Вопрос 5. Рынок земли и его особенности. Цена земли и рента

Рынок земли является одним из рынков факторов производства.

В узком смысле земельный рынок означает сферу оборота земельных ресурсов, в границах которой осуществляется множество разного типа сделок с землей (купли-продажи, аренды, залога и т. д.).

Рынок земли – средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:

-передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

-установление равновесных цен на землю в различных регионах;

-связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации;

-распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.[16]

Основными элементами земельного рынка являются: спрос на земельные участки, предложение земельных участков и цена.

Спрос на землю – это количество (площадь) земельных участков, которые покупатели готовы приобрести при разных ценах.

Предложение – количество земли (площадь), которое собственники готовы продать при разных ценах.

Цена – количество денег, уплаченных за единицу земельной площади в осуществленных сделках.[13]

Цена на землю, как и на любой товар, определяется величиной спроса (С) и предложения (П). Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой земли на рынке ограничено самой природой. На схеме 5.1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли определяется в основном спросом: когда уровень спроса растет от С до С₁, цена, соответственно, повышается от Ц до Ц₁.

Цена земли (Ц)

(руб./м²)

ц´

с₁

ц

п

с

Площадь (га, м²)

Схема 5.1 – Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период.[13]

Особенности рынка земли определяются особенностями данного ресурса как средства производства. Основными из них являются:

1. Наряду с пространственными и количественными характеристиками продаются и качественные характеристики земли, влияющие на эффективность производства. При этом необходима подготовка земли к продаже: проведение землеустройства, оценка земли и т. д., которыми должны заниматься специалисты соответствующих служб. Но, к сожалению, этих специалистов не хватает для удовлетворения спроса в их услугах. Кроме того, услуги отличаются высокими тарифами, и по этой причине не доступны землепользователям и собственникам земли с низкими доходами (пенсионерам).

2. Цена земли зависит от степени развитости производственной и социальной инфраструктур. Чем выше уровень обеспеченности, тем выше цена земли и наоборот.

3. Земля не может быть перемещена при купле-продаже, поэтому на величину спроса и на цену влияет местоположение земельного участка.

4. Размеры земли жестко ограничены в отличие от материальных средств, которые могут быть увеличены за счет новых вложений. По этой причине кривая предложения имеет вид прямой линии, расположенной перпендикулярно горизонтальной оси. Вследствие этого процесс ценообразования на земельные участки исключительно зависит от соотношения спроса и земельной ренты.

5. Спрос на земельные участки, как и на другие факторы производства является производным и зависит от спроса на продовольственные и непродовольственные товары, производимые из сельскохозяйственного сырья.

6. На систему земельных отношений и функционирование земельного рынка существенное влияние оказывает система экономических отношений (системы ценообразования, кредитования, налогообложения и т.д.).

7. Земельный рынок не может быть абсолютно открытым, так как он определяет экономическую безопасность государства. По этой же причине земельный рынок требует достаточно жесткого государственного регулирования.

Основные направления развития земельного рынка:

1. Дальнейшее развитие арендных отношений и поддержание доли аренды в структуре сделок с земельными участками на сложившемся уровне (98%).

2. Поддержание незначительной продажи земли для сельскохозяйственного производства (1-2%).

3. Купля-продажа земельных паев или акций как внутри хозяйства, так и за его пределы при наличии юридического оформления земельных паев. В настоящее время владельцы земельных паев и акций только 40% сельскохозяйственных предприятий Ярославской области полностью оформили их в собственность.

4. Жесткое государственное регулирование земельного рынка.

5. Ограничение по срокам продажи.

Основные сегменты рынка земли сельскохозяйственного назначения:

1. Первый сегмент земельного рынка – это садово-огородные участки. Здесь типичными объектами купли-продажи являются земельные участки площадью не более 0,2 га. Основными продавцами выступают владельцы участков и местные органы власти. Основные покупатели – лица со средним уровнем доходов. Цель приобретения участков - производство овощей, картофеля, фруктов для собственного потребления.

2. Второй сегмент включает земельные участки, приобретенные для последующего извлечения прибыли путем их перепродажи или строительства коттеджей, а также выкупленные в собственность частными крупными промышленными предприятиями. Главными покупателями на этом рынке являются обеспеченные граждане, в том числе предприниматели. В качестве продавцов выступают в основном местные органы власти.

3. Третий сегмент – рынок земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства. Здесь предложение превышает спрос. Продавцы земли – владельцы земельных паев и акций сельскохозяйственных предприятий, покупатели – потенциальные производители сельскохозяйственной продукции (сельскохозяйственные организации, в том числе К(Ф)Х и владельцы личных подсобных хозяйств). Данный сегмент развит слабо, так как условия для эффективного вложения инвестиций в сельскохозяйственное производство в России еще не сложились.[26] Кроме того, большая часть земельных паев юридически не оформлена.

Цена земли (Ц_З) определяется отношением земельной ренты (ЗР) к норме ссудного процента (n).[29]

Ц_З = ЗР х 100% /n,

где 100/n – норматив или фактор капитализации. Он показывает количество лет, за которое земельная рента возместит капитализированную стоимость или цену земли.

При расчете кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий норматив капитализации берется на уровне 3%. Норма ссудного процента регулируется спросом и предложением кредитных ресурсов.

Земельная рента – это форма экономической реализации собственности на землю.

Земельная рента как общая экономическая категория – это доход, получаемый земельными собственниками в виде платы за пользование землей.

Дифференциальная земельная рента – дополнительная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйствования. Она формируется как разность между рыночной ценой и ценой производства на лучших землях. Экономическая причина образования дифференциальной ренты - превышение прибавочной стоимости над средней прибылью, которая создается благодаря более высокой производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению земельных участков по сравнению с худшими.

Дифференциальная рента первого рода - доход, получаемый от качества земель и их местоположения. Дифференциальная рента I формируется за счет разницы между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних по качеству земельных участках.

Дифференциальная рента второго рода – доход, получаемый за счет интенсификации, то есть дополнительных вложений. В основе образования дифференциальной ренты II лежат различия, вытекающие из добавочных вложений капитала на одном и том же участке земли.

Абсолютная земельная рента возникает вне зависимости от качества земли. Это доход, получаемый собственником земли, за счет монополии частной собственности на землю любого качества. Она формируется под влиянием превышения стоимости продукции над ценой производства. Этот излишек и присваивается собственником земли. Абсолютная рента получается со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений и обусловлена монополией частной собственности на землю.

Монопольная земельная рента – разность между монопольной или рыночной ценой уникального продукта и его стоимостью. Она формируется на особенных с точки зрения качества землях, на которых выращивается такая специфическая (редкая) продукция как чай, кофе, цитрусовые, особые сорта винограда. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возделывания субтропических культур.

Формы реализации земельной ренты в рыночной экономике:

- арендная плата;

- ипотечный процент (по ипотечному кредиту, то есть под залог земли);

- земельный налог.