Практическое занятие 4.Земельно-имущественный кадастр города

Коренные изменения правового регулирования земельных отношений в РФ, связанные с наличием различных форм собственности на землю и платежей за её использование, обусловили необходимость внесения существенных изменений в систему ГЗК.

Особенно остро проблема управления земельными ресурсами, а также совершенствования учета и регистрации земель состоит в городах и других населенных пунктов, территория которых характеризуется высокой концентрацией материальных и других ресурсов, многообразием видов земель различного целевого назначения, форм владения и пользования, мелкоконтурностью земельных участков и большим числом землепользователей и землевладельцев, а также усложнением экологической обстановки и развитием негативных инженерно-геологических процессов.

Сложившееся положение в земельной политике потребовало незамедлительной организации в городах и других населенных пунктах единой системы управления земельными ресурсами и земельными отношениями, информационно-правовой базой которой должен стать кадастр земель населенных пунктов.

Кадастр земель городов представляет собой систему необходимых сведений и документов о природном, хозяйственном и правовом режиме земель, их распределении по формам собственности и хозяйствовании, по качественной характеристики местоположения, окружающей среды и недр земельных участков, их ценности и стоимости.

Поселения РФ подразделяются на городские и сельские поселения.

Классификация городов и сельских поселений в зависимости от числа населения

В соответствии с административно – территориальным делением в РФ насчитывается 1092 города, в том числе республиканского, краевого, областного и окружного подчинения – 650. Выделено 1994 поселка городского типа и 24 386 сельских администраций (по данным на 2004 г.).

Земли поселений включают в себя территории, находящиеся в черте поселения и участки за чертой поселения, но используемые для его нужд. За чертой поселения устанавливаются пригородные зоны.

Городская, поселковая черта - это внешняя граница земель города, поселка, которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта устанавливается и изменяется соответствующими административными органами , утверждающие генеральные планы, проекты планировки и застройки городов.

На территории городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов:

- жилые зоны;

- общественно – деловые зоны;

- производственные зоны;

- зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;

- рекреационные зоны;

- зоны сельскохозяйственного использования;

- зоны специального назначения;

- зоны военных объектов;

- иные зоны режимных территорий.

В соответствии с Конституцией РФ все земли, находящиеся в собственности, делятся на государственные, муниципальные и частные. Субъектами права муниципальной собственности на землю являются районы, города, иные поселения.

Собственность городов и иных поселений составляют земельные участки в пределах их границ, не являющиеся государственной и частной собственностью.

Основными задачами Государственного земельного кадастра в городе являются:

- создание нормативно-правовой, научно-технической и нормативно-методологической базы формирования и ведения земельного кадастра;

- сбор, обработка и анализ земельно-кадастровой информации;

- составление отчетных документов, карт-схем;

- корректировка и обновление земельно-кадастровой информации;

- формирование базы данных ГЗК по материалам регистрации, результатам инвентаризации земель, сторонних организаций;

- выявление нерационально используемых и используемых не по назначению земель для передачи в фонд перераспределения;

- предоставление земельно-кадастровой информации потребителям;

- информационное обеспечение проведения мероприятий по земельной реформе, мониторингу, контролю и охране земель;

- налоговая и инвестиционная политика, экономическая оценка земель и определение размеров платежей за землю;

- обеспечение гарантий и защиты прав собственников, землевладельцев, землепользователей.

Особенностью ведения кадастровых работ в городах является высокая точность учета земель – до 1 кв. м. Это связано с повышенной ценностью земельных участков в поселениях.

Создание земельно-имущественного кадастра происходит итерационно. Обусловлено это рядом объективных причин. Основной из них является то, что для его становления необходимо развитие ряда научных дисциплин, таких как: земельное право, городское землеустройство, мониторинг городских земель, оценка недвижимости, менеджмент земельного рынка и так далее. Эти научные дисциплины развиваются в процессе создания земельно-имущественного кадастра как отражение интересов развития общества. Земельно-имущественный кадастр предъявляет более жесткие, чем другие службы города, требования к точности, достоверности и актуальности информации об объектах недвижимости. Например, кадастровое дело содержит экономические характеристики объекта недвижимости (земельного участка). Чтобы получать эти характеристики, предварительно необходимо разработать методики их получения и регламент утверждения.

Поскольку земля в городе имеет высокую стоимость, целесообразна реконструкция городской геодезической сети, обеспечивающая необходимую точность определения площади земельных участков. Таким образом, требованиям земельно-имущественного кадастра не удовлетворяет уровень топографо-геодезической изученности города, состояние информации о подземных сооружениях, правовые нормы обмена информации, общегородские справочники и классификаторы, достоверность, полнота и точность информации городского бюро технической инвентаризации, а также научно-методическое обоснование размеров арендных платежей и ставок земельного налога.

Сложность создания земельно-имущественного кадастра обусловлена еще и тем, что информация земельно-имущественного кадастра должна отражать характеристики объектов недвижимости на текущий день с высокой степенью точности и достоверности. Для решения этой проблемы необходимо перестроить существующую систему информационного обеспечения исполнительной и представительной властей. Все отделы органов исполнительной власти должны работать как терминалы земельно-имущественного кадастра, а все операции с недвижимостью выполняться только над базой данных земельно-имущественного кадастра (в том числе и нотариальные конторы, которые оформляют сделки с недвижимостью). То же самое относится и к другим видам информации, которые используются в земельно-имущественном кадастре.

Налоги на недвижимость должны определяться по данным земельно-имущественного кадастра. Поэтому необходимо регулярно пересматривать кадастровые оценки недвижимости. Например, в Швеции это выполняется через каждые шесть лет.