Лекция 2.Технология ведения государственного кадастрового учета на уровне муниципалитета
Ведение государственного земельного кадастра на уровне муниципального образования порождает набор информационных потоков между организациями, участвующими в процессе кадастрового учета , набор архивных документов, набор документов в производстве.
В процессе становления рынка земли при планируемом возрастании количества сделок, связанных с кадастровым учетом, объем информации в информационных потоках, архивах, производстве, будет динамично нарастать.
Очевидна и доказана необходимость автоматизации процедуры кадастрового учета в рамках органа кадастрового учета , позволяющая оперативно обрабатывать большие объемы информации. Одновременно необходима организация взаимодействия между организациями, участвующими в процедуре кадастрового учета, основанного на технологиях автоматизации, в частности, на современных сетевых технологиях передачи данных
Кадастровая информация является общей (совместной) собственностью комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Российской Федерации.
Сведения, содержащиеся в ГЗК, подлежат обязательному использованию при формировании объектов недвижимости, регистрации и перерегистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, при установлении вещных прав на них, ограничений и сервитутов, при разрешении споров, связанных с объектами недвижимости, проведении кадастровой оценки земель, планировании использования земель, их охраны, проведения землеустройства, разработки градостроительной документации, государственном контроле и проведении других мероприятий, связанных с управлением земельными ресурсами.
Рассмотрим обобщенную организационную структуру земельного комитета уровня муниципального образования:
Структура и содержание документации государственного земельного кадастра
Государственный земельный кадастр Российской Федерации
ведется на трех уровнях: муниципальных образований, субъектов
Российской Федерации и федеральном.
1.2. На уровне муниципального образования в государственном
земельном кадастре содержатся сведения обо всех объектах кадастрового
учета, расположенных на территории муниципального образования,
кадастровом зонировании его территории и ведется реестр земель,
находящихся в собственности муниципального образования.
1.3. На уровне субъекта Российской Федерации в государственном
земельном кадастре содержатся сведения о границах входящих в него
муниципальных образований, кадастровом зонировании территории субъекта
Российской Федерации о землях в границах муниципальных образований в
объеме, необходимом для реализации функций государственного контроля и
управления, территориальных зонах, учитываемых на уровне субъекта
Российской Федерации, а также ведется реестр земель, находящихся в
собственности субъекта Российской Федерации.
1.4. На федеральном уровне в государственном земельном кадастре
содержатся сведения о государственной границе Российской Федерации,
границах субъектов Российской Федерации, сведения о землях в границах
субъектов Российской Федерации в объеме, необходимом для реализации
функций государственного контроля и управления, о кадастровых округах
и территориальных зонах, учитываемых на уровне Российской Федерации, а
также ведется реестр земель, находящихся в собственности Российской
Федерации.
При приобретении объектов недвижимости на территории города, правообладатели достаточно часто сталкиваются с необходимостью оформления земельных правоотношений. При этом зачастую оформление земельных отношений необходимо начинать с формирования земельного участка, занятого объектами недвижимости, и постановки его на государственный кадастровый учет. Формирование земельного участка необходимо, например, в ситуациях, когда у продавца недвижимости не были оформлены земельные отношения либо он продает не все принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на одном участке либо участок был соответствующим образом предоставлен, но в натуре границы его не определялись.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется путем: - внесения сведений о ранее учтенных земельных участках; - выполнения учетных кадастровых записей о возникновении новых земельных участков (постановка на кадастровый учет), а также об изменении отдельных характеристик существующих земельных участков (кадастровый учет текущих изменений) или о прекращении их существования (снятие с кадастрового учета); - отражения сведений о зарегистрированных в установленном порядке правах на земельный участок и (или) их ограничениях.
Оформление земельных отношений необходимо начинать с формирования земельного участка, занятого объектами недвижимости, и постановки его на государственный кадастровый учет. Формирование земельного участка необходимо, например, в ситуациях, когда у продавца недвижимости не были оформлены земельные отношения либо он продает не все принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на одном участке либо участок был соответствующим образом предоставлен, но в натуре границы его не определялись.
Работы по формированию земельных участков, в том числе связанные с определением границ и площади земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования велись чиновниками Департамента. Оформление земельных правоотношений, в том числе формирование земельных участков, занятых объектами недвижимости, во многих случаях затягивалось на неопределенное время.Кроме того, учитывая дефицит и дороговизну земли, нередкими были случаи, когда площадь и границы земельных участков, устанавливались в минимальных размерах и с минимальными отступами от объекта недвижимости. В большинстве подобных случаев Департамент земельных ресурсов предоставлял собственнику объекта недвижимости в долгосрочную аренду земельный участок, занятый таким объектом, и в краткосрочную – прилегающий незастроенный участок для целей благоустройства. На сегодняшний день такой собственник здания вправе выкупить только занятый зданием участок, границы которого нередко совпадают с фундаментом самого здания, что фактически лишено смысла.
Принятие Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также введение в действие главы 1.1. Земельного кодекса РФ существенно упростило процедуру формирования земельных участков и, как следствие, оформления земельных правоотношений собственникамиобъектов недвижимости.
Указанное связано с тем, что обозначенными нормативными правовыми актами достаточно прозрачно регламентирован порядок образования новых земельных участков, дающий право собственникам объектов недвижимости формировать их в границах, допускаемых действующим законодательством, а не по усмотрению чиновников Департамента земельных ресурсов. В соответствии с указанным порядком формирование земельных участков осуществляют кадастровые инженеры, такими до 01.01.2011 являются, в том числе, землеустроители и землеустроительные организации, обладающие на 01.03.2008 правом выполнения работ по землеустройству.
Следует отметить, что после вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» собственники объектов недвижимости по-прежнему могут обращаться в Департамент земельных ресурсов и поручать ему формирование участков, занятого такими объектами. Однако в данном случае границы, в которых следует формировать участок, кадастровым инженерам будет указывать именно Департамент и не всегда они будут устраивать собственника недвижимости.