8.2Правовое рег. Арендных отношений по поводу земли.

Аренда - это предоставление какого-либо им-ва, в данном случае зу, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм исп-я земли во всем мире (регулируется ст. 22 ЗК РФ). Зу могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Основными признаками аренды земель являются: - срочность; - платность; - возвратность.

Арендные отн-я оформляются договором аренды, который составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года (может в устной форме, не подлежит гос.рег.). По истечении срока его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды зу. При продаже земельного участка, находящегося в гос. или мун. собственности, арендатор данного з.у имеет преимущественное право его покупки.

Размер АП определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде зу, находящихся в гос. или мун. соб-ти, могут быть установлены Правительством РФ (Постановление от 16 июля 2009 г. n 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде з.у, находящихся в гос. или мун.собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения АП за земли, находящиеся в собственности РФ»).

Сдача в аренду является формой распоряжения зу. Прежде всего, правом сдачи зу в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, представляется целесообразным предоставить пользователям возможность сдачи в аренду.

Арендатор (за исключением резидентов особых экономических зон) зу вправе передать свои права и обязанности по договору аренды зу третьему лицу, в том числе отдать арендные права зу в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды зу без согласия собственника зу при условии его уведомления, если договором аренды зу не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды зу перед арендодателем становится новый арендатор зу, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды зу не требуется.

Арендатор (за исключением резидентов особых экономических зон ) зу имеет право передать арендованный зу в субаренду в пределах срока договора аренды зу без согласия собственника зу при условии его уведомления, если договором аренды зу не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов зу.

Чтобы стать объектом аренды, зу должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда зу выступает в качестве недвижимого им-ва в гражданско-правовых отн-ях. В договоре должны быть четко указаны местоположение зу, его целевое назначение, границы, кад. номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий зу. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

При аренде земель, находящихся в гос. или мун. соб-ти, применяются следующие правила определения арендной платы:

- органы гос. власти РФ устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной соб-ти;

- органы гос. власти субъектов РФ устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной соб-ти, а также для земель неразграниченной гос. соб-ти;

- органы местного самоупр-я устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в мун. соб-ти.

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, соор-я и другие материальные и природные ресурсы. Та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоупр-я. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

Сдача зу в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Договорные отн-я имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. Договор аренды зу прекращается:- по соглашению сторон; - по решению суда; - по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения явл. нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды зу может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

Аренда зу может быть прекращена по инициативе арендодателя (ст. 46 ЗК РФ) в случае:

1) исп-я зу не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; 2) исп-я зу, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки; 3) неустранения совершенного умышленно зем. правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы; 4) неисп-я зу, предназначенного для с/х производства либо жилищного или иного стр-ва, в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения зу и стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; 5) изъятия зу для государственных или мун. нужд; 6) реквизиции зу.

Прекращение аренды зу не допускается:

1) в период полевых с/х работ; 2) в иных установленных фед. законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа. В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора. На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.

8.3 8.3 Основные направления и правовые средства гос. поддержки с/х производства.

Институт финансово-экономической гос.поддержки производителя с/х продукции — правовое явление, свойственное всем капиталистическим странам с развитой экономикой, которое получило особую значимость и масштабность в последние три десятилетия.

С/хпроизводство в мире, по сути, стало традиционно дотационным. Причины тому — технологические особенности данной отрасли экономики (высокая трудо- и энергоемкость, зависимость от природно-климатических и других условий), влекущие за собой низкую доходность (и даже убыточность) сельскохозяйственной деятельности, а также неизмеримо важная социально-экономическая значимость ее для всего человечества.

В современной России до 1997 г. системы государственной поддержки сельского хозяйства практически не существовало.

