3.2. Описание объекта оценки

Оцениваемый объект –двухкомнатная квартира, расположенная на четвёртом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома, введенного в эксплуатацию в 1970 - х г. (со слов Заказчика.

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из 2-х жилых комнат, кухни, ванной, туалета и коридора. Квартира не угловая. В жилой комнате и коридоре стены и потолки оклеены обоями, полы усланы линолеумом. В кухне стены и потолок оклеены обоями, пол услан линолеум. Кухня оборудована газовой плитой, и раковиной. Санузел в квартире совместный. В ванной и туалете полы облицованы плиткой. Во всей квартире окна деревянные, межкомнатные двери – деревянные, входные –деревянные. В наличие есть балкон. Дом оборудован централизованным отоплением, водопроводом, газифицирован, имеется канализация и электроосвещение. В ходе визуального осмотра было установлено, что внутреннее отделочное покрытие объекта имеет повреждения: кромки обоев местами отстали от основания; на поверхности плиток имеются сколы и трещины; покрытие полов истерто в ходовых местах. Общее состояние квартиры удовлетворительное, конструктивные элементы дома в целом пригодны для эксплуатации.

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также технического паспорта на квартиру, выданного Луганским бюро технической инвентаризации 14.02.2002 г.

Характеристика технических параметров объекта оценки:

1. Общая площадь квартиры – 43,0 кв.м.,

в том числе: жилая комната(1) – 17,3 кв.м. (по техпаспорту БТИ);

жилая комната(2) – 10,9 кв.м. (по техпаспорту БТИ);

кухня – 6,4 кв.м. (по техпаспорту БТИ);

ванная – 2,6 кв.м. (по техпаспорту БТИ);

коридор – 4,0 кв.м. (по техпаспорту БТИ);

балкон – 2,5/0,8 кв.м. (по техпаспорту БТИ).

2. Высота оцениваемого объекта с учетом перекрытия – 2,46 м.

Примененные в здании строительные материалы и конструкции имеют следующие технические характеристики (согласно данных КП «БТИ»):

• фундамент здания – железобетонные блоки;

• стены – кирпичные;

• перекрытия – железобетонные;

• полы – плитка, линолеум;

• двери – деревянные;

• окна –деревянные;

• крыша –шиферная;

• лестницы – железобетонные лестничные марши;

• инженерные сети квартиры – центральное отопление, водопровод, канализация, газ, электроосвещение.

По конструктивным характеристикам здание относится к I группе капитальности.

3.3. Идентификация прав собственности.

Частная собственность. Однокомнатная квартира принадлежит Полтавец Юрию Владимировичу на основании договора купле – продажи № 320 от 26.02.2002 г.

3.4. Заключение относительно анализа существующего использования и наиболее эффективного использования объекта оценки

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта недвижимости с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждения Стажера на основе его аналитических навыков, тем самым отражающие лишь мнение, а не безусловный факт. Положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценщик базировался на следующих четырех основных критериях анализа:

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и наиболее эффективного использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит действующему на дату оценки законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости.

3. Финансовая целесообразность – обеспечить собственнику недвижимости чистый доход.

4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости объекта оценки.

Существующее использование объекта оценки – жилая квартира.

Анализ указанных ограничений, произведенный Стажером относительно объекта оценки, показал, что наиболее эффективное использование объекта оценки совпадает с существующим использованием.