6.4 Особенности оценки отдельных имущественных комплексов

Оценка городских земель необходима в следующих случаях:

1) когда город передает часть своих функций по расширенному производству субъектам хозяйствования, но продолжает дотировать капитальные вложения в землю и тарифы для потребителей;

2) если определяется макроэкономический анализ структуры затрат;

3) для оценки величины и пространственного функционального распределения затратной составляющей стоимости городской недвижимости;

4) для определения величины рентной составляющей стоимости городских земель.

Законодательная база землепользования РФ определяется:

- Конституцией РФ (ст. 7, 8, 9, 36, 72)

- Гражданским кодексом РФ

- Земельным кодексом РФ

- Законодательством РФ, постановлениями Правительства РФ и местными нормативными актами.

Между земельным и гражданским кодексом существуют противоречия.

Земельный кадастр – установленная государством система учета и оценки земель, а также регистрации прав на землю, направленная на совершенствование и регулирование земельных отношений в РФ, включающая в себя сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, природном и экологическом состоянии земель. Кадастр помогает составить баланс городских земель.

Баланс городских земель – деление городских земель по административному признаку, функциональному назначению, позволяющее провести зонирование города (деление города на зоны и подзоны).

По функциональному признаку выделяют земли:

1. жилой и общественной застройки

2. земли общего пользования

3. земли промышленной и складской застройки

4. земли особо охраняемых территорий

5. земли обороны

6. земли государственного водного фонда

7. резервные территории и прочие.

Принципы, лежащие в основе определения рыночной стоимости земель:

1. Принцип наиболее эффективного использования

2. Принцип равновесия спроса и предложения

3. Изменение стоимостей, цен в течение времени

4. Природно-климатические, социальные изменения

5. Принцип замещений

6. Принцип соответствия (соответствие определяется по таким признакам, как стиль, качество, варианты использования, размер, затраты на освоение…)

7. Принцип прогрессии (далее трансформируется в принцип регрессии) – показывает, насколько стоимость земельных участков отличается от окружающих имущественных комплексов

8. Принцип конкуренции

9. Принцип вклада – показывает, насколько дополнительное вложение средств улучшает городские земли и повышает их стоимость

10. Принцип ожидания – говорит о стоимости городских земель с учетом поступления будущих доходов.

Земельный участок – определенная территориальными границами, часть поверхностного, т.е. почвенного слоя суши, включая находящиеся на ней растений и замкнутые водоемы.

На стоимость земельного участка влияют следующие показатели:

• степень застройки

• удобство местоположения (наличие дорог, инфраструктуры)

• обустроенность

• экологические условия

Земли жилой и общественной застройки называются селитебными кварталами, а более углубленными методами оцениваются промышленные и лесопарковые кварталы.

Основной метод оценки земельных участков – метод остатка. Оценивается имущественный комплекс в целом и из него минусуется стоимость недвижимости, которая находится на этом земельном участке.

Метод сравнения продаж – используется для незастроенных участков, или занятых недорогими постройками.

Метод на основе затрат – предусматривает, что предыдущим методом определяется стоимость участков в целом.

Метод разбиения – предусматривает, что земельный участок разбивается на несколько более мелких, занятых однотипными постройками или незастроенные.

При оценке недвижимости необходимо опираться на следующие принципы.

Все здания и сооружения отраслей народного хозяйства подразделяются на 43 вида. Имеются здания и сооружения, которые имеются во многих отраслях народного хозяйства, в частности: материальные склады, склады горюче-смазочных материалов, заводоуправления, столовые, сооружения внешнего водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.п. При оценке стоимости зданий следует учитывать следующие особенности.

Во-первых, группу капитальности здания. Ниже приводится таблица (табл.24), в соответствии с которой можно отнести то или иное здание к определенной группе капитальности. От группы капитальности здания зависит его стоимость.

Во-вторых, стоимость здания зависит от его географического местоположения т. е. от территориального пояса. Территориальный пояс учитывает такие конструктивные особенности строительства здания, как: глубина залегания фундаментов, внешнего водоснабжения, канализации, толщину стен, теплоизоляцию оконных и дверных проемов, перекрытий, кровли и т.д.

Таблица 24 – Распределение производственных зданий

по группам капитальности

Конструктивные элементы здания	Группы капитальности
	1	2	3	4	5
Стены	Сплошная кладка из кирпича, из крупных блоков или из железобетонных панелей		Облегченная кладка из всех видов кирпича или из легких камней	Деревянные, Брусчатые, рубленые,	Деревянные, каркасные, щитовые, саманные и глинобитные
Заполнение фахверка каркасных стен	Кирпич, шлакобетонные камни и другие облегченные блоки и камни, крупные панели, металлические или асбестоцементные листы		-	-
Колонны и столбы	Металлические	Железобетонные	Кирпичные или	Деревянные	Деревянные
	или железобетонные	или кирпичные	деревянные
Междуэтажные и чердачные перекрытия	Железобетонные	Железобетонные	Деревянные
Бесчердачные перекрытия	Металлические	Железобетонные	Деревянные конструкции

Источник: составлено автором

В-третьих, необходимо учитывать период застройки зданий и сооружений. Можно выделить несколько периодов составления застройки зданий и сооружений – здания и сооружения построенные до 1945 г., здания и сооружения построенные между 1945 и 1955 гг., здания и сооружения построенные до 1991 г., здания и сооружения построенные после 1991 г. Такое разделение необходимо для того, чтобы осуществить пересчет стоимости строительства зданий и сооружений в зависимости от периода застройки и по настоящий момент (дату оценки).

При оценке зданий и сооружений можно выделить следующие специальные методы:

1. метод с использованием Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС);

2. метод с использованием Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС);

3. метод с использованием Укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ УПБС ВР;

4. метод с использованием индексации балансовой стоимости на год постройки.

Доходный метод оценки недвижимости

а) дисконтирование

Оценка осуществляется в пределах расчетного горизонта. В РФ горизонты расчета по недвижимости не превышают 5 лет.

Помимо горизонта определяется шаг расчета. В первые годы он равен 1 месяцу, начиная с третьего года – 1 кварталу, а после 4 или 5 лет – 1 году.

Используя метод дисконтированных потоков для недвижимости, кроме ставки LIBOR дополнительно применяют норму риска в зависимости от уровня индустриализации страны (для развивающихся стран  20 %, для развитых стран  30 %).

б) метод капитализации

Этот метод используется в том случае, если ожидается, что будущие дисконтированные доходы будут приблизительно равны текущим или темпы их роста будут предсказуемы.

Для недвижимости рассчитывается коэффициент капитализации и обратный ему показатель – ставка капитализации (отношение суммы дохода, полученного в первый год к стоимости объекта).

В качестве дохода может быть выбран:

• потенциальный валовый доход;

• действительный валовый доход – рассчитывается с учетом простоя оборудования и неполучения платежей;

• чистый операционный доход – действительный валовый доход с учетом всех положительных и отрицательных моментов.

Затратный метод оценки недвижимости

Этот подход в отношении недвижимости отражается тремя способами:

• метод удельных затрат на единицу площади или объема

• метод поэлементного расчета

• метод сметного расчета

Для целей оценки существует три вида износа:

1) Физический износ – изменение физических свойств имущественного комплекса под воздействием эксплуатационных и природно-климатических факторов.

Различают устранимый и неустранимый физический износ. Все составные части делятся на долговременные и быстроизнашивающиеся (это необходимо для оценки неустранимого физического износа). Для оценки быстроизнашивающихся элементов разность между полной стоимостью замещения и суммой исправимого износа умножают на отношение фактического возраста к нормативному сроку жизни. Эффективный возраст объекта – возраст, соответствующий его физическому состоянию.

2) Функциональный (моральный) износ – заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности (архитектура, планировка, объем…).

Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элемента. Величина данного износа определяется как разница между стоимостью элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов на момент создания объекта;

• недостатками, требующими замены или модернизации - это позиции, которые выполняют свои функции, но не соответствуют стандартам;

• сверхулучшениями – это позиции, наличие которых неадекватно современным требованиям

И_ф.с. = С_с - И _физ.с. + С_дем - С_ликв.с

Где: И_ф.с. – износ функциональный за счет сверхулучшения

С_с – стоимость сверхулучшений

И _физ.с – износ физический за счет сверхулучшения

С_дем – стоимость демонтажа

С_ликв.с – ликвидационная стоимость сверхулучшений

Неустранимый функциональный износ – вызывается недостатками, которые влекут за собой потери в сумме ренты.

3) Внешний (экономический) износ (износ внешнего воздействия) – снижение функциональной полезности происходит под негативным воздействием внешней среды. Причины: природно-климатические и макроэкономические (уровень развития региона, решения Правительства, уровень инфляции в стране и т.д.) факторы.

Измерение износа внешнего воздействия производится на основе анализа парных продаж, анализа арендной платы.

После того, как определены все три вида износа, определяется совокупный износ объекта – сумма всех видов износа.

Сравнительный (рыночный) метод недвижимости

Необходимо ввести несколько понятий, характерных для этого метода.

Сегментирование рынка – процесс его разбиения на потенциальных и реальных потребителей. При этом сегменты рынка должны быть схожи по ряду параметров: 1) характеристики, типичные для данного объекта сегмента, т.е. данный объект должен быть отнесен к сегменту рынка на основе этих характеристик; 2) характеристики, типичные для данного субъекта сегмента рынка.

Принципы (моменты) оценки:

• Срок экспозиции;

Срок экспозиции – период времени, в течение которого объект должен находиться на рынке для того, чтобы быть доступным типичному покупателю.

• Независимость субъектов сделки;

Инвестиционная мотивация (она должна быть типичной, т.е. офисное здание не должно использоваться под ресторан);

• Состояние и степень изношенности здания:

1. если здание имеет износ до 8%, то износ принимается равным нулю;

2. если износ от 10 до 35%, то объект требует затрат на косметический ремонт;

3. если износ от 35 до 70%, то объект требует расходов на капитальный ремонт при высокой возможности использования здания по прямому назначению;

4. если износ более 80%, то здание не может быть использовано по назначению.

Основное требование сравнительного подхода при оценке недвижимости – наличие 3-5 сопоставимых объектов.

Поправки сравнительного метода:

1) процентные – они изменяют стоимость объекта путем введения коэффициентов

2) денежные:

- абсолютные денежные (стоимость объекта увеличивается или уменьшается на абсолютную сумму денежных средств)

- относительные денежные (увеличение или уменьшение стоимости объекта идет на основе единиц сравнения).

Способы внесения поправок в рыночном подходе:

• Анализ парных продаж

• Анализ экономических, социальных, технологических и иных характеристик объекта недвижимости

• Статистический анализ на основе репрезентативных выборок.