от 10.08.05 № 501
Постановление Правительства. "Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием" от 15.10.04 № 562
Постановление Правительства. "Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений" от 07.10.04 № 523
Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28.01.05 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"
Письмо Высшего Арбитражного Суда от 28.12.03 № С5-7/УЗ-1391 "О Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах"
Письмо Высшего Арбитражного Суда от 09.10.98 № С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Рекомендации (от 26.05.05) Центрального Банка и Федеральной антимонопольной службы "По стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов"
Инструкция ЦБ от 31 марта 2004 г. № 112-И "Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием"