82.Правові вимоги щодо використання земельних ділянок для індивідуального житлового, господарського і гаражного будівництва.

Право на житло є одним з основних конституційних громадян нашої країни. Відповідно до ст. 47 Конституції держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу по - будувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Однією з важливих гарантій реалізації цього конституційне права громадян є передача або надання їм земельних ділянок для зазначеної мети.

На підставі ст. 40 ЗК громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених ЗК. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими договорами.

Наведена земельно-правова норма передбачає низку умов для передачі чи надання таких земельних ділянок. По-перше, суб'єктами-власниками таких земельних ділянок можуть бути тільки громадяни. По-друге, вони можуть передаватися чи надаватися за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. По-третє, земельні ділянки передаються або надаються для цілей будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і гаражного будівництва. По-четверте, їх передача або надання здійснюється в межах встановлених норм. Деякі з цих умов розглядалися в попередніх розділах, і тому немає необхідності повторювати їх. Проте на особливостях здійснення та реалізації окремих з них варто зупинитися більш детально.

У зв'язку з тим, що наведена земельно-правова норма вказує на громадян, можна говорити про індивідуальне житлове, господарське і гаражне будівництво. При цьому громадяни виступають індивідуальними забудовниками переданих або наданих їм земельних ділянок. Пріоритетним для них є зведення індивідуального житлового будинку. Водночас земельні ділянки можуть використовуватися ними для зведення господарських споруд, наприклад, сараїв, погребів, навісів тощо. Такі будівлі і споруди призначені для обслуговування житлового будинку, є підсобними і не можуть розглядатися як самостійні об'єкти індивідуального будівництва. Таким чином, житловий будинок, господарські будівлі та допоміжні споруди у комплексі утворять єдине домобудівництво чи домоволодіння.

Інакше вирішуються питання, пов'язані з індивідуальним гаражним будівництвом. У разі зведення гаражу поряд з господарськими будівлями в межах єдиного проекту забудови земельної ділянки, виділеного для домобудівництва, його обслуговуюче призначення нічим не відрізняється від інших підсобних будівель та споруд. Однак індивідуальне гаражне будівництво може здійснюватися громадянином на спеціально наданій для цієї мети земельній ділянці. У такому випадку земельна ділянка є самостійним об'єктом права власності або права користування, а індивідуальний гараж — самостійним об'єктом будівництва. Безумовно, земельні ділянки передаються у власність або надаються в користування громадян із земель житлової та громадської забудови. Наділення органів виконавчої влади та місцевого самоврядування компетенцією про прийняття рішень щодо і передачі або надання дозволяє говорити про те, що ці земельні ділянки знаходяться у державній або комунальній власності. Прийнятно ними рішення про передачу у власність чи надання в користування передує звернення громадян з відповідними заявами, які підлягають розгляду у встановленому законом порядку.

Проте для набуття громадянами відповідних прав на земельні ділянки недостатньо прийняття тільки рішення повноваженими па те органами. їхні рішення є лише підставою для передачі або надання земельних ділянок громадянам для зазначених цілей. Реалізація таких рішень вимагає наступних юридичних дій, аж до виділення земельної ділянки в натурі: визначення її меж на місцевості, видачі відповідних правовстановлюючих документів та державної реєстрації земельної ділянки. Після передачі громадянам земельних ділянок у власність для зазначених цілей вони набувають статус об'єктів права приватної власності. Отже, індивідуальне будівництво на землях житлової та громадської забудови здійснюється на земельних ділянках, які належать на праві приватної власності. Крім цього, у цьому випадку має місце садибне будівництво, а земельна ділянка набуває присадибного режиму використання.

Громадяни можуть придбати земельні ділянки у власність для зазначених цілей шляхом приватизації площ, які знаходяться в користуванні, одержання їх внаслідок приватизації державних чи комунальних сільськогосподарських підприємств або передачі їм нових ділянок у межах встановлених норм безоплатної приватизації землі та на інших підставах, передбаченими законом. Наприклад, норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам передбачені у ст. 121 ЗК, відповідно до якої, зокрема, складають: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га.

Для здійснення будівництва житлового будинку і господарських будівель громадяни можуть придбати земельні ділянки у власність понад норму їх безоплатної передачі за цивільно-правовими договорами, що передбачені в главах 20 та 21 ЗК. До них відноситься договір купівлі-продажу, в тому числі на земельних торгах в порядку аукціону, договори міни і дарування, спадкування за законом або заповітом, а також інші цивільно-правові договори. До останніх можна віднести, наприклад, договір довічного утримання. Законодавче закріплення умови цього договору відноситься до часів, коли у громадян не було інших нерухомих об'єктів на праві власності, крім житлових будинків і господарських будівель. За умов же існування повноцінного права власності громадян на землю, договір довічного утримання цілком можна розглядати як підставу набуття прав на земельні ділянки.

Необхідно звернути увагу на те, що ЗК не встановлено розміри понад нормативного придбання земельних ділянок, розташованих на землях житлової та громадської забудови, за цивільно-правовими договорами. Зрозуміло, що їх мінімальні розміри перевищують розміри земельних ділянок, які передаються громадянам безоплатно. Проте максимальні розміри таких ділянок не можуть бути надмірними, особливо при дефіцитності земельних площ в умовах житлового будівництва. Тому їх розміри визначаються, наприклад, договором купівлі-продажу і не повинні перевищувати розмірів, які передбачені містобудівною документацією для індивідуального будівництва житлового будинку та господарських будівель.

Розглядувана земельно-правова норма передбачає можливість використання земель житлової та громадської забудови для індивідуального будівництва і на орендованих земельних ділянках. У таких випадках забудова здійснюється на землях державної або комунальної власності відповідно до укладеного та належним чином оформленого договору оренди землі і є тимчасовим видом землекористування. На таких ділянках зводяться тимчасові будівлі та споруди, наприклад, складські приміщення, гаражі тощо. Якщо на земельній ділянці, наданій у довгострокову оренду, ще може мати місце зведення житлового будинку та господарських будівель для його обслуговування, то на ділянці землі, наданій на умовах короткострокової оренди, навряд чи громадяни будуть зводити капітальні будівлі.

Певними особливостями характеризується право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), що передбачено гл. 16-1 ЗК. Так, відповідно до ч. З ст. 102-1 ЗК укладання договорів про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) здійснюється відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК. суперфіцій може виникати також на підставі заповіту, відчужуватися або переноситися в порядку спадкування. Це право може бути припинено за рішенням суду у випадках, встановлених законом.

Відповідно до ст. 22 Закону «Про основи містобудування» забудованих земельних ділянок здійснюється після виникнення права власності чи права користування на земельну ділянку та одержання дозволу на виконання будівельних робіт. Отже, передача у власність або надання у користування земельної ділянки передує здійсненню будівництва зазначених об'єктів. Такий висновок відповідає і вимогам ЗК, за яким до завершення відповідного оформлення прав на землю використання земельної ділянки забороняється.

Право на забудову полягає у наданні власнику або користувачу земельної ділянки можливості здійснювати на ній у законом встановленому порядку, будівництво об'єктів містобудування, їх перебудову або знесення. Воно надається за рішенням відповідних органів державної виконавчої влади або місцевого самоврядування. Ухвалення рішень щодо забудови земельної ділянки надає громадянину статусу забудовника, у якого виникають певні суб'єктивні права та юридичні обов'язки, наприклад, право на замовлення будівництва здійснення його погодження тощо.

Однак реалізація права на забудову можлива лише за наявності у суб'єкта дозволу на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт. Чинне законодавство зобов'язує осіб, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування, отримати відповідний дозвіл на будівництво. Процедура отримання такого дозволу передбачена у Законі "Про планування і забудову територій".

Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування як адміністративно-правовий акт надається заявникові виконавчим органом відповідної ради або Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією (у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами) протягом 10 дні з дня подання ним письмової заяви. При цьому до заяви фізичної чи юридичної особи, заінтересованої в здійсненні будівництва об'єктів містобудування, повинен додаватися документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою. У разі, якщо замовник (забудовник) не є власником, а користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користування, — нотаріально засвідчені поди власника та користувача земельної ділянки на її забудову та інші документи та матеріали, визначені регіональними та/ або місцевими правилами забудови.

Підставою для надання дозволу на будівництво є комплексний висновок щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам та місцевим правилам забудови. Правове значення цього дозволу полягає в тому, що особа, яка його отримала, набуває право отримати вихідні дані на проектування, здійснити проектно-вишукувальні роботи та отримати дозвіл на виконання будівельних робіт у встановленому порядку.

Суб'єкт, який отримав дозвіл на будівництво, до початку виконання будівельних робіт зобов'язаний отримати дозвіл на виконання цих робіт. Таким дозволом вважається документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання цих робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Процедура надання такого дозволу врегульована Постановою КМУ «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13 квітня 2011 р. № 466. Цей дозвіл надається та реєструється місцевими інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів, Протягом 10 днів з дня поданої заяви Держархбудінспекція зобов'язана розглянути подані забудовником (замовником) документи і прийняти рішення про надання дозволу на виконання будівельних робіт та видати його або надати обґрунтовану відмову. Згідно зі ст. 39 Закону " Про планування і забудову територій" та ст. 18 Закону "Про основи містобудування" закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 641. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється інспекцією. Користування житловими і господарськими об'єктами, які не прийнятими належним чином в експлуатацію, забороняється.