6. Ипотечные кредиты банка: сущность, виды и процедуры.

Ипотека (от греч. hypotheke – залог, заклад) – это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека – это особая форма обеспечения кредита.

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование.

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

Особенности ипотечного кредитования:

• ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

• долгосрочный характер ипотечного кредита (20 – 30 лет);

• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

• законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Порядок и условия ипотечного кредитования в РФ регулируются ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке». В данном законе определены:

• основания возникновения ипотеки и ее регулирование, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

• основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной;

• обозначен момент возникновения залога недвижимости;

• описана процедура государственной регистрации ипотеки;

• определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

• обеспеченность сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

• заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Условия предоставления в РФ ипотечных кредитов довольно разнообразны, что объясняется как особенностями ипотечного рынка, так и стремлением банка приспособить свои продукты к потребностям разных групп клиентов.

Классификация ипотечных кредитов:

По объектам недвижимости:

• объекты недвижимости первичного рынка;

• объекты недвижимости вторичного рынка.

По валюте предоставления:

• ипотечные жилищные кредиты в рублях;

• ипотечные жилищные кредиты в иностранной валюте, погашение которого осуществляется следующим образом: заемщик обеспечивает первоначальный взнос и ежемесячные платежи в рублях по курсу Банка России на день оплаты.

По размеру первоначального взноса:

• на первичном рынке величина первоначального взноса составляет от 10-30%;

• на вторичном рынке – от 15-30%.

По видам процентных ставок:

• дифференцированные процентные ставки на первичном рынке, определяя ее на одном уровне на стадии строительства объекта недвижимости и на другом уровне при оформлении прав собственности на данный объект;

• единые процентные ставки на весь период кредитования на вторичном рынке, которые могут быть фиксированными или плавающими, привязанными к определенной базовой ставке.

По срокам кредитования:

• от 5 до 15 лет на первичном рынке;

• от 5 до 15-20 лет на вторичном рынке.

По размеру кредита:

• минимальная величина от 15000 - 20000 руб.;

• минимальная величина от 5000-10000 долларов.

По целям кредитования:

• на приобретения готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретения дома для сезонного проживания, дачи, садовых домой с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

• строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка;

• строительство и приобретение готового жилья.

По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит – согласно графику погашения в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов;

• кредит с переменными выплатами – график платежей предусматривает снижающиеся или повышающиеся с течением времени ежемесячными платежами;

• кредит с единовременным погашением – используется при особых схемах кредитования.

Процедура получения ипотечного жилищного кредита состоит из нескольких этапов:

1. При первом обращении в банк заемщик заполняет краткую анкету, работник кредитного отдела банка проводит с ним интервью, в ходе которого обсуждаются основные условия предоставления ипотечного кредита и список необходимых документов для его получения.

2. Заемщик собирает необходимый пакет документов и передает их банку для проведения анализа кредито- и платежеспособности. Пакет документов включает в себя:

• заявление – анкету заемщика;

• заявление поручителя;

• документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика и поручителей за последние 6 месяцев.

3. Банк проводит предварительный расчет суммы необходимого кредита, анализирует кредитоспособность заемщика и информирует его о размере кредита, который может быть предоставлен.

4. Кредитный комитет рассматривает пакет документов о предоставлении жилищного ипотечного кредита и принимает решение о кредитовании.

5. Заемщика информирует о принятом банком решении и вручают уведомление, в котором указаны основные параметры кредита, срок действия данного решения, обеспечения кредита.

6. Заемщик заключает со страховой компанией, с которой сотрудничает банк, договор страхования жизни и здоровья, а также приобретаемого жилья.

7. Банк открывает заемщику ссудный счет для оплаты заемщиком комиссии банку за расчетно-кассовое обслуживание.

8. Банк заключает с заемщиком кредитный договор, а в случае, если в сделке участвуют поручители, с ними подписываются договоры поручительства.

9. Производится государственная регистрация договора приобретения квартиры за счет кредитных средств либо договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

При этом обязательным требованием банка к заемщику для получения кредита является наличие собственных средств в размере обычно не менее 30% стоимости квартиры.

Погашение кредита происходит ежемесячно, проценты начисляются на оставшуюся сумму.