Тема 7. Организация и методы оценки государственного имущества

Лекция 10-11

СУЩНОСТЬ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Текущая стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства (восстановительной стоимостью или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет износа. При этом в текущую стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая предпринимательской прибылью.

Восстановительная стоимость — это стоимость воспроизводства точной копии объекта собственности.

Стоимость замещения - это сметная стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому объекту, с эквивалентным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.

Другими словами, стоимость замещения - это затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией.

Предпринимательская прибыль — прибыль застройщика (инвестора).

Износ — потеря стоимости имущества предприятия, вызванная физическими разрушениями, функциональным устареванием и различными внешними факторами (экономическими условиями, экологическим состоянием окружающей среды и т.п.).

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка:

1. оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части,

2. оценивается каждая часть,

3. затем получают стоимость всего имущественного комплекса путем суммирования стоимостей его частей.

ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым в

следующих случаях:

• оценка государственных объектов;

• расчет стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

• переоценка основных фондов;

• бухгалтерский учет основных фондов;

• оценка в целях налогообложения и страхования;

• раздел имущества по суду;

• распродажа имущества на открытых торгах.

ЭТАПЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ИХ ВЫПОЛНЕНИЯ

Затратный подход оценки включает следующие этапы:

1. Анализ структуры имущественного комплекса предприятия;

2. Определение стоимости земельного участка;

3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения);

4. Определение износа;

5. Расчет восстановительной стоимости каждого компонента имущественного комплекса предприятия за минусом износа;

6. Расчет общей стоимости объекта собственности предприятия.

Этап 1. Оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (компоненты), оценка стоимости которых производится различными методами.

Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, выделяются следующие компоненты: земля, здания, сооружения, коммуникации.

Если оценивается станочный (машинный) парк предприятия, выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и другое.

В зависимости от характера оцениваемого имущества применяют различные методы затратного подхода.

Этап 2. Здесь решается задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, его стоимость не оценивается. Работа по определению стоимости начинается с выбора метода оценки. Используются следующие методы:

• метод прямого сравнения продаж;

• метод соотношения;

• метод предполагаемого использования;

• метод остаточной стоимости земли.

Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения исходной информацией служат цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Процедура применения метода включает следующие шаги.

1. Сбор исходной информации. Основными источниками являются:

- записи государственной регистрации;

- собственный банк данных оценщика;

- материалы периодической печати и специализированные издания по рынкам недвижимости.

При выборе сравнимых сделок следует знать, что объекты разли

чаются по:

- местоположению;

- характеристике объекта;

- дате продажи;

- условиям продажи.

2. Внесение поправок к ценам сделок. Поправки можно вносить в процентном или абсолютном выражении. Считается общепринятым следующий порядок внесения поправок:

- разница во времени;

-месторасположение;

- характеристики недвижимого имущества.

Однако использование этого метода возможно только в условиях активного рынка. Если прямое сравнение продаж невозможно, из-за того, что совершаемые сделки единичны, для оценки земельного участка используется метод соотношения, который включает:

- оценку общей стоимости имущества предприятия с использованием доходного подхода;

- оценку стоимости земельного участка на основе соотношения между землей и улучшениями в стоимости недвижимого имущества.

Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития. Он чаще всего используется в отношении неосвоенных или используемых не по назначению участков земли.

Примером может служить земельный участок с ветхими зданиями, функционально используемыми не по назначению. Несмотря на текущее использование земельного участка, имеются основания предполагать, что через некоторое время их можно будет снести и построить новые здания и сооружения - технически более совершенные, соответствующие функциональному назначению, приносящие доход собственнику. Чем ближе момент нового строительства, тем более обосновано применение метода предполагаемого использования к оценке земельного участка.

При оценке земельного участка этим методом оценщиком используется доходный подход. Для реализации этого метода оценщику необходимо:

- определить наиболее вероятный план застройки;

- сделать прогноз цен и сроков реализации;

- составить сметы строительных затрат;

- осуществить оценку земельного участка, используя метод дисконтирования денежных потоков.

Метод остаточной стоимости. Стоимость молодого участка земли определяется объемом дохода, который он способен приносить при наилучшем использовании. Согласно экономической теории, земельный доход считается остаточным по своей природе: в первую очередь оплачивается труд, затем привлечение капитала (проценты по кредитам), управление (предпринимательский доход), и только оставшиеся средства представляют собой доход, приходящийся на земельный участок. Когда известен доход от земельного участка, его стоимость можно определить методом прямой капитализации.

Этап 3. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения).

Для определения восстановительной стоимости оцениваемого объекта используется три метода:

• метод удельных затрат на единицу площади или объема;

• метод поэлементного расчета;

• метод сметного расчета.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв. м. площади или на 1 куб. м. объема здания). Норматив удельных затрат умножают на общую площадь или на общий объем и получается стоимость оцениваемого здания (сооружения).

Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные о затратах по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Этап 4. Определение износа.

Совокупный износ - это потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

В соответствии с этим определением следует различать следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению.

Внешний износ вызывается изменениями внешних по отношению к оцениваемому объекту, факторов: экологических условий, ситуаций на рынке, финансовых и законодательных условий и т.д.

По характеру степень физического и функционального износа подразделяется на устранимый и неустранимый.

Мерой устранимого износа являются издержки на восстановление изношенного элемента имущества. Сравнивание издержек на ремонт и восстановление с вкладом в суммарную величину стоимости имущества и дает возможность оценщику определить, устраним износ или нет.

Таким образом, износ считается устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавленная стоимость имущества за счет его устранения.

Износ считается неустранимым, если затраты на его устранение превышают добавляемую стоимость имущества за счет его устранения.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗНОСА

Существует три метода определения степени износа.

Метод срока жизни. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

Рыночный метод. Он позволяет рассчитать износ непосредственно на основании анализа рыночных данных.

Метод разбиения. Определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Метод срока жизни

При оценке степени износа используются следующие термины.

Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.

Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни.

Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.

На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий.

Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:

И = ЭВ

ВС ТС

И - износ

ЭВ - эффективный возраст;

ВС - восстановительная стоимость объекта;

ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы).

Пример расчета.

Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:

Х(И) 20 лет (ХрВ)

———= ———— , Ч = 40% износ, где:

100(ВС) 50лет(ТС)

X - неизвестная величина;

ХрВ — хронологический возраст.

Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом:

ЭФ = % износа от восстановительной стоимости

ТС

20 лет (ЭФ) =0,333 или износ =33,3%

60 лет (ТС)

Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом:

И ЭВ

И+ОС или ЭВ+ОС , где:

ОС - оставшийся срок экономической жизни.

Пример расчета. Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта):

20лет(ЭФ)/ 80 лет (ТС) =0,25 или износ = 25%

Данный метод легок для понимания и использования, он базируется на визуальном осмотре и суждении оценщика. Однако его точность зависит в значительной мере от знаний и опыта оценщика.

Метод разбиения

Метод разбиения предусматривает проведение расчетов по всем видам износа: физического, функционального и внешнего с последующим суммированием.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта по истечении времени его эксплуатации или под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ рассчитывается экспертным и стоимостным способами. Так, для определения физического износа Ифиз здание разбивается на элементы и износ рассчитывается по формуле:

Ифиз = Уд. вес конструкционного элемента х % износа элемента/100%

Физический износ Ифиз всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Учитывая возраст объекта и его состояние, физический износ выражается в процентах к его восстановительной стоимости. При стоимостном способе физический износ объекта определяется с учетом затрат на воспроизводство каждого элемента объекта.

Функциональный износ характеризует потерю конкурентоспособности объекта в связи с появлением на рынке новых более совершенных аналогов. Функциональный износ является следствием влияния на стоимость объекта достижений научно-технического прогресса в области техники, технологии и материалов. Функциональный износ должен рассматриваться оценщиком как следствие использования объекта по своему основному функциональному назначению в сравнении с новым аналогом. Функциональный износ определяется преимущественно методом сравнения оцениваемого объекта с более совершенным аналогом. Его рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче объекта в аренду, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного, но более совершенного вида имущества, т.е. путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ — это снижение стоимости объекта вследствие изменения его внешней среды, обусловленного политическими, экономическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются общий упадок страны (региона), в котором находится объект; изменения цен; условий страхования, налогообложения и т.д. Если физический и функциональный износы можно устранить путем модернизации, реконструкции, капитального ремонта, то внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Для оценки внешнего износа применяются два способа: капитализация потерь дохода, относящихся к внешнему воздействию, и сравнение продаж аналогичных объектов. При использовании способа капитализации потерь дохода оценщик определяет величину потерь для предприятия в целом, а затем выделяется доля потерь, приходящаяся на оцениваемый объект. Она затем капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для оцениваемого вида имущества. Способ сравнения продаж может использоваться только при наличии достаточного количества продаж.

Метод сравнения продаж

Используя метод сравнения продаж, оценщик должен определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравниваемого объекта вычисляется из его восстановительной стоимости в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравниваемых объектов, на основании которых определяется накопленный износ оцениваемого объекта. В методе сравнения продаж «не рассматриваются» причины износа.

Пример расчета методом «сравнения продаж».

Этап 5. Для каждого компонента имущественного комплексе рассчитывается его восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа.

Этап 6. Расчет общей стоимости имущественного комплекса предприятия на дату оценки осуществляется путем сложения восстановительных стоимостей (за вычетом накопленного износа) всех компонентов и стоимости земельного участка.

КЛЮЧЕВЫЕ понятия и МЕТОДЫ РАСЧЕТА

1. Сущность затратного подхода - определение текущей стоимости объекта на основе расчета его восстановительной стоимости (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

2. Методы оценки восстановительной стоимости:

• метод удельных затрат на единицу площади (объема);

• метод поэлементного расчета;

• метод сметного расчета.