Система финансовой гос. поддержки производителей с/х продукции начала складываться лишь после принятия Федерального закона от 14 июля 1997 г. «О гос. рег. агропромышленного производства», который ввел:

- закупочные и товарные интервенции как институт вмешательства в ценообразование на рынке сельскохозяйственной продукции в интересах как ее производителя, так и потребителя (позаимствован из многолетней практики Европейского союза); - льготное краткосрочное кредитование сельскохозяйственных организаций из специального фонда, формируемого за счет средств федерального бюджета, с пониженной ставкой за кредит в размере 25% учетной ставки Банка России;

- лизинг на основе лизингового фонда, формируемого из средств федерального бюджета;

- государственную поддержку страхования урожая сельскохозяйственных культур в размере 50% страховых платежей; - принцип протекционизма во внешнеэкономической деятельности государства;

- основные направления бюджетного финансирования ряда мероприятий как инвестиционного (повышение плодородия

почвы, развитие науки и др.), так и текущего характера, направленных на поддержание отдельных подотраслей

сельского хозяйства.

Во исполнение данного Закона был принят ряд постановлений Правительства РФ.

Система гос. поддержки сельского хозяйства получила развитие в первые годы XXI в. Это касается прежде всего кредитования. Льготное кредитование расширяется: в 2001 г. — краткосрочное (на один год), в 2002 г. — среднесрочное (на три года), в 2003 г. — долгосрочное (на пять лет), затем предусматривается кредитование крупных инвестиционных проектов (строительство животноводческих комплексов и пр.) сроком до восьми лет. Причем коренным образом изменяется формула участия государства в кредитовании сельскохозяйственного производства.

Новый порядок участия гос. в кредитовании сельского хозяйства, действовавший в 2001 г. и в последующие го-ы, основан не на использовании гос. бюджета как источника кредитных средств, а лишь на возмещении части затрат заемщиков (с/х организаций, КФК) на уплату процентов за кредиты, полученные в коммерческих кредитных организациях, в размере не более двух трет ей ставки рефинансирования Банка России. Эта модель получила дальнейшее развитие на следующем этапе согласно Гос. программе развития сельского хозяйства и регулирования рынков с/хпродукции, сырья и продовольствия на 2008—2012 гг., утвержденной постановлением Правительства РФ от 14 июля 2007 г. № 446.

Важную роль сыграла реализация мероприятий в рамках национального проекта «Развитие АПК» (2004-2006 гг.).

Вместе с тем общие размеры финансовой поддержки гос. с/х были незначительны (доля этой отрасли в расходной части государственного бюджета составила 1,38% в 2002 г., 1,25% — в 2003 г.). Широкий размах получило банкротство сельскохозяйственных организаций и КФК В целях предотвращения столь негативного явления 9 июля 2002 г. был принят ФЗ «О финансовом оздоровлении с/х товаропроизводителей» (с последующим пакетом нормативных правовых актов Правительства РФ), в котором предусмотрена реструктуризация просроченной задолженности по одному из трех возможных вариантов:

1) списание пеней и штрафов;

2) отсрочка и рассрочка (на четыре и пять лет с начислением 0,5% на сумму долга);

3) списание основного долга и процентов по нему.

В программе финансового оздоровления участвовали по разным оценкам 12-13 тыс. сельскохозяйственных организаций. Значительная часть из них к началу 2007 г. (т. е. ко времени принятия Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» и соответствующей программы) вышла из программы финансового оздоровления. Однако Федеральный закон «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей» в соответствии с Государственной программой продолжает действовать.

В системе государственной поддержки производителей сельскохозяйственной продукции особо важная роль принадлежит льготному режиму налогообложения. Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 147-ФЗ в Налоговый кодекс РФ была введена специальная система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), применяемая наряду с иными режимами налогообложения. Режим единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН) закреплен в ст. 3461-34610 гл. 261 НК РФ (в ред. Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 155-ФЗ). Суть этого режима состоит в следующем:

1)плательщиками ЕСХН являются организации и индивидуальные предприниматели, которые признаются сельскохозяйственными товаропроизводителями согласно критериям, установленным в ст. 3462 НК;

1. 2)переход на уплату ЕСХН добровольный;

2. 3) организации, являющиеся плательщиками ЕСХН, освобождаются от обязанности по уплате налога на прибыль, на имущество, единого социального налога, а также не признаются плательщиками налога на добавленную стоимость;

4) организации, перешедшие на уплату ЕСХН, уплачивают страховые взносы на обязательное пенсионноестрахование;

5) иные налоги и сборы уплачиваются организациями, перешедшими на уплату ЕСХН, в соответствии с общими иными режимами налогообложения;

6) индивидуальные предприниматели, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся плательщиками ЕСХН, освобождаются от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности), а также единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц). Все остальные параметры режима ЕСХН для этой категории налогоплательщиков те же, что и для организаций;

7) объектом налогообложения признаются доходы, уменьшенные на величину расходов (ст. 346 НК РФ). При этом названные в Налоговом кодексе РФ разные виды доходов являются не чем иным, как денежными поступлениями (выручка от реализации продукции и пр.), а расходы — материальные затраты, оплата труда и другие расходы, обычно включаемые в себестоимость единицы каждого вида полученной продукции. Иначе говоря, в классическом экономическом смысле налоговой базой единого сельскохозяйственного налога в Налоговом кодексе признается, по существу, прибыль организации или индивидуального предпринимателя

8) налоговая ставка — 6%;

9) налоговый период — календарный год.

Государственная поддержка сельскохозяйственного производства согласно Государственной программе существенно расширена по направлениям и количественным параметрам, о чем свидетельствуют следующие положения данной программы. 1. Бюджетное финансирование отдельных отраслей животноводства и растениеводства.

2. Расширен доступ к кредитам (займам): 3. Государственная программа вновь закрепляет правила государственной финансовой поддержки страхования урожая сельскохозяйственных культур, которая впервые была установлена Федеральным законом «О государственном регулировании агропромышленного производства» (1997 г.) и ежегодно реализовывалась в соответствии с постановлением Правительства РФ от 3 августа 2001 г. «Об осуществлении государственной поддержки страхования урожая сельскохозяйственных культур

4. Механизм реализации Гос. программы следующий: а) реализация осуществляется Минсельхозом России и органами, уполномоченными высшими исполнительными органами гос. власти субъектов Федерации;

б) субъектам Федерации рекомендуется на основе Гос. программы разработать и утвердить региональные программы развития с/х и регулирования рынка с/х продукции;

в) реализация Гос. программы осуществляется на основе заключения ее гос. заказчиком — Минсельхозом России — соглашений с исполнительными органами гос. власти субъектов Федерации, которые должны предусматривать обязательства субъектов по финансированию мероприятий программы за счет своих бюджетов и привлеченных внебюджетных средств;

г) уполномоченные органы субъектов Федерации в свою очередь заключают соглашения с участниками мероприятий Гос. программы в пределах субъекта Федерации;

д) Минсельхоз России совместно с Федеральной службой государственной статистики ежеквартально обобщает, анализирует статистическую отчетность по реализации программы и представляет соответствующие доклады в Минэкономразвития России и Минфин России; ж) Минсельхоз России ежегодно до 15 мая готовит национальный доклад о реализации Гос. программы и представляет его в Правительство РФ, а после утверждения направляет в Федеральное Собрание РФ и публикует в средствах массовой информации; з) специальная экспертная комиссия составляет заключение по результатам реализации Государственной программы, которое направляется в органы государственной власти Российской Федерации и публикуется в средствах массовой информации. 5. Государственная программа предусматривает также поставки на условиях лизинга высокотехнологичных комплексов с/х машин и оборудования для внедрения интенсивных агротехнологий.

6. Важное значение имеют разделы Гос. программы 2012-2020:

а) об устойчивом развитии сельских территорий;

б) о поддержании почвенного плодородия;

в) о создании системы информационного обеспечения сельского хозяйства; г) об оказании консультационной помощи с/х товаропроизводителям и переподготовки специалистов для сельского хозяйства. д)по повышению уровня развития социальной инфраструктуры и инженерного обустройства сельских поселений; 6. Гос. программа предусматривает реализацию мероприятий по поддержанию почвенного плодородия в рамках федеральной целевой программы «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроланд-шафтов как национального достояния России на 2006-2010 годы», утвержденной постановлением Правительства РФ от 20 февраля 2006 г. № 993, учитывая при этом предполагаемое продолжение программных мероприятий до 2012 г.7. Реализация Гос. программы может обеспечить определенное уменьшение числа убыточных с/х организаций и КФК. Однако значительная их часть (30% от всего количества организаций) к 2012 г. сохранится.