1.2. Классификация объектов недвижимости

Для наиболее эффективного изучения вопроса об объектах недвижимости необходимо ознакомиться с существующими классификациями. Некоторые из них закреплены в законе прямо, другие косвенно следуют из норм законодательства, а третьи находят своё место в юридической литературе. Вопрос о классификации недвижимого имущества настолько обширен, что мы попросту не сможем уместить все его аспекты в одно исследование, а посему мы лишь рассмотрим отдельные его стороны.

Обратимся к ст. 130 ГК РФ. Выше мы уже рассматривали её содержание с точки зрения выделения критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу. Напомним, что были выделены три группы:

1. земельные участки, участки недр;

2. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Представляется, что определённые нами три группы объектов можно преобразовать в классификационные. В этом случае основанием классификации можно назвать причину отнесения объекта к недвижимости. Подобная классификация довольно часто встречается в юридической литературе.¹

Однако из текста ст. 130 ГК РФ можно выделить и другую классификацию – по происхождению. В этом случае можно выделить две группы: естественные (природные) объекты и искусственные. К первым относятся земельные участки и участки недр, ко вторым – все иные объекты, создаваемые человеком, но относимые законом к недвижимым. Очевидно, что нет смысла перечислять все из них. Скажем лишь, что среди непоименованных в ст. 130 ГК РФ существуют такие недвижимые вещи, как, например, жилые помещения², нежилые помещения³, а также предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

В качестве возможной классификации мы могли бы просто перечислить все объекты недвижимости, которые указаны законодателем в различных актах, однако это не представляет особого интереса.

Одним из наиболее важных оснований для классификации вещей в целом является фактор делимости (ст. 133 Гражданского кодекса РФ). Очевидно, что поскольку объекты недвижимости – разновидности вещей, то к ним применимы нормы о делимости. Однако следует отметить, что в большинстве случаев сказать относительно абстрактного объекта, делим он или нет, не представляется возможным. Это объясняет всю важность данного деления не только для науки, но и для практики, на что указывает П. В. Крашенинников: «… имеет важное практическое значение: во-первых, неделимая вещь выступает в обороте как единое целое; во-вторых, такой вещью может обладать либо единолично один субъект права, либо одновременно множество субъектов, каждый из которых обладает долей в праве собственности на неделимую вещь».¹

Применительно к недвижимости существуют различные обстоятельства, помогающие установить делимость вещи. Так, закон устанавливает отдельные случаи неделимости для земельных участков и жилых помещений. В частности, не допускается раздел любых земельных участков, если такой раздел участка влечет необходимость раздела расположенного на исходном участке водного объекта (пруда или обводненного карьера).² При этом сами земельные участки могут выступать и в качестве делимых, и в качестве неделимых. Как правило, это зависит от делимости зданий, сооружений, находящихся на них и наличия каких-либо обременений (ограничений).³

Следующим основанием для классификации, установленным законодательно, является сложность вещи. При этом надо отметить, что эта классификация, главным образом, обусловлена целями гражданского оборота. В частности, если для участника гражданских правоотношений существует необходимость вовлечения в гражданский оборот обособленного комплекса вещей или правообладателю нескольких вещей удобно и необходимо закрепить и защитить на данные вещи свое единое право, вовлечь их в гражданский оборот в качестве единой вещи, то система гражданского права должна обеспечить такую возможность.

Это обстоятельство позволяет П. В. Крашенинникову говорить о том, что «юридическое значение выделения сложных вещей состоит в том, что они являются предметом оборота как целое».¹

При этом М. В. Бочаров справедливо указывает на то, что абсолютное большинство недвижимых вещей являются сложными.² Исключение составляют разве что земельные участки и участки недр.

Безусловно, можно выделить и иные основания для классификации недвижимых вещей: по формам собственности, по функциональному назначению, по характеру и целям и использования и т.д. Однако подробная проработка данного вопроса не охватывается целями данной работы, а посему на этом мы закончим рассмотрение вопроса о классификации.

Таким образом, исследование вопроса о классификации недвижимости показало существенные пробелы правового регулирования этой сферы: отсутствие в законодательстве классификации объектов, критериев, помогающих однозначно отделить объекты одной группы от объектов другой, порождают простор для неверного истолкования норм закона. Несмотря на определённые сложности создания единой классификации, законодателю необходимо следует обратить на это внимание. Возможно, эту проблему следует решать с использованием результатов научных изысканий.