Глава 2. Рынок земли и ценообразование в современной экономике рф

2.1. Состояние рынка земли

В настоящее время земельный рынок в России только формируется. Это происходит в специфической институциональной среде, определяемой правилами игры. Они складываются из формальных правил, закрепленных в нормативно-правовых актах, и неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений и заканчивая системой государственного права [7, C. 205].

В этот период для государства важно обеспечить условия формирования такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений. Для этого необходимо совершенствовать законодательную базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем самым снижая транзакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные участки. В противном случае существует опасность развития «неформальных правил игры» на рынке, способствующих распределению земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей государственного регулирования и ведущих тем самым к обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической стабильности в стране.

Законодательная база, определяющая формальные правила игры на земельном рынке, имеет ряд серьезных недостатков и пробелов, что существенно тормозит развитие земельного рынка, создает предпосылки для роста транзакционных издержек, установления «неформальных правил» игры на рынке. Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т. д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только формируются. Постепенно меняется отношение граждан к собственности на землю, к ее экономической стоимости. Одновременно установление «неформальных правил» в условиях слабой законодательной базы и высокой степени коррумпированности органов государственной и муниципальной власти, действующих зачастую в личных интересах отдельных лиц, приводит к торможению процессов формирования цивилизованного земельного рынка. Уровень независимости судебной системы и уровень защищенности прав собственности в России в целом пока следует оценить как низкие.

В связи с этим можно выделить основные цели и задачи системы государственного управления земельными ресурсами по формированию и развитию земельного рынка. Во-первых, обеспечение защиты прав на землю. Достижение этой цели предполагает решение задач формирования законодательной базы, четко регламентирующей основания и процедуры возникновения и прекращения права на землю (субъекты и объекты права, регистрация права, изъятие земель, возмещение убытков и т. д.); совершенствование системы судебной защиты прав и системы контроля над использованием земельных участков. Во-вторых, обеспечение развития рыночной инфраструктуры определяет задачи формирования кадастра объектов недвижимости, поддержку малого и среднего бизнеса, осуществляющего профессиональные услуги на рынке недвижимости, стимулирование участия банковского сектора в развитии земельного рынка, контроля над соблюдением антимонопольного законодательства и защиту свободы предпринимательской деятельности. В-третьих, развитие приватизационных процессов и арендных отношений на землю. Задачами в данном случае являются совершенствование организационного и методического обеспечения управления арендными отношениями (регулирование арендных отношений и ценообразования), совершенствование организационных, методических, правовых механизмов приватизации земельных участков, развитие системы налогообложения, разграничение государственной земельной собственности на федеральную, субъектов РФ и муниципальную собственность на землю. Решение этих задач уже осуществляется в рамках реализации современной земельной политики.

За последние годы уже принят ряд ключевых нормативно-правовых актов, без которых было бы невозможно современное развитие земельных отношений: Земельный кодекс РФ (от 25 октября 2001 г. ¹ 136-ФЗ), Градостроительный кодекс РФ (в ред. от 30 декабря 2001г. ¹ 196-ФЗ), Законы РФ от 2 января 2000 г. ¹ 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», от 18 июня 2001 г. ¹ 78-Ф «О землеустройстве», от 17 июля 2001 г. ¹ 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», от 10 января 2002 г. ¹ 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а также ряд других нормативно-правовых актов органами государственной власти РФ, субъектов РФ, муниципалитетами. Это можно признать важнейшим шагом в развитии земельных отношений в России. Однако множество вопросов осталось вне урегулирования современного земельного законодательства, что требует его дальнейшего совершенствования и доработки. Среди основных проблем можно выделить сложность понимания отдельных правовых норм; излишнюю длительность процедуры оформления прав на объекты недвижимости; разрыв правового пространства на земельные участки и иные объекты недвижимости; отсутствие единого порядка осуществления процедуры легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости; отсутствие четкого разделения обязанностей должностных лиц, вовлеченных в процесс легализации прав на земельные участки и иные объекты недвижимости и др.

В соответствии с законодательством для продажи, дарения, сдачи в аренду или заключения другой сделки с земельным участком необходимо сначала заменить старые документы о правах на земельный участок на новое свидетельство о праве собственности путем регистрации в регистрационной палате ранее возникших прав на землю. Процедура регистрации права собственности требует неоднократного посещения нескольких организаций: органов Роснедвижимости, БТИ, архитектуры, землеустройства, кадастровых и регистрационных палат, нотариальных контор, органов местного самоуправления, где практикуется заявительный порядок получения справок и документов. В результате на оформление одного земельного участка уходит не менее 6 месяцев и 15—20 тыс. рублей. Подобные транзакционные издержки не способствуют развитию эффективного рыночного оборота земли. Решение этой проблемы может быть осуществлено путем внесения поправок в законодательство, упрощающих порядок легализации прав на земельные участки. До сих пор не решена задача разграничения земель по уровням собственности, что крайне затрудняет осуществление эффективного управления земельными ресурсами [12, C. 201].

Органами Роснедвижимости активно ведутся работы по формированию и развитию земельного кадастра. Направления создания и развития кадастра объектов недвижимости в РФ соответствуют передовому мировому опыту кадастровых систем. На данный момент в земельном кадастре учтено более 35 млн участков. Как показывает международная практика, земельный кадастр играет одну из ключевых ролей в развитии земельного рынка, поскольку в развитых западных странах это не только информационная основа управления земельными ресурсами, база налогообложения, но и открытая система учета прав на объекты недвижимости, которая, интегрируясь с системой регистрации прав, позволяет существенно снизить транзакционные издержки сделок на рынке недвижимости, предоставляя широким слоям населения качественную и многомерную информацию об объектах сделок. Конечно, создание такой информационной системы обусловливает ужесточение требований к информации кадастра, ее достоверности, актуальности, доступности, достаточности и полноте охвата, что приводит к значительному увеличению трудозатрат и времени на реализацию. В то же время, как показывает мировая практика, усилия по созданию и развитию кадастров объектов недвижимости быстро окупаются, поскольку для стран с рыночной экономикой кадастр стал непременным условием создания и движения капиталов, он способствует экономическому росту государств и обеспечению социальной стабильности5.

Анализ проблем развития земельного рынка в России показывает, что имеется необходимость в научно обоснованной и экономически выверенной концепции государственной земельной политики и идеологии ее реализации на федеральном, региональном и муниципальном уровнях6.

Необходима разработка подходов к формированию оптимального соотношения различных видов прав на землю в экономике, условий и методов реализации земельных правоотношений как одной из составных частей государственной экономической политики, для чего необходимы научные исследования.

Особенно актуален в настоящее время вопрос создания эффективных механизмов государственного регулирования земельным рынком, который должен обеспечить распределение земель, включенных в рыночный оборот, между наиболее эффективными пользователями, не обостряя при этом социальные и политические конфликты, способствуя тем самым привлечению инвестиций в экономику и реализации экономического потенциала земли

Подобные механизмы государственного регулирования земельным рынком должны быть доработаны до уровня инструктивно-методической базы и оптимальных технологий, использование которых возможно на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, объединенные целостной, проблемно-ориентированной информационной системой управления земельными ресурсами [9, C. 244].

Для реализации поставленных целей и задач необходимо развитие кадрового обеспечения государственного управления, что определяет актуальность разработки программ профессиональной переподготовки и повышения квалификации служащих органов государственной власти и специалистов, работающих на земельном рынке России в рамках системно организованного учебного процесса.