3. Совокупный износ - потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

4. Способы определения износа: экспертный, нормативный, стоимостной.

Методы определения совокупного износа:

• метод «срока жизни»;

• метод сравнения продаж;

• метод разбиения.

5. Неустранимый физический износ рассчитывается на основе остаточной стоимости элементов собственности, затраты на исправление которых превышают добавление к стоимости имущества за счет их исправления.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход предполагает, что наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Особенность сравнительного подхода заключается в том, что величина стоимости оцениваемого объекта ориентируется на рыночные цены купли-продажи похожих объектов собственности, т.е. оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты собственности.

Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости, машин и оборудования является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Реализация метода сравнительного анализа продаж выполняется в следующей последовательности:

• изучается рынок и выбираются сфера продаж и листинги объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

• проверяется и обобщается информация по каждому отобранному объекту-аналогу: о цене продажи (и о запрашиваемой цене), о дате сделки физических характеристиках, местоположении; изучаются мотивация, особые условия сделки и т.д.;

• анализируются и сравниваются объекты, сопоставимые с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• корректируются цены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними. Величина поправок к ценам определяется на основе анализа рынка с использованием либо «сопоставимых пар продаж», либо регрессивного анализа;

• согласовываются скорректированные цены сопоставимых объектов и оценщик определяет стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом.

При оценке предприятия (бизнеса) сравнительный подход включает в себя три метода.

Метод рынка капиталов. Этот метод основан на рыночных ценах акций. Базой для сравнения служит цена на одну акцию акционерного общества открытого типа. Инвестор, приобретая ценные бумаги, может инвестировать денежные средства как в сходную компанию, так и в оцениваемую. Поэтому данные о сопоставимых компаниях (цены которых известны на рынке) могут послужить ориентиром для определения стоимости оцениваемого предприятия. Для использования этого метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по всем сопоставимым предприятиям. Оценка этим методом выполняется в следующей последовательности: выбирается предприятие-аналог, анализируется финансовое состояние предприятия, выбирается и рассчитывается оценочный мультипликатор, рассчитывается стоимость предприятия (бизнеса) по выбранному мультипликатору, вносятся поправки к итоговой стоимости предприятия.

Метод сделок. Он основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или анализе цен приобретения предприятия в целом. Цена акций принимается по результатам сделок на российских и мировых фондовых рынках. Последовательность выполнения расчетов стоимости объектов такая же, как и у метода рынка капиталов с одним лишь различием: при использовании метода рынка капиталов оценивается стоимость одной акции (или стоимость миноритарного пакета акций), а при использовании метода сделок - рекомендуемые соотношения между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе специальных научных исследований взаимосвязи цены продажи предприятия с его производственно-финансовыми характеристиками. Научно-исследовательскими институтами делаются обобщения по всем изучаемым параметрам и разрабатываются формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Метод отраслевых соотношений в России не получил достаточного распространения, так как отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, требующая длительного изучения и наблюдения за параметрами.

КЛЮЧЕВЫЕ понятия и МЕТОДЫ РАСЧЕТОВ

Принцип замещения - «Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью».

Подход к оценке стоимости с точки зрения сопоставимых продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами собственности, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Сопоставимые пары продаж — этот метод включает выбор двух продаж на рынке, одной с тем элементом, для которого требуется поправка, и второй - без такового. Сущность метода состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене может быть отнесена к этому элементу.

Регрессионный анализ — традиционный математический метод (стандартные программы пошаговой множественной регрессии), основанный на том, что определенные идентифицируемые характеристики объектов собственности (так называемые независимые переменные) могут по отдельности быть исследованы для уточнения их индивидуального и совокупного вклада в величину стоимости.

Виды поправок. Различия между сопоставимыми продажами и оцениваемой собственностью могут быть учтены в виде денежных и процентных поправок, что зависит от метода их получения из данных рынка.

Кумулятивные процентные поправки получают путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Они случайно взаимосвязаны, поэтому вносятся без соблюдения последовательности.

Важнейшим условием использования подхода с точки зрения сопоставимых продаж является правильное определение величины поправок на основе данных рынка и использование адекватных единиц сравнения.

ЗАДАНИЕ

Попытайтесь приблизительно оценить капитализацию РАО «ЕЭС» (или другой компании из числа «голубых фишек») методами рынка капиталов и сделок, используя данные Финансовых известий за январь - июнь 2002 г. Какую из двух полученных оценок Вы предпочли бы, если бы принимали решение о покупке 10%-ного пакета акций этой компании?

Изменился бы Ваш выбор, если бы речь шла о приобретении 25%-ного пакета плюс одна акция? Тот же вопрос для случая, если бы предстоящая в 2004 г. дезинтеграция компании была перенесена на 2006 г.