Значение корректировок

1. Корректировка на местоположение:

На стоимость объекта недвижимости в значительной степени влияют разные факторы местоположения: престижность района, транспортная доступность к объекту, расположение поблизости остановок общественного транспорта, объектов социально-бытовой и культурной инфраструктуры и другое. Все выбранные подобные объекты расположены по ул. Суходольской и ул. Брестской, в одном районе, не далеко друг от друга, поэтому корректировка на местоположение в данном случае будет приниматься 0%.

2. Корректировка на общую площадь:

В результате проведенного мониторинга рынка жилой недвижимости было определено, что в основном быстрее продаются и пользуются большим спросом квартиры небольшой площади (как правило однокомнатные). Это объясняется тем, что довольно сложно найти покупателя на большую площадь, так как общая стоимость продажи объекта большой площади в целом составляет значительную сумму средств. Таким образом, прослеживается такая зависимость: при увеличении площади объекта, стоимость продажи в расчете на 1 кв.м. уменьшается, в связи с уменьшением спроса на объект и с целью заинтересовать таким образом потенциальных покупателей. Однако невозможно проследить четко определенной тенденции по этому поводу на рынке недвижимости. Поэтому в каждом отдельном случае цена формируется за счет убеждений и пожеланий собственника и в отдельных случаях может быть далекой от адекватной и обоснованной.

В данном случае объект оценки – однокомнатная квартира, общей площадью 43,0 кв.м. Объекты сравнения также однокомнатные квартиры, общая площадь, которых в большинстве случаев совпадает с площадью объекта оценки или отличается на 1- 2 кв.м., что не играет существенной роли в установлении стоимости за квартиру. Таким образом, корректировка для всех подобных объектов будет равна 0%.

3. Корректировка на состояние:

Корректировка на состояние учитывает уровень выполненных внутренних отделочных работ в объекте. Оцениваемый объект имеет удовлетворительное состояние. На рынке недвижимости в предложениях продажи объектов сформировались свои определенные тенденции и взгляды на уровень отделочных работ и физическое состояние объектов: евроремонт (отличное состояние), с ремонтом (хорошее состояние), требует косметического ремонта (удовлетворительное состояние), без отделки (неудовлетворительное состояние).

Исходя из вышеизложенного, принимаем корректировки на состояние по следующей схеме:

Таким образом, для объектов сравнения №1 №2 №3, которые находятся в хорошем состоянии и не требуют проведения косметических ремонтных работ, применяем корректировку -10%.

4. Корректировка на этажность:

Анализ конъектуры рынка продаж жилых квартир показал, что стоимость квартир расположенных на крайних этажах (первом и последнем) ниже. Подобранные для сравнения объекты как и объект оценки расположены на средних этажах, поэтому корректировка на этажность будет равна 0%.

5. Корректировка на торг:

На основании разговора с продавцами и по мнению практикующих риэлторов было сделано заключение, что для данного вида недвижимости при существующем в настоящее время спросе, уменьшение стоимости в процессе торга составляет от 0% до 20% в зависимости от мотивации продавца и времени, котором он располагает. Принимаем значение корректировки на торг (со слов продавцов) для объектов сравнения №1, №2, №3, равными: -5%; -5%; -10%.

Таблица 2. Расчет стоимости с учетом корректировок

Вид корректировки	Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
Цена предложения к продаже за 1 кв.м., дол.	-	711	727	756
Месторасположение объекта	кв. Шевченко, 120.	кв. Шевченко, 120.	кв. Шевченко, 120.	кв. Шевченко, 120.
Корректировка на месторасположение	-	0	0	0
Общая площадь объектов, кв.м.	43,0	45,0	44,0	45,0
Корректировка на общую площадь объекта, %	-	0	0	0
Корректировка на состояние объекта	удовлетворительно	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на состояние объекта,%	-	-10	-10	-10
Этажность	4/5	2/5	3/5	2/5
Корректировка на этажность,%	-	0	0	0
Корректировка на торг	-	-5	-5	-10
Суммарная корректировка,%	-	-15	-15	-20
Скорректированная цена 1 кв.м., без учёта НДС, дол.	-	604	617	605

Согласование полученных величин стоимости 1 кв.м. объектов сравнения согласно п. 20 Национального Стандарта №2 осуществляется следующими способами: по величине стоимости объектов, которые наиболее чаще встречаются; на основании определения средневзвешенной стоимости; по стоимости объекта сравнения, которая потерпела наименьших корректировок; на основании стоимости объектов сравнения, информация о цене продажи (цены предложения) и характеристики которых более достоверна; с применением других оценочных процедур, которые обосновываются в отчете об оценке имущества.

Для получения ряда значений стоимости единичного показателя (1 м²) помещений Объекта оценки необходимо провести статистический анализ, который ведётся с помощью соответствующего алгоритма.

1 . Выстраивается дискретный ряд по возрастанию значений .

2 . Выстраивается : ​​среднеарифметическое значение ряда;

медианное значение ;

модальное значение .

Для среднеарифметического значения проверяется выполнение условия:

V < 20 % ,

где V - коэффициент вариации .

В случае невыполнения этого условия или отбрасываются крайние экстремальные значения и процедура повторяется , или выбирается для дальнейших расчетов одно из указанных в п.2 значений ( среднеарифметическое , медианное или модальное ) .

Вычисление коэффициента вариации - V базируются на таких зависимостях .

1 . среднеарифметическое :

где:

Xi - скорректированные значения стоимостей ;

n - количество значений .

2 . Линейное отклонение: t = [ Xi - Xcp ]

3 . Квадратическое отклонение .

4 . Дисперсия (среднее квадратическое отклонение )

4. . Коэффициент вариации

Совокупностью приведенных показателей является необходимым инструментом статической обработки. Результаты анализа приведены далее в таблице :

Статистический анализ ряда данных о стоимости единичного показателя ( 1м2 )

№ аналога	Xi	Xср.	ti	ti2		V (%)
1	604	609	5	21,7777778	6	1
2	605		4	13,4444444
3	617		-8	69,4444444

Минимальное значение, дол. США/м2 - 604.

Максимальное значение, дол. США/м2 - 617.

Среднее значение, дол. США/м2 - 609.

Значение коэффициента вариации (V) не превышает допустимого значения (20%), что дает возможность утверждать, что полученный ряд значений достаточно корректным. Для дальнейшего расчёта принимаем средне значение, составляющее 609 $ / м2.

Оценочная стоимость двухкомнатной квартиры № 53, общей площадью 43,0 кв.м., которая расположена по адресу: Луганская область, г. Луганск, кв, Шевченко, 120, определенная сравнительным подходом, составляет без учета НДС:

609 х 7,993 х 43,0 = 209312,691 грн.