22.Право власності на землю іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та іноземних держав.

Право власності на землю іноземних громадян (ст. 81 ч.2,3 ЗКУ)

До частини другої. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 26 Конституції України, «іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов 'язки, як і громадяни України, - за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України». Аналогічне правило встановлене і ст. 2 ЗУ "Про правовий статус іноземців". Коментована норма якраз і передбачає виняток, коли іноземці та особи без громадянства мають менший обсяг прав, ніж громадяни України.

За змістом коментованої норми, згаданий у ній перелік земельних ділянок, що можуть набувати ці суб'єкти ("земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також: на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності") є вичерпним, за одним винятком.

З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗКУ випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов'язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене (щодо проблем у реалізації даної норми ст. 145 ЗКУ).

На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗКУ, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. "є" ст. 140 ЗКУ не встановлюють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Вважаємо її думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу.

До частини третьої.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок іноземцями та особами без громадянства за цивільно-правовими угодами, глава 20 "Продаж: земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ.

До пункту "б". Щодо викупу іноземцями та особами без громадянства "земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності", ст. 128 ЗКУ.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, ст. 131 ЗКУ та коментар до неї, а також ч. 4 даної статті та коментар до неї.

До частини четвертої. З коментованої норми випливає, що іноземці та особи без громадянства можуть набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення та вправі розпоряджатися ними (це є винятком із загальної заборони іноземцям та особам без громадянства мати такі ділянки на праві власності - див. ч. 1 даної статті, а також ч. 4 ст. 22 ЗКУ). Водночас, протягом року такі ділянки повинні бути відчужені, а у разі невиконання цієї вимоги настають наслідки, передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене (щодо порядку відчуження та проблем у реалізації даної норми ст. 145 ЗКУ).

Деякі органи земельних ресурсів, керуючись ч. 2 ст. 81 ЗКУ, відмовляють в оформленні державних актів про право власності на земельні ділянки, що набуваються іноземцями в порядку спадкування. На наш погляд, така практика прямо суперечить коментованій нормі, з якої прямо випливає дозвіл на оформлення іноземцями та особами без громадянства у цих випадках права власності.

Відчуження деяких різновидів земельних ділянок сільськогосподарського призначення наштовхується на т.з. мораторій на відчуження земель (п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ). На наш погляд, мораторій не поширюється на випадки продажу земельних ділянок згідно із коментованою нормою, на що вказує цільове тлумачення коментованої норми в сукупності із п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Право власності на землю іноземних юридичних осіб (ст. 82 ч.2-4 ЗКУ)

До частини другої. Під іноземними юридичними особами традиційно розуміються юридичні особи, засновані за законодавством іноземних держав. Також, на наш погляд, враховуючи інший критерій визначення національності юридичної особи за нормами ЗКУ та те, що проведену у ст. 82 ЗКУ класифікацію юридичних осіб слід розглядати як вичерпну, до іноземних юридичних осіб в розумінні ЗКУ слід віднести юридичних осіб, заснованих в Україні на основі виключно власності іноземців, осіб без громадянства або іноземних юридичних осіб. Разом із тим, дане питання у доктрині є дискусійним, у спеціальній літературі висловлюються й інші погляди на тлумачення положень ст. 82 ЗКУ.

За загальним правилом, іноземні юридичні особи в Україні мають такий самий статус, як і юридичні особи України, якщо законодавством або міжнародними договорами України не передбачено винятків з цього правила. Такий висновок прямо випливає із ч. 1 ст. 26 Конституції України. Відповідне правило закріплене у ч. 2 ст. 129 ГК України. Проте щодо права власності на землю законодавство якраз і передбачає виняток, за яким іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю лише у випадках, передбачених законом (ч. 3 ст. 374 ЦК України).

Таким законом є ЗКУ, який у коментованій нормі передбачає два випадки, у яких іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю: (1) "у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні", та (2) "за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна".

Щодо порядку придбання земельних ділянок іноземними юридичними особами глава 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ, а також ст. 129 ЗКУ (щодо придбання земель державної та комунальної власності).

До частини третьої. Слід відзначити не досить вдале формулювання коментованої частини. Не зовсім зрозуміло, що мається на увазі під "випадками" набуття права власності на землю, щодо яких ч. З ст. 82 ЗКУ відсилає до ч.ч. 1 та 2 цієї ж статті. Скоріш за все, йдеться про коло ділянок несільськогосподарського призначення, які можуть бути придбані (ч. 2), та способи набуття земельних ділянок (див. ч. 1), причому при придбанні земельних ділянок державної або комунальної власності слід керуватися ст. 129 ЗКУ.

До частини четвертої. Правила щодо наслідків набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину, передбачені ч. 4 ст. 82 ЗКУ, ідентичні тим, що встановлені для іноземних громадян та осіб без громадянства ч. 4 ст. 81 ЗКУ.

Право власності на землю іноземних держав (ст. 85 ЗКУ)

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

Стаття проголошує можливість набуття земельних ділянок на праві власності в Україні іноземними державами відповідно до міжнародних договорів. ЗКУ передбачає спеціальну процедуру придбання земельних ділянок державної власності іноземними державами (ст. 129 ЗКУ), проте не містить жодної вказівки, як повинно оформлюватися право власності на землю іноземної держави. Крім того, варто зважати на те, що процедура укладення міжнародного договору є достатньо складною і тривалою, особливо якщо враховувати процедуру ратифікації міжнародного договору в порядку законодавчої процедури (ЗУ "Про міжнародні договори України", зокр., ст.ст. 3, 9).

Між тим, існує принаймні один випадок продажу земельної ділянки іноземній державі - йдеться про рішення Київської міської ради №350/3811 від 27.10.2005 "Про продаж земельної ділянки Сполученим Штатам Америки в Україні для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу будинків та споруд для розміщення дипломатичної місії Сполучених Штатів Америки в Україні та забезпечення її діяльності на вул. Танковій, 4 у Шевченківському районі м. Києва". При цьому характерно, що у первісній редакції рішення йшлося про продаж земельної ділянки не Сполученим Штатам Америки, а їх посольству. Рішення передбачає вказівку Головному управлінню земельних ресурсів "оформити та видати Сполученим Штатам Америки в Україні в установленому порядку державний акт на право власності на земельну ділянку" (п. 7.2.), проте маємо відзначити, що існуюча форма державного акту на право власності (затверджена ПКМ від 02.04.2002 №449) не передбачає можливості оформлення державного акту на державу.

23.Право спільної часткової та спільної сумісної власності на земельну ділянку та особливості їх здійснення.

Відносини спільної часткової власності виникають у всіх випадках виникнення права власності двох або більше осіб на одну земельну ділянку. Тому, фактично, підстав виникнення права спільної часткової власності на землю набагато більше ніж передбачено в ст. 87. Право спільної часткової власності виникає в силу різних правових підстав.

Добровільне об'єднання власниками належних їм земельних ділянок може відбуватися при створенні спільного підприємства, спільному будівництві житлового будинку, здійсненні спільної підприємницької діяльності.

Право спільної часткової власності виникає при прийнятті спадщини, якщо успадкована земельна ділянка ще не поділена; придбання земельної ділянки кількома особами; дарування земельної ділянки кільком особам, укладення договору міни; дарування власником частки права власності на земельну ділянку та ін.

За рішенням суду право спільної часткової власності виникає у випадку» коли співвласники земельної ділянки на праві спільної сумісної власності не можуть узгодити між собою порядок використання спільної земельної ділянки.

Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а)подружжя;

б)членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в)співвласників жилого будинку.

Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

Поділ земельної ділянки, яка е у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.

24. Основні права й обов'язки власників земельних ділянок та межі їх належного здійснення.

Власники земельних ділянок мають право:

а) продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину;

б) самостійно господарювати на землі;

в) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

г) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

ґ) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

д) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Власники земельних ділянок зобов'язані:

а) забезпечувати використання їх за цільовим призначенням;

б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

в) своєчасно сплачувати земельний податок;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем;

ж) за свій рахунок привести земельну ділянку у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком здійснення такої зміни не власником земельної ділянки, коли приведення у попередній стан здійснюється за рахунок особи, яка незаконно змінила рельєф.