Глава 1. Теоретические особенности ценообразования на рынке земли

1.1 Земельный рынок и государство

Программная основа совершенствования регулирования земельных отношений сформулирована в «Основных направлениях социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу», которые определяют цели, принципы, основные направления и стратегию государственной политики в сфере земли и недвижимости.

Стратегической целью государственной политики в данной сфере определено обеспечение условий для эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка земли и иной недвижимости как одного из ключевых условий устойчивого экономического развития Российской Федерации и повышения благосостояния ее граждан.

Основными результатами должны стать: повышение доходов бюджетов всех уровней, сохранение природных свойств и качеств земель в процессе их использования, создание условий для развития реального сектора национальной экономики, формирование полноценного рынка земли и недвижимости, реализация конституционных прав и гарантий граждан и их объединений на землю [10, C. 345].

Для достижения стратегической цели государственная земельная политика на сегодня сосредотачивается на следующих основных направлениях:

реформирование правоотношений на землю и иную недвижимость;

совершенствование государственного управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений;

реформирование системы платежей за землю;

институциональное обеспечение государственной земельной политики.

С точки зрения дальнейшего реформирования земельных отношений «стержнем» Земельного кодекса являются четкие, экономически взвешенные правила закрепления земельных участков на различных правах, доступные и «прозрачные» для инвесторов процедуры предоставления земельных участков из государственной (муниципальной) собственности, а также прекращения прав на землю, в том числе при ее неэффективном использовании и изъятии для государственных и муниципальных нужд.

Другим опорным для планомерного проведения земельной политики актом является принятый Государственной Думой 14 декабря 2000 г. федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» в редакции, подготовленной с участием Минимущества России. Указанный закон устанавливает следующие правовые основы разграничения государственной собственности на землю. В собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований включаются земельные участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности; предоставленные соответствующим органами власти, а также созданным ими учреждениям, предприятиям, организациям; занятые недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности; уже отнесенные к соответствующей собственности федеральными законами. Иные земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность. Достаточно справедливый принцип.

Определен и четкий порядок разграничения государственной собственности на землю. В соответствии с ним земельные участки по вышеуказанным основаниям включаются в соответствующие перечни. Понятно, что предстоит достаточно объемное землеустроительное обеспечение этого процесса. Перечни подготавливаются и согласовываются с органами государственной власти и местного самоуправления в том порядке, который будет установлен Правительством Российской Федерации. Акты Правительства Российской Федерации являются основаниями для возникновения в дальнейшем прав публичной собственности на землю.

Такой подход создает необходимые условия для решения следующих ключевых проблем.

Включение в соответствующую собственность земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, самое главное, обеспечивает целостность управления и распоряжения ими, возможность их приватизации как единых объектов недвижимости. Только в этом случае может быть реализовано единство земли и объекта [8, C. 67].

Особое значение имеет условие включения в соответствующую собственность неприватизированных земельных участков под объектами недвижимости, приватизированными из нее. Применительно к федеральной и субфедеральной собственности это, как правило, земельные участки под крупными, экономически значимыми предприятиями.

С одной стороны, это позволяет максимально оперативно реализовать одну из ключевых целей государственной политики в сфере земли и недвижимости - передачу земельных участков собственникам расположенных на них приватизированных предприятий, логически завершив приватизационный процесс и сформировав условия для повышения инвестиционной привлекательности их активов. С другой стороны, даже при относительно невысоких, доступных для инвесторов ценах продажи этих земельных участков масштабность данного процесса позволит привлечь в бюджет значительные дополнительные доходы.

Не меньшее значение имеет создание правового обеспечения развития инфраструктуры управления землей и иной недвижимостью, реформирования и регулирования земельных отношений. Нами совместно с Росземкадастром подготовлен и внесен в Правительство Российской Федерации проект федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственном земельном кадастре», реализующий три основные принципа: формирование земельного кадастра как единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, платности государственного кадастрового учета, ведение земельного кадастра федеральными государственными учреждениями. Этот документ имеет важнейшее для страны значение, по существу определяя правовую основу создания цивилизованного кадастра недвижимости.

При всей значимости процесса формирования законодательной базы реформирования и регулирования земельных отношений уже сегодня развернута практическая работа по обеспечению конкретных мер организационного характера.

На передний план по праву выходит проблема повышения сбора доходов от арендной платы в федеральный бюджет.

Первое, что необходимо предпринять - это обеспечить установление на региональном уровне экономически обоснованных размеров арендных платежей взамен принятых в подавляющем большинстве субъектов Федерации регрессивных методик [12, C. 201].

Второе - это организация и проведение совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления комплекса мероприятий, включающего проверку использования федеральных земель, выявление и изъятие неэффективно используемых земельных участков с их последующей конкурсной продажей или передачей в аренду эффективным правообладателям. При этом особое значение приобретают надежные критерии оценки эффективности использования земельных участков